相続した非居住不動産売却の際の譲渡損失について

質問

要点：相続したマイホームではない不動産の売却で譲渡損失が認められるか？

改めて、相続した土地家屋の売却の際の所得税についてお尋ねいたします。
昨年父が没し、父が住んでいた土地家屋を相続いたしました。
・対象の家屋は父が購入（新築）し20年以上居住していたものです。
・他の相続人はおりません。
・相続税は総額で基礎控除内であったため支払っておりません。
・私（相続人）は対象の土地家屋に住んだ実績がありません。
この状況で対象の土地家屋の売却を検討しておりますが、家屋の減価償却を算入しても父が購入した価格からの売却損が出る場合、譲渡損失として認められる（所得税免除）でしょうか？
「マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除」が適用されないことは理解しております。
ありそうなケースだと思うのですが、OKWeveも含めてネット上にぴったりの解を見つけることができませんでした。
よろしくお願い申し上げます。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

再補足しますが、３０００万円で買われたものが、２０００万円でしか売れなかった場合、１０００万円の損が出ていますので譲渡所得税はかかりません（前述の通り）。

　ですが、この１０００万円の損失を、他の給与所得や株の売却益と相殺することは、私の体験ではできないと思いますよ。それは１回めの回答で述べた通りです。

　まあ、現在住んでいる住宅を売る、損がでた、というような場合には特例があって、相殺が認められるのかも知れませんが、住んでいる物件ではないようですので、そういう特典は、私どもと同様に、認められないと思いますのでね。

　念のため。

お礼

> ３０００万円で買われたものが、２０００万円でしか売れなかった場合、
> １０００万円の損が出ていますので譲渡所得税はかかりません。
私が最も知りたかったことについてご回答頂きました。
元々該当物件の譲渡損失による他の所得との通算(相殺？)は全く期待はしておりませんでした。
売却をお願いしている不動産屋さんに、該当物件の売却で譲渡損失が発生しても所得税は売却金額満額(上物の減価償却や必要経費控除は別として)に対してかかると言われてモヤモヤしていたのです。
関係業界の方にご回答頂けてすっきりいたしました。ありがとうございました。

回答No.2

fujic-1990

補足します。

　相続した場合は、取得価格も引き継ぎます。

　相続した財産の取得原価は、実際に父上が買われた時の値段か、（不明もしくは証明不能もしくは希望する場合は）相続時の評価額の５％（だったと思います）です。

　したがって、例えば明治３０年に、１００円で買ったとなると、当時１００円で家が１０軒買えたとしても、取得原価は１００円ですので、売却した場合はほとんどが利益になって、巨額の所得税がかかります。

　５％でも同じです。譲渡額の９５％が利益になりますから税金は巨額。

　ですが、父上が買われた時の値段が３０００万円であることが証明できて、４０００万円で売れたのなら、利益は１０００万円となります。

　そこに税率をかけると譲渡所得税の額が出ますね。

　但し、居住用資産の売却は、やったことがないので、税率は知りません。

　３０００万円で買った（証明可能）物が２０００万円でしか売れなかった場合、１０００万円の損が出ていますので、譲渡所得税はかかりませんね。

回答No.1

fujic-1990

うーん・・・ 。

　私は不動産賃貸業を営んでおりまして、私らに対する税務と一般の居住用物件と取り扱いが違うのかもしれませんが、私らだと、譲渡損は「捨て」です。

　もう７・８年前に、長らく賃貸にしていた物件を150万円くらいだったと思いますが、損を出して売却しました。

　その際に税理士に言われたのは、「除却した場合の除却損は損益通算できるが、譲渡損は同じ譲渡益と通算できるだけで、ほか利益とは通算できない」ということです。

　売ると儲けが出るものも一緒に売って、その儲けと通算できる（だから税務署に、譲渡損は損益通算できますか、とダケ聞くと、できますよ、と言うカモだ）のみ。

　儲かるものを抱き合わせて売る気がないなら、損は「捨て」てくれ、ということでした。

　その不動産を貸して得た利益とさえ、通算は不可。ましてや、給料や報酬との相殺はダメ！とのことでした。

　つまり、150万円損しても、所得税は1円も減らせませんでした。

　「なんで除却損はよくて、譲渡損はダメなのか」と聞いたら、「そうなっているということしかわかりませんが、除却は寿命がくれば否応なくやらなければならないが、譲渡はしたくなければしなければいい、ご自由にどうぞ、というような考えを税法を作る官僚がしているんじゃないですか」とのことでした。

　ながらく所得税や事業税をふんだくっておきながら、なんという話だと思いました。

　儲かる時もあるが損する場合もあるのが商売というものなのに、儲かった時だけ税金をとりまくって、損するとそっぽを向いて知らんぷりとは、なんという国だ、と思いました。

　国を儲けさせた事業者でさえこの取り扱いですから、所得税を払わず国を儲けさせてこなかった質問者さんのケースでは「損益通算一切禁止！」と言ってもらわないとおかしい気がしますけど、どうなんでしょうねぇ。

　ズバリの回答でなくてすみませんが、そういう事です。

補足

ご回答ありがとうございます。よろしければもう少しお付き合い頂けますとうれしいです。
私の質問を単純化すると以下のようになります。
父が3,000万円で購入した土地を相続したとして…、
(1)4,000万円で売れたら父が購入した3,000万円から1,000万円の売却益が出るので、この利益の20％(5年以上居住の場合の税率)の200万円が所得税となる。
(2)4,000万円で売れたら、私は相続で0円で土地を手に入れているので全額の4,000万円が売却益とみなされ、この利益の20％(5年以上居住の場合の税率)の800万円が所得税となる。
…のどちらが正しいのでしょうか？
また、(1)が正しい場合、2,000万円で売れた場合は売却益がマイナス1,000万円となるので所得税をかける利益がないということになりますか？　実はこのケースが最も知りたいのです。
よろしくお願いいたします。