マンション購入の際の名義分けと相続について

質問

現在、中古マンションの購入を考えています。自己資金は800万円、両親より1200万円出してもらい2000万円の物件になる予定です。ローンは組まず、一括購入します。

購入の際、現金で1200万円を相続して名義を自分1人にするかマンションの名義を6：4で父と自分に分けておき、しかるべきタイミングで相続する方がよいいのか、悩んでいます。ちなみに、マンションの広さが50平米を下回るため、住宅購入に対する贈与税の優遇はありません。

建物の築年数は古く、築40年以上と考えてください。
エリアは地下鉄駅より徒歩数分の東京23区・副都心です。
物件が古い点から、現金で相続するよりも、名義を分けておいて後から相続する方が相続税が安いのではないかと考えています。

また、私は自由業で事務所としても使用する予定なのですが(現在の賃貸も、一部を事務所利用として計上し確定申告しています)、名義を分けた場合、父親に6割分借用している形になるので、家賃？として父に振り込みをし、事務所費用として一部を計上するほうが良いのかとも思います。ただ、4割は減価償却で申告するので、ややこしいのかも…。

このような状況で、どのようにするのが税金的にメリットが高いかご教授いただければと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.3

86tarou

No.2です。

また、贈与に関してですが、父が65歳を超えているので相続時精算課税制度を利用することになると思います。その場合2500万円まではすぐに贈与税がかかるものではないと解釈していますが、間違っておりますでしょうか。＞
その通りです。
ただ、相続時精算課税を適用すると二度と暦年課税には戻れないため、利用する時は慎重に。今後、暦年課税の年間110万円の基礎控除は使えず、幾ら貰っても申告して計算に入れることになりますので。

相続時精算課税における贈与税の計算方法は↓
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4306.htm

回答No.2

86tarou

購入の際、現金で1200万円を相続して…＞
先ず、相続というのはその人が亡くならないと出来ません。生きてる間にするなら、贈与となります。
贈与してもらうとなると、あなたが来年320万円贈与税を納めることになりますが、この資金はあるのでしょうか？なければ、この選択肢はそもそもあり得ません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

なので、資金を出し合った割合で持ち分登記するのが賢明でしょう。この時両親からということなので、２：３では問題があるかと思います。あなたの800万円：父親の資金（1200万円のうちの）：母親の資金（1200万円のうちの）で登記してください。母親もお金を出しているなら、母親から父親への贈与になりますので。
あとは、年々価値が下がるでしょうし、相続時には今より価値が低い可能性が高いです。あまりに古いと無価値ということもあるかもしれません。築40年なら近い将来建て替えの可能性も十分あり得るでしょう（これも考慮しないと、賃貸の方が安くなることも…）。
相続税については他の資産次第ですが、贈与税より増えることは考え難いでしょうか。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

お礼

素早い回答、ありがとうございます。
また、贈与と相続のご指摘も感謝いたします。

今回、厳密には「父からの贈与」となります。税の問題に関して「両親」とあいまいな表現になってしまい、申し訳ありませんでした（父名義の、夫婦共同預金という感覚だったので）。

また、贈与に関してですが、父が65歳を超えているので相続時精算課税制度を利用することになると思います。その場合2500万円まではすぐに贈与税がかかるものではないと解釈していますが、間違っておりますでしょうか。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞相続税については他の資産次第ですが、贈与税より増えることは考え難いでしょうか。

やはりそうですよね。購入したマンションが急騰するようなことがあれば話は別ですが、23区で大通り沿いとはいえ、道路整備も最近終わって拡張などもないと考えられるので大丈夫かとは思っています。

ありがとうございました。

回答No.1

toukai3569

税金対策の場合は現金決済よりローン購入で数年後に返済検討を。現金決済は税務署より資金の調達先を尋ねられますよ。参考になるかな。

お礼

資金の調達先は、自身と父の貯蓄なので特に問題ないと考えているのですが、妙な探りを入れられてしまうのでしょうか。

ローンに関しては自由業の為、難しいのではないかと思っています。
また、できればローンは組みたくないと考えています。

現金決済は税務署に目をつけられるかも、と頭に入れておきます。
ありがとうございました。