土地の境界について

質問

今年土地を購入し家を建築中です。
角地なので隣接するところは後ろの家と片側のお隣さんの２軒です。後ろのお宅と隣のお宅はそれぞれ境界のところにブロック塀が建てられており、私の土地はそのブロック塀の内側という認識でいました。
本日ハウスメーカーから電話があり、『土地家屋調査士によると土地の公図がはっきりしていない混乱地域なので境界をはっきりさせるまで登記ができない』というようなことを言われました。
購入した土地は以前家があったものを壊して更地にしたところです。不動産屋さんから購入したのですが、重要事項証明にも境界混乱地域のことは書いてありませんでした。
そこで教えていただきたいのですが、
(1)境界をはっきりさせるには誰がどのような手続きをするのですか？
(2)費用はどれくらいかかり、負担するのは私だけでしょうか？
の２点です。
他に何かアドバイスなどありましたらよろしくお願い致します。

回答No.9

odasaga09

「No.6」回答氏が100％回答(^^

＞本日ハウスメーカーから電話があり、『土地家屋調査士によると土地の公図がはっきりしていない混乱地域なので境界をはっきりさせるまで登記ができない』というようなことを言われました

怪しいのは、
まず　１.に、そんな訳わかめを言ってるハウスメーカー
２.に伝聞系ながら登場する「土地家屋調査士」

蛇足３.に、電話の内容を「というようなこと」と又聞きあやふやを記した質問者さん本人の、話の内容の理解力不足で、全然内容が違う話に飛躍してこの質問文になってるか・・・

の確率

<(_ _)>

お礼

回答ありがとうございます。
ご指摘の通りで、私自身が問題を良く理解していませんでした。
No.８の方が回答していただいたように、公図混乱地域なので公図上境界がはっきりしせず建物構図が書けないということでした。
皆様に親切にご指導いただいて感謝しております。
ありがとうございました。

回答No.8

yumeiroyamaneko

あなたが建物を建てようとしている土地が公図混乱地域にあり，
公図上のその土地の筆境が明らかでないので，
建物図面が作れないと土地家屋調査士が言っているのかなと思われます。

公図上，筆境が明確になっていない土地というのはたまにあります。
公図を見ると，１つの枠内に「1-1+1-2」のような表記の土地があることがありますが，
これは「1番1の土地と1番2の土地はここにあるが，その境界が明らかでない」
ということを示しています。
他にも，以前の公図は一定の広さの地域ごとに作られていたために，
別公図にあった隣接地の境界に不整合が生じて公図が接合できず，
隣地なのに公図上は離れて表示されているなんてことも起きています。
前者では，1番1の土地と1番2の土地の問題に過ぎないので，
それらの所有者が筆境標を明らかにすれば問題は解決できそうですが，
後者では，不整合地域全体の問題になるために，
一部の所有者レベルで解決できる問題でもないように思われます。

どちらのタイプかわかりませんが，
もしも土地を売るようになった場合にはこの問題が再浮上するおそれがあり，
それが原因でなかなか売れないなんてことになりかもしれません。
できることなら，早いうちに解決しておいたほうが良いように思われます。

それから，「登記ができない」と言われたことについてですが，
建物の表題登記についてはその所有者に申請義務がある（不動産登記法47条）ところ，
不動産登記法により調整権限が法務局にある公図の不備に起因して，
同法により所有者に課せられた申請義務が果たせないのはおかしな話です。
また，公図と地積測量図を比較すると土地の形状が異なっていることがあること，
建物図面に記載された敷地と公図の比較でも同様のことが見られることから，
公図が原因で登記ができないなんてことがあるのかな，とも思えます。

そういう時こそ専門家である土地家屋調査士の力の見せ所かと思うのですが，
ぶっちゃけ，「それでも専門家？」と思うような士業者も存在しますので，
とりあえずその「できない」と言っている土地家屋調査士に，
銀行に理由を説明するからといったような理由をつけて事情を文書化してもらい，
それを他の土地家屋調査士に見てもらうなんてこともありかもしれません。

お礼

丁寧な回答をいただきありがとうございました。当事者なのに理解できていなかったのことが、教えていただいたことで良く理解できました。
アドバイスいただけたおかげで、訳も分からず土地家屋調査士にお金を払うことをしなくてすみました。
本当にありがとうございました。

回答No.7

inon

公図混乱地域、ややこしい土地ですね。土地もローンなら銀行で決済できなかったでしょう。
不動産屋が怪しいですね。HMの法務に調べさせるか、自分で弁護士事務所に行って相談するか。
そもそも、その土地は誰から買った事になっていますか。
境界をはっきりさせること自体が難しいから公図混乱地域ですからね。費用も土地家屋調査士に頼んでもなかなか出てこないでしょう。

お礼

回答をいただきありがとうございました。
順調に進んでいたマイホーム建設が思わぬところでつまずきました。
皆様のアドバイスを活かして前進できればと思っております。

回答No.6

antarctica-2001

No,3です。

>土地は家を建てる前に購入し、不動産屋さんの方で行政書士さんに頼んでいただいて登記は終わって私名義になっています。

土地の方の所有権移転登記はもう終わっているのですね。
つまり今回の質問されている登記とは現在新築中の建物の表示登記及び保存登記の話って事ですか？

法務局には土地を登記した時の測量図まで添付していると言うのにですか？
土地の形状が公図と違うからと言うのであれば何で土地の所有権移転登記の時に問題にならないで、建物の登記の時に問題になるのか実にもって意味不明です。

法務局へ出向いて何故そうなるのかご確認されることをお勧めします。

お礼

何度もご教授いただきありがとうございました。アドバイス通り法務局で事情を聞いてみようと思います。
ご親切にありがとうございました。

回答No.5

antarctica-2001

No,3です。

確認ですが、登記が出来ないと言われているのは此れから完成する建物では無くて、今度購入させた土地の事ですね。
であれば其の登記とは土地売買を原因とする所有権移転登記が出来ないと言うことですよね。

私も其処の所は余り詳しくないですが、普通其処まで要求されますかね～？？？
第一銀行ローンは既に始まっているのですから今更銀行さんが要求しているとも思えないのですが
一体全体誰が何の為に必要なのでしょう？

その前に銀行さんは一体全体何を担保にお金を貸されたのですか？
土地の所有権登記も終わっていない。建物も完成していない。そんな状態なら担保が無いのでは？
質問者さんは他にも土地を持っていて其れを今回の銀行融資のための担保とされたのでしょうか？

ただ単に所有権移転登記だけの為に土地の測量が必要なのでしょうか？
土地の面積が違っていたままの売買とか普通に存在しますし、
その場合は数量不足による瑕疵として扱い損害賠償請求・解除・代金減額請求をする事も民法で決まっていますので何の問題も無いように思うのですが？

この地区はまだ国土調査が入ってい無いんですね。
ひょっとしたら法務局が要求しているのでしょうか？
もしそうなら、こんなお金が掛る事は高い税金取っているお前の所で勝手にやれよって言いたい。

お礼

ご親切に回答ありがとうございます。

土地は家を建てる前に購入し、不動産屋さんの方で行政書士さんに頼んでいただいて登記は終わって私名義になっています。
家の建築は６月から始まり９月上旬に完成予定です。
もう家の外側はほとんどできてきたこの時期に何のための調査をして『公図によると境界が…』と言っているのか理解できていません。
このような質問に親切丁寧に教えていただいたこと感謝しております。
法務局で取った計測図は土地の形や寸法が記入してあります。だけど公図では境界がはっきりしない。そこをはっきりさせないとなぜ許可が下りず登記されないのか？そもそも公図ってなんなの？そんなに優先されるもの？と分からないことだらけです。
お忙しい中の回答本当にありがとうございました。
またよろしくお願い致します。

回答No.4

momo-kumo

>住宅ローンは審査が通り銀行から権利書も返してもらいローンの支払いも始まっています

「権利書」という制度はありませんが、大丈夫ですか？
ローンの返済は土地の購入費ではないですか？
家屋は建築中という事ですが、引き渡し前に建設費を全額支払ってローン返済をしているいですか？
単に、つなぎ融資を受けている状態では無いですか？

お礼

回答をいただきありがとうございます。

土地は現金で購入したのでローンは家の分です。着工の月からローンの返済が必要になると言われました。つなぎ融資の説明も受けましたが、つなぎ融資は受けず返済を始めました。

私自身がよく状況を飲み込めず、質問が分かりにくいところを回答いただき本当にありがとうございました。

回答No.3

antarctica-2001

既に土地を購入し建設中とのことですね。しかも住宅ローンは審査が通ってローンの支払いも始まっているとか。

通常銀行から融資を受けると土地建物に担保として抵当権を設定する事になるのですが
その為には当然登記が終わっていなければいけません。
抵当権は登記の権利部に記載されるからです。

それなのに登記ができないという意味がよく分かりません。
権利書が有り質問者さんが確実に土地の所有者になるのが確実だからなのでしょうか？

土地の公図がはっきりしていない地域と言うのは結構多いです。
私など公図は嘘八百で全く信用していません。
公図は四角形だけど現地に行ったら三角形とかざらに有ります。
酷いケースですと土地の登記簿謄本は有るのに、その土地が公図に無いなんて話も有ります。
その土地は一体全体何処に有るのですか～？と言いたいです。

>(1)境界をはっきりさせるには誰がどのような手続きをするのですか？

土地家屋調査士に頼んで近隣の方々と立会いの下に境界を確認します。
土地家屋調査士が測量して図面化した物を元に、司法書士に登記手続きしてもらいます。

>(2)費用はどれくらいかかり、負担するのは私だけでしょうか？

土地の広さにもよりますが住宅用地程度なら土地家屋調査士に関しては20～30万位は必要かと思います。

負担に関しては一応、民法第223条によれば

「土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる」と有ります。

できると書いてあり、しなければならない、では無いので相手は支払いを拒否する事も有るでしょう。
多くの場合隣地の方は特段の理由でも無ければわざわざ土地の境界をハッキリさせる理由がないので
「何で貴方の為に私らが金を出さんといかんの？」って感じるのでしょうね。

お礼

丁寧な回答をありがとうございます。

ハウスメーカーさんにもう一度確認したところ、『土地家屋調査士が土地建物を登記するために法務局で公図を取ったところ境界がはっきりしていないので登記できないと言われた』と言っていました。
私が購入した土地には以前家が建っていました。３０年前くらいに建てた家だったそうですが、住む人がいなくなったので家は壊して更地にして売ったようです。
前に家を建てた方が登記できて私ができないのはおかしいと思うのですが何年かの間に厳しくなったのでしょうか？

私自身がよく状況を飲み込めず、質問が分かりにくいなか詳しく教えていただき本当にありがとうございました。

回答No.2

gyong

あなたのおっしゃる境界混乱地域って、公図混乱地域（字図混乱地域）のことでしょうか？

もしかして土地はかなり安くなかったですか？　価値が著しく落ちる土地だから安いはずです。
土地を購入されるときに法務局の登記簿と公図を確認しておけばわかったはずなんですが。

土地が登記できないと、住宅ローンが実行できないですし、また、公図混乱地域は土地の担保価値が著しく落ちるので銀行が融資を渋ります。

専門家へ相談された方がいいです。
ちなみにどこの地区でしょうか？

補足

回答ありがとうございます。
公図混乱地域というのですね。ハウスメーカーさんもそう言っていたような気がします。聞き慣れない言葉だったので間違ってしまいすみません。土地はいくつか検討したのですが、他と比べて特別安くはありませんでした。
住宅ローンは審査が通り銀行から権利書も返してもらいローンの支払いも始まっています。

回答No.1

jusimatsu

境界紛争、土地家屋調査士、筆界特定制度　などで検索されたい。

お礼

早速回答いただきありがとうございます。
検索してみます！