建築基準法違反の未登記建物売買

質問

不動産業者です。　色々とご教示いただければ幸甚です。

建物に隣接して、敷地内にブロック造りの駐車場があります。
この駐車場は、隣の敷地にも隣接しており、隣地との境界に目一杯で建てられています。
（第一種低層住居地域なので、外壁の後退距離制限に違反します）

この建物・駐車場を一体として譲渡を受けたのですが、元々この駐車場の登記はなく、固定資産税の請求もありません。　建築後３０年は経っていると聞いていますが、行政からの指導は特にないそうです。

この未登記駐車場を登記しようとすれば、建ぺい率を超過することになってしまいます。

一般的にこのような物件を売却する場合、この旨を説明して売却するものでしょうか、それとも、もったいないですが壊した上で売却するのが一般的でしょうか。

色々なご意見を頂戴できればと存じます。

回答No.6

oyazi2008 · ベストアンサー

業者です。
瑕疵担保に関する認識ですが、瑕疵というのは「見えない傷」です。買主に欠陥を告げた場合は、当然に瑕疵にはなりません。建物が雨漏りしようが、躯体に重大な損傷があろうが、契約時に告知して買主が承知の上締約締結した場合は、その告知した損傷等について、修繕義務はありませんし、それを理由に買主が損害賠償等の請求も出来ません。これが瑕疵の原則です。

お書きの様な物件の売主になる場合、物件の買主に重要事項できちんと説明し、承諾の上契約すれば引渡し後に何らかの請求を退けることは可能ですが・・・・

1、販売状況を建築宅地課などの宅建免許監督課にチクラレたりした場合、何らかの聴取や指導がある場合があります。まあ法令を遵守する立場ですから・・・・・（結局解体して販売するようになる）
2、価額帯によりますが、買主が住宅ローン利用での購入が想定される場合、保証会社等の現地調査などで判明し、登記をする様に条件付加される可能性が高い。登記すれば基準法違反（保証拒絶）となるのですから、解体するしかなくなるわけです。

あくまで当方の考え方ですが、当方なら解体後に販売します。一番面倒なのは、承諾書でも取得しない限り、引渡し後短期間で、隣地から「撤去してくれ」と買主へ要求された場合、買主からは必ず連絡が来ます。知らんふり出来る類の事案ではなく、契約上費用負担は免れても交渉等の場に、出なければ収まりが付かないからです。
そんな面倒が予想できるなら、最初からそうならないようにするほうが良いのでは？
まさか隣地から解体を要求される場合があります。と重説で説明するわけにもいかないでしょうし。
車庫だけの解体等なら、そう高額な費用もかからないでしょう。購入時に想定していなかったのであれば、余計な費用負担でしょうが、現在はその後のトラブルも色々想定できるのですから、儲けが少なくなってもトラブルの元は断つべきです。
自己売主で結構痛い経験もしていますが、損得と取引の正常性は切り離して考えたほうが良いですよ。

お礼

起こりうる懸念を事例としていただき大変参考になりました。
ありがとうとざいます。
ご経験のある業界の方々のご意見を取り入れる事にします。
近隣からのクレーム等はなく、上手く言っているのですが、解体へ動きます！

回答No.5

titelist1

前述のように、個人間売買では契約書に『売主の瑕疵担保責任を問わない』との特約事項が記載されておれば、買主が瑕疵を承知で買っても売主の責任を問われることはありません。
しかし、不動産業者所有の売り物件は契約書に『売主の瑕疵担保責任を問わない』との特約事項の記載ができないのですから、いくら買主に瑕疵を説明したからと言って、瑕疵担保責任を逃れられると考えるのは無理があります。それだけ不動産業者所有の売り物件には厳しい責任が課せられているのです。

回答No.4

titelist1

不動産業者の売り物件は瑕疵責任を免除されないことになっていると記憶しています。お調べになってください。

お礼

おおせの通りです。　ただ、購入者が購入時に知っていたことは瑕疵とならないケースもあります。

回答No.3

titelist1

普通の個人間の売買では違法な駐車場が付いていても、売主の瑕疵担保責任の解除を特約事項に記述すれば済みますが。売主が不動産業者ですとそのような訳にはゆかないです。その駐車場施設が瑕疵として扱われ、買主が問題にする可能性があります。撤去しておいた方が賢明です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
賢明だとは理解できるのですが、ケースによっては購入者のメリットになるなら、という思いも有り悩んでおります。
瑕疵と言われる可能性があるだけなら、事前に瑕疵とならないよう重説で十二分にうたっていても厳しいでしょうか。

回答No.2

titelist1

買い手の立場で回答します。
せっかくの駐車場なので壊す必要はありません、買い手としてはむしろ好都合です。解体されていたら、また作り直さねばなりません。駐車場を登記するような人はほとんどいません。駐車場のために建築基準法違反を問われることは現実的にはありません。建物自体が建築基準法違反の物件はローンが難しいが、現金で買える買い手には問題ありません。
不動産屋のお立場では重要事項説明責任があるのはご承知と思います。これを怠ると免許取り消しになりますよね。業者の売り物件なので瑕疵担保責任が必然的に付いているので、買い手は安心して買えます。

お礼

買い手の心理としてはやはりそうなりますよね。
壊してカーポートの設置も検討してみます。

回答No.1

toro1964

業界人です。

個人客に売却するのが前提でしたら、管轄行政の課税担当にキチンと調査に行かれた方がいいかと思います。
ブロック造で屋根があり、建物として判断されれば、課税対象になるでしょうから。

ただ、行政の判断に相当時間がかかると思うので、現実的には駐車場は取り壊しておいたほうがよろしいのではないでしょうか。
売却後、行政の調査で固定資産税の課税がなされた場合、「未登記・法令不適格建物有・用途：駐車場、図面添付（但し簡易測量によるため現況優先）・瑕疵担保免責」など重説や契約書特約に記載していても、契約上の損害賠償請求対象になる可能性は否定できませんし。
また、登記自体は基準法に関係なくできますが、測量して表示登記までする手間を考えると、私の会社でしたら家屋と一体となっていない限り取り壊しを選択すると思います。

お礼

業界の方のご回答ありがとうございます。

重説に記載していても損害賠償対象になる可能性があるのですね…。　もったいないですが取り壊しも選択肢ですか…

分かり易く信頼できるご回答をありがとうございました。

補足

ベストアンサーにしたかったんですが、すみません！　でも非常に参考になりました。有り難う御座います！