建物は私、土地は父の所有です。税負担が少ない売却方法はどのような方法でしょうか？

質問

土地の所有者 父：1944年生（65歳）
家屋の所有者 私：1975年生（34歳）

土地は父方義祖父より昔父がもらったものでそこに父が家を建てて住んでいました。
平成15年8月に家屋を建て替えました。このときに家屋のみ所有者が父から私になりました。
平成18年に結婚し同居しましたがうまくいかず、平成18年9月に私と妻は家を出て別居しております。
両親は継続して住んでおります。

住宅ローンの返済は私がしていますが、アパート家賃との二重支払いで経済的に厳しく、
両親も広い家に2人ではもったいないということで売却を検討しております。
売却でローンを完済し、余力があれば中古マンションなど両親の住まいを購入したいと思っています。
無理でも毎月の賃貸料を私が負担する必要があります。

父は定年退職後、年金とアルバイトで母を扶養しています。
私は年収600万で妻を扶養しています。

今の状態で売却をすると、土地の売却による所得税(15%)と住民税(5%)が父に課税されると思います。
また、よく分かっていないのですが、年金や国民健康保険も何らかの控除を受けるのではないかと思います。
ですが、諸事情により出来れば父に面倒な手続きや税負担を被せたくありません。

現在考えているのは以下のような方法ですが、そもそも可能でしょうか。
・土地の所有者を父から私に変更して父の税負担を回避する
・名義変更の際に相続時精算課税制度を使うことで贈与税負担を無くす
・父を扶養することによって生計を一にし、売却時に3000万円の特別控除を受ける

なお、今年の年末（住まなくなってから3年目の年末）までに売却するのは難しそうです。

両親、私たち夫婦にかかる負担やマイナスの要素を最小限に抑える最良の方法はどのようなものでしょうか。
また、その方法を適用するための条件やかかる税金などについても教えていただきたく、お願いいたします。

回答No.1

kamaryu

土地の売却益が出るようであれば、買換えの特例を使えば税金は掛からないと思いますよ。
その為にもお父様の名義のままの方が良いです。

＞・土地の所有者を父から私に変更して父の税負担を回避する
所有権移転登記の費用がかかります。

事務処理や費用の負担は貴方が頑張れば良いと思います。

最良の方法は、そのまま売却することです。
マンションを買える位の金額が残れば良いですね。

お礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。
分かりやすい説明ありがとうございます。
かかるものはかかるので、父親名義のまま進めて費用負担は
私が頑張れば良いですよね。
ありがとうございました！