土地家屋売却後の譲渡取得税と医療費負担割合について

質問

震災により住めなくなった家を売却するつもりなのですが、売却後の譲渡取得税と医療費負担割合変更の可能性について教えて下さい。

前提として、
＊　その家には75歳の母が1人で住んでいた。
＊　2011年3月11日の震災で家屋が被災し、住めなくなった。
＊　その後母は私（長男）のところへ転居し、2011年7月に住民票も移した。（但し、世帯分離。）
＊　その家は、昭和58年に新築、土地は390万円、家屋は1200万円だった。
＊　新築時、家屋、土地の名義は私の父だったが、父は昭和62年に他界。
＊　父が他界した際、家は母が相続し、相続税も母が払った。
＊　家屋、土地の名義は父のまま放置していたが、2014年1月21日、母に相続登記完了。
＊　家屋は解体しておらず、現在、空き家状態。
＊　家屋は解体せず、現状のまま売却する予定。（家屋は修理不可能。）

なのですが、仮に350万円で売却できた場合、

（１）　売主は母なのですが、それに対する譲渡取得税はかからない、つまり、確定申告は不要ということで良いでしょうか？

（２）　現在母の収入は年金のみで、その課税額は約45万円/年です。もし350万円の収入がプラスされると、医療保険負担割合が1割から3割へ上がるのでしょうか？（確定申告をしなくても、そのプラスされた収入の情報が市役所へ伝わる仕組みになっているのでしょうか？）

（３）　仮に3割負担になってしまう場合、それを回避する対策などはないでしょうか？（母の名義なので売主は母にすべきですよね？）

（４）　被災者なので罹災証明書は持っていますが、何か特別措置などはあるのでしょうか？

以上、よろしくお願い致します。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

相続の場合は取得価額は引き継ぎます。相続登記は2014年であっても、原因となる日付はあくまで、父が亡くなった日付ですから、登記申請日は関係がありません。

S58年時の売買契約書など土地の取得価額の証明書類があれば、取得価額は390万ですから、建物を考慮しなくとも「赤字」となりますので、譲渡取得税の対象とはなりません。

また、あくまで不動産の譲渡取得があれば、年金に加えて翌年のみそれを加えた収入に対して課税や保険などの徴収をされますが、今回所得は無いのですから（あくまで計算上の利益に対して賦課されます）、それを考慮する必要はありません。

例えばまだ居住用財産の3000万控除が使える範囲ですが（引っ越してから3年以内）、計算上の利益が出ているけれど、3000万控除を利用すれば譲渡所得税がかからない場合などは、健康保険等の算出の元となる市町村の所得額は、譲渡所得を加えた金額で計算されますから、翌年のみ跳ねあがるのが通常です。これは実際に「売却した利益（お金）が手元に有る状態」ですから、仕方ないことです。
しかし、今回は上に記したように「赤字」なのですから心配無用です。

土地の取得費390万に、建物の減価償却した残存価額（1200万を減価償却しますので残存価格は少ないです）、仲介手数料、相続時の登録免許税、などすべて、加えた金額までなら、譲渡所得は0円です。
売却時に業者に依頼するならば、そのあたりの計算等、過去の資料等すべて提出して相談してください。または最寄の税務署等に相談して見ましょう、確実で無料です。

罹災証明書は購入時や買い替えの租税軽減の特典はありますが、売却時に該当するのは、上記に記した居住用財産3000万控除などの適用年が3年→7年となっているぐらいではないでしょうかね？

お礼

ご回答、ありがとうございます。
医療費負担割合についてですが、判定されるのは、「所得」ではなく「収入」である、と聞いたことがあるのですが、そのあたりご存知でしょうか？