賃貸契約更新の通知と家賃の値上げ通知

質問

はじめまして。しっかり調べて対応したいと思い質問させていただきます。宜しくお願いします。

大家さんと直接賃貸契約を結んでいました。通常住居ではなく小さな工場、作業場で転居にはかなりの困難が伴う物件です。契約当初、それまでの入居者とは契約書のやりとりもなく家賃の支払いも何ヶ月分まとめて持ってくる、という感じであったようですが当方で契約書を用意し、家賃もきっちり毎月銀行振り込みしてきました。築37年（と大家さんはおっしゃいますが実際はもっと古いそうです）の女性一人が住むには不安な建物で風呂もありません。入居時は口頭で「この建物もあなたでさいごかなぁ」「なんでも好きにさわってください」といった感じで、しかし少しの工事を入れる時も毎回許可を取り「まぁ、そんなのいいのに」といった感触でした。

契約書では３年の期間ですが当方は更新を重ねて具体的には考えていませんでしたがもっと長く居る心づもりで当時は大家さんもそう認識していらしたと思います。

今から2ヶ月前に、３年の契約期間が終了していたのですが失念していました。
先日大家さんより電話連絡をいただき、こちらは更新したい旨伝えましたら先方もそのつもりだ、との事で契約の更新手続きをする話になりました。そして家賃の値上げを言われました。60000円を65000円とのことです。その時は驚きとあせりで即答できず、翌日朝一番に（当日にかけましたが不在であったため）再考していただけないか、とお願いの電話を入れました。長くお借りする心づもりであったので更新の度に5000円などの値上げがあれば無理がかかってくる、と申しました。

家賃の値上げは大家さんの正当な権利ですし、その物件は更新料等もないので正直なところ仕方がない、のんで更新する心つもりですが一応お願いを伝えてみた次第です。しかし思わず、家賃交渉のためとも思われますが数年内に出て行って欲しいような含みをもった事を言われました。

もし引っ越しをする場合、特殊な環境なので物件探しや作業環境の移動にはかなりの時間と手間がかかります。先方の都合で転居しなくてはならないのなら自分の都合で転居するほうが100倍ましなので、今回は値上げを受け入れて更新をした上で次の契約期間中に転居先を探すしかありません。たとえ言葉だけだとしても更新の度に家賃を上げるために契約解除をちらつかせて脅かされるようでは仕事になりませんし家賃の値上げを一方的に受け入れざるを得ないのは嫌ですし相応の金額であっても不信感が募る一方なので更新は今回限りだと考えます。実際に相応の金額かといいますと、正直高いです。が根拠は示しにくいです（頑張れば示せます）。

今回の契約更新についてですが、調べてみましたところ、更新通知は通常１～２ヶ月前に管理・大家側から通知がくるのが一般的、しかし義務ではなく借り主が申し出ても良い、とのことでしょうか。そして家賃値上げの通知は２～３ヶ月前、との記述を見つけましたがどちらも法的根拠は見つけられませんでした。今回のような更新時の家賃値上げはどの程度前に通知されるべきなのでしょうか。すでに契約期間が終了していますので更新しましたらきっと開始時期の２ヶ月前にさかのぼって値上げした家賃を請求してこられると思います。それには応じないといけないのでしょうか。

私の現在の認識では更新時家賃値上げの通知はあわせて２ヶ月前にすべき、と考え、連絡を頂いた２ヶ月後の家賃から値上げに応じる、との申し出で良いでしょうか。大家さんと次の連絡を明日に予定しており、自力ではそのような結論になっています。それとも終了しているので新たな契約とし、開始日からその家賃とされるのでしょうか。

大家さんは同じ業界の方なので不仲になることは最大限避けたいのですが、正当な言い分は主張したいと思います。

どうぞアドバイス、宜しく御願いします。

回答No.1

sapporo30 · ベストアンサー

法的にというと、
家賃の値上げに関して、通知だけでできるものではないので
随時可能です。
逆に言うと、家賃の値下げ要求も、通知だけでできるもので
ないので、随時可能です。

また、契約更新はされていませんが、このような場合
自動的に契約が更新されている　法定更新の状況かと思います。

契約更新手続をしない場合、契約がないとなると、
大家は、家賃をもらう根拠もなくなりますし、
借主は、そこに住んでいいという権利もなくなってしまいます。
忘れた場合もそうですが、一方が拒み続けたら、とんでもない
ことが起きますので、法定更新というものが、借地借家法に
きめられています。

ということで、あなたのお考え次第です。
家賃の値上げには応じられないとして、もとの金額払う
相手が受け取らなかったら、供託する　というのもあなたに
許されています。

更新料として、６万払うが、家賃の値上げには応じない
でもいいですしね

お礼

sapporo30さま
回答、ありがとうございます。

＞家賃の値上げに関して、通知だけでできるものではないので
随時可能です。
逆に言うと、家賃の値下げ要求も、通知だけでできるもので
ないので、随時可能です。

法的には家賃の値上げは通知だけで随時可能

とういうことなのでしょうか？！
驚きました。

では「家賃の値上げは2～3ヶ月前に通知する」（ソースは今示せませんが不動産関係のHPで数件見られました）、というのは一般論というかやや人道的な行為なのでしょうか。。。（今の私にはそう思われます）

契約書では、「家賃の変更は甲乙の相談にて」
と記載がありますが相談といいましても実際には最後は退去か値上げかということになり得ますよね。

＞更新料として、６万払うが、家賃の値上げには応じない

これも一考させていただきます。何年で退去するかで月額負担との差がでてきますので今後の展望次第、当方にメリットがあるのかどうか熟考します。

回答、ありがとうございました。

引き続き、法的なことも含め通例なども、幅広く御指南いただけますこと、宜しく御願いします。

回答No.3

mu128

更新の通知は、確かに１ヵ月か２ヵ月前くらいに貸主や管理会社から通知されるのが一般的でしょう。これは、もし、借主が更新時に退去する予定であったのに、更新日を過ぎて更新手続きや更新料を要求されたら困ることになります。（このようなことをする業者もいますが）
家賃の増減要求は、別にいつでもできます。更新時に要求するのはきりがいいからという理由だからであって、更新直後に要求しても結構です。また、２・３ヵ月前までに通知するべきということでもありません。翌月から請求してもいいですし、半年後でも構いません。要は、その増減要求に対して相手方が承諾したら有効ですので、承諾する側が例えば「半年後からその家賃でＯＫします」と言って双方が納得すれば、半年後からその家賃になります。
そういった面でいえば、質問者さんは、６５，０００円の家賃値上げに対して、今までの６０，０００円しか払いません、と拒否することはできます。
また、値上げは特に更新の度にするものでもありません。

ただ、大家さんとは不仲になりたくないとのことですので、ＮＯ１さんの言うような「更新料を払うから家賃はそのままでお願いしたい」と言うか、「５，０００円アップは経済的に辛いので、２，０００円くらいにしていただけないでしょうか」と値上げ額を交渉することも良いかと思います。
金額的には、３年契約でしたら更新料として１ヵ月分払った方がいいのですが、その建物は３年以上持ちそうですか？　築年数がかなり古いようですので１年後に立退き要求される可能性もあります。立退き要求をされれば、普通は、立退き料を請求できるのですが、その建物の築年数や大家さんとの関係から考えると、あまり期待できるほどの立退き料は請求できないものと思います。

大家さんは、立ち退いてもらいたいために値上げ要求してきているのかもしれません。建物も危険な状態で何かあったら心配だ、という気持ちがあるのかもしれません。ずばり、その点を突っ込んで聞いてみても良いかもしれません。築年数からすると、いつ、立退きを要求されてもおかしくありません。立ち退きを要求するためには、正当事由が必要ですが、老朽化であれば全てではないにしても正当事由として認められやすくなっております。今後のことも含めて、大家さんの本心を聞きだしてみるのも良い関係を保つにはいいかもしれません。

お礼

mu128さま
ありがとうございます。たいへん参考になります。
家賃の値上げ金額の交渉はそのようにしてみようと考えていました。
といいますか再考していただきたい連絡を入れたときにそのようにも伝えました。が反応はよくなく思われました。

老朽化につきましては初めてそのようなことに気付きました。
ただ、増改築を繰り返してありもちろん私には具体的には不明でありいいかげんですが体感的には問題ないように思われます。今回の話でもそもそも大家さん側も継続の意思をおもちとおっしゃっていたのでおそらくお気づきではないと思います。状況をよく考えて、話方など気を配って、お話してみようと思います。

具体的には値上げの金額と開始日について可能な限りお願いをしてみて、更新をした上で次の契約期間内に次の場所を探して転居したい、と考えています。更新料の提示も一考してみます。次の更新は考えなくなりました。本当にありがとうございました。

回答No.2

sapporo30

> 法的には家賃の値上げは通知だけで随時可能
> とういうことなのでしょうか？！
> 驚きました。
違います。　通知だけで家賃を値上げするのは出来ず
双方の合意があって初めてできるものなので、
通知をすること自体は、いつやってもいい　という意味です。
通知＝大家のお願い　ですから　いつでもいいという意味です。

> 「家賃の値上げは2～3ヶ月前に通知する」（ソースは今示せません
> が不動産関係のHPで数件見られました）、というのは一般論
> というかやや人道的な行為なのでしょうか。。。
これはそうです。

> 契約書では、「家賃の変更は甲乙の相談にて」
> と記載がありますが相談といいましても実際には最後は退去か
> 値上げかということになり得ますよね。
いいえ。あなたがだめと言えば、値上げできない契約です。
退去しろと言われても、それも嫌です。と言って住み続けられます
この場合、相手が値上げをする場合は、調停や裁判などの手続を
しないとなりません。
また、この場合　新しい賃料が正当なものという証明は
大家側にあります。

お礼

sapporo30さま
ありがとうございます。
非常にわかりやすくご説明いただき、整理できてきました。

労力や時間、お金、人間関係、色々なことを考慮してできる限り穏便に進められるよう頑張りたいと思います。

補足

補足ではなくsapporo30さまへのお礼の返答です。

具体的には値上げの金額と開始日について可能な限りお願いをしてみて、更新をした上で次の契約期間内に次の場所を探して転居したい、と考えています。更新料の提示も一考してみます。すばやいご返答、アドバイスにたいへん救われました。ありがとうございました。