隣の建築中のRC壁について

質問

当方の土地の用途地域は第一種低層住居で建蔽率50％、壁面後退1mのエリアです。このたび西側隣地で住宅の建築が始まり、それも私の土地は月極駐車場にて挨拶は着手する工務店の電話で、宜しく家族に伝えただけでいつから始まりどんな建物が建つか全く知らないまま、現在、RC造の建物で有ろうと思われる状況です。ここで皆様に教えて頂きたいのですが、建物から袖壁として連続して高さ3mで長さが15メートル弱のRC打ちっ放しの壁だけを境界線から40cmしか空けずに作ろうとしております。
こちらから設計事務所に問い合わせたところ、建物の外壁扱いではないので壁面後退は関係ないから問題ないといいきります。当然事前の説明も同意を得る行為も全くありませんでした。
廻りは皆。壁面後退を遵守して境界のフェンスや塀も低く風通しよく緑化してるのですが地区協定はありません。だからといって基準法上外壁ではないので壁面後退は関係ないからと民法境界をも無視して建てようとしております。北側の土地の方は2メートル低い土地でなおさら日当たりや風通しが遮られると困って見えました。私共もすごく圧迫感を感じます。市役所の建築課に聞いても明確な違反ではないし、民間の確認機関で下ろしているからそこの判断とかと逃げ回ってるだけです。
せめて高さを2メートル以下として民法境界での有郊50cm確保した物に設計変更してもらいたいのですが無茶な要望でしょうか？皆様のご意見、アドバイスをお願いできないでしょうか？よろしくお願い申し上げます。
最後になりましたが発注されたご家族には何もありません。設計士の言われたとおりでお気に召されての建築ですから～許せないのは設計士だと思っております。

回答No.4

antarctica-2001

質問者さんが述べられている民法の法的根拠はこれですよね。

民法第234条：境界線付近の建築制。
建物ヲ築造スルニハ疆界線ヨリ五十センチメートル以上ノ距離ヲ存スルコトヲ要ス。

一方建築基準法には下記のような法律もあります。

建築基準法　第65条 　
防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

つまり境界からの離れが０でも良って事です。

この問題は実際裁判もおこなわれ判決も出ております。

http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/14-029.pdf

ただ今回の場合は住宅地でもあり、法律の制度趣旨から言っても建物と何ら変わらないような工作物を作る行為は如何なものかと思います。

都市計画法９条１
第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。

どちらにしても法律的にはなかなか難しいものが有るとは思いますが
民法には下記のような条文も有りますので。参考にしてください。

（囲障の設置）
第225条
二棟の建物がその所有者を異にし、かつ、その間に空地があるときは、各所有者は、他の所有者と共同の費用で、その境界に囲障を設けることができる。
当事者間に協議が調わないときは、前項の囲障は、板塀又は竹垣その他これらに類する材料のものであって、かつ、高さ二メートルのものでなければならない。

お礼

アドバイスありがとうございました。私として民法的にどうかという部分があって、こうしてアドバイス頂き大変参考になりました。
後は、第1種低層住居専用地域は準防火も防火も指定はありませんのでどう解釈するかですね。
民法上については私なりのに頂いたアドバイスを参考にして勉強してみます。
前の方にも申し上げましたが納得できる何かを探してもう少し検討してみます。
本当にありがとうございました。

補足

すみません～NO.3の方と同じ方でしたね。丁寧に教えて頂きありがとうございます。

回答No.3

antarctica-2001

結論から先に述べますと難しいのではないでしょうか。

第五十四条 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、
　　　　　　建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離（以下この条及び第八十六条の六第一項において「外壁の後退距離」という。）は、
　　　　　　当該地域に関する都市計画において外壁の後退距離の限度が定められた場合においては、政令で定める場合を除き、当該限度以上でなければならない。

ここでの塀が建築物に当たれば外壁後退に当たるわけですが、塀は建築物には当たりません。以下の条文がそうです。

第二条　一号 　建築物　土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）
　　　　　　　これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは・・・（以下省略）

これに附属する門とは建物と一体と見なされると言うことなのですが、これを対抗要件としても相手側がじゃ、建物と切り離しますと言われればどうしようもも有りません。

No,1さんの壁面線の後退は道路後退であれば確かに規制が有りますが、隣地後退にはそのような規制は無いと思います。

普通は住民の方々で地区計画を作って事前防衛しているわけです。例えば下記ののようなものです。

http://www.city.uda.nara.jp/toshikeikaku/sangyou/toshi/documents/cityplanning-0205.pdf

ただですね。この辺の取り扱いは非常に微妙で、確認申請機関によっても取り扱いが難しいところでしょう。。

下記は大阪府へのリンクです　

http://www.pref.osaka.lg.jp/kenshi_shinsa/recycle_index/qa_qa1.html

Ｑ3-6　「建築物に附属する（建築物）門や塀」「建築物に附属しない（工作物）門や塀」について、どのように判断すればよいのですか？

A3-6　同一敷地内に居宅等の建築物があり（あるいはそれに類する形）その建物の門や塀が存在すれば「建築物に附属する門や塀（建築物）」、
　　　居宅等の建築物が存在しなければ「建築物に附属しない単独の門や塀（工作物）」となります。

建築基準法上居宅という用語は出てきませんので更にややこしい書き方です。
でもその敷地には同一敷地内に居宅等の建築物があるのですから（建築物）扱いと読み解いてもよさそうです。

これは大阪府の条令の解釈を書いているのですが
条例は県・市の単位で建築基準法とは別に規制を強化する為に設けているものです（規制の緩和は条例では出来ません）

このように質問者さんの地域でこのような条令が有るか無いかなのですが、市の担当が知らないのであれば多分無いのでしょうね。

お礼

早々に、とても詳しくアドバイスいただき誠にありがとうございました。

今の段階で、私と致しましては、民事的に発注者が今後お住みなる近隣との互恵関係において何の説明もなくある意味、設計士の方で可能な限界まで作ってしまう行為は許せない事だと考えております。

今回頂いたアドバイスを参考にして、私なりに納得できる物を探したいと思います。

回答No.2

titelist1

袖壁は塀と同じなので民法境界の50cmは適応できないでしょう。ブロック塀は崩壊の危険性から2.2m制限があるが、RCの場合は高さ3mまでで基礎条件を満たしておればOKです。境界までの40ｃｍは基礎の制限をクリアーする処置です。
隣地が駐車場なので、騒音や視線を気にして設置するのでしょう。

お礼

早々のアドバイス、ありがとうございます。心情的には納得できない内容ではございますが、おっしゃる内容について私なりに検討します。
一つだけ申し上げたいのは、隣地との互恵関係について発注された家族と近隣との今後を鑑みた提案も必要かとは思います。

回答No.1

gisahann

御心配の内容は、下記に抵触する可能性があります。

別の建築士か弁護士に相談して、妥当であれば、工事差し止めを裁判所に訴える事も出来ます。
建物の後退距離ではなく、付属物の後退距離ですね。すべては専門家の判断です。
（指定をされているかどうかの確認ですね）

＜壁面線による建築制限＞
都市計画区域内で「壁面線」の指定を受けると、建物の壁もしくはこれに代わる柱、または高さ2メートルを超える門や塀は、原則として壁面線を越えて建築することができません.

お礼

早速のアドバイス。ありがとうございました。私としては心強いあなたのアドバイスに共感してますが、その後の書き込みでは反対のご意見でもう少し皆さんのアドバイスを見て検討させて頂きます。