登記をしてくれない相手

質問

私が相続した土地の話なのですが、私の父の代から叔父と不仲になり腹いせに売買した土地の登記に協力してもらえなく20年が過ぎました。経過を簡単に書きますと

平成5年に簡単な売買契約書を作ってお金を振り込んで占有を始めました。（振込み書と契約書あり）
平成5年当時は私の父、叔父仲が良く、叔父の母親健在、難しく考えることなくお金を振り込み、占有しました。（その売買の土地は祖母の名義だと思います。）
平成8年、祖母が亡くなり、土地を叔父が受け継ぐに当たり遺産放棄の判子を求められ、何も受け取らず（口約束で登記をしてもらえると約束得たので）、私の母が遺産放棄の判子を押しました。
登記をしてもらえるということなので、私の父が負担して土地家屋士等に依頼して、土地の公図等を用意しました。が、いざ登記という所で、再再度登記を拒否されました。お互いの了解で境界に杭が打ってあるのに、こちらが勝手に打ち込んだ等々で、司法書士さんを大声で恫喝するので、どうにもなりませんでした。

平成8年以降　この間、塀を建設しても。当然何も言ってきませんでした。当然ですが・・・

平成25年父が他界
平成26年　叔父と話し合いをしましたが、登記して欲しければ、固定資産税を過去に遡って支払えといわれ困ってます。

この長い年月の間に色々ありまして、叔父が登記をしてくれなかったために住宅ローンが組めない等々、私の父も少ない損害を人生の中で受けてきました、それなのに、自らが拒否した登記のために発生した固定資産を支払え！このようなことが、法的に通用する事なのでしょうか？どなたか、アドバイス等頂きたく、宜しくお願いします。

回答No.3

yumeiroyamaneko

「平成5年に簡単な売買契約書を作ってお金を振り込んで」と書かれていますが，
これは誰と契約して誰に代金を支払ったのでしょうか？
土地の名義は祖母（らしい）とのことですから，
祖母との合意に基づいて土地の売買を契約し，
祖母に対して代金を支払う必要があったのですがそうされていましたか？
そうしていた場合には，売買の当事者は祖母とお父さんなので，
とりあえずこの時点では叔父さんなんて関係ありません。
登記も祖母とお父さんで行うことができたわけですが，
どうして登記をしなかったのでしょうね。

もしも叔父さんと売買契約を結んでいたのであれば，
祖母の土地を売買対象としていますので他人物売買となります。
他人物売買の場合，その売主は，当該他人物を取得して，
それを買主に移転する義務を負います（民法第560条）。
叔父さんは何らかの方法で祖母からその土地を取得し，
お父さんに移転する義務を負っていることになります。
叔父さんがその土地を相続承継したのであれば，
それをお父さんに移転する義務があったわけです。
にもかかわらず叔父さんが登記手続きに応じないというのであれば，
叔父さん相手に所有権移転登記請求訴訟を提起して，
勝訴判決を得てそれが確定すれば，
お父さんは単独で自分名義への登記申請することが可能だったはずです。

話を戻して祖母との売買が成立していた場合で，
身内だということもあり登記をせずにいたところが祖母が亡くなってしまった場合，
その土地の所有権移転登記義務は，祖母の相続人全員に承継されます。
これまた協力してくれないのであれば今度は相続人全員を相手に訴訟を提起して，
勝訴すればお父さん名義にすることもできたでしょう。

まあ身内相手の訴訟なんて判決後もいろいろと面倒くさいので，
登記に応じると言ってくれているのであれば
それに乗ってしまったほうが楽なように思われます。

叔父さんが固定資産税を払えと言ってきているようで，
本来はそれは所有者が支払うべきものです。
役所は毎年1月1日現在の（登記簿上の）所有者に課税してくるのですが，
叔父さんが原因で，叔父さんに対して課税されていたわけです。
それが嫌なら，叔父さんが登記に応じるべきだったんですよね。
それをいまさら，という気持ちも理解できますが，
叔父さんが，真正な所有者がお父さんだと認めてくれるのであれば，
それは所有者が負担すべき税でもあったわけですから，
払うことが損だとはいえないのではないでしょうか。

ですがそれと「住宅ローンが組めなかった」等の話は別のものです。
叔父さんが登記申請義務を履行しなかったがゆえに
お父さんが損害を受けていたのであれば，
不法行為による損害賠償請求ができることになります。
ただその損害をいくらと見積もるかがちょっと難しいような気がします。

そういう損害があったのにそれを無視して固定資産税を払うのは納得できない
と言うのであれば，
相互に相手方に持つ債権同士を相殺するということも考えられますが，
ただそれを主張してしまうと，叔父さんはまたへそを曲げて，
登記に応じなくなってしまうかもしれません。

ただ，身内は身内なために他人になれず，もめるととことんやっかいなことになります。
ずっと先のことも考えてみたうえで選択をされることをお勧めします。

補足

色々とお知恵を頂きありがとうございます。売買契約は、叔父と私の父の間で、土地名義人は祖母のようです。
祖母が結婚が遅く、遅い子供（叔父）で、色々と任せていて、親戚（義兄弟）の仲もありダラダラと現状まで来てしまったと思います。おっしゃるように、身内で揉めると厄介ことになってしまってまして、もう後戻りは出来ない状況ですので、どうにか、代金だけでも回収したい、もしくは、現状占有してますので登記をしたい！そんな甘い考えでした・・・色々とアドバイスを頂き考えてみようと思います。
有難う御座いました。

回答No.2

seble

話が妙です。
相続というのは直系の血族が中心になります。父母、ご両親という事は、お互いは血族ではないのです。赤の他人が結婚するので。
ですから、お母様の相続はあくまでお母様だけの物であって、お父様は関係ありません。権利が無いので、売買なら通常の土地取引になってしまいます。
お母様が相続放棄した時点で全て失っています。口約束なんて、あなた・・・登記なんかする訳ありません。何のために放棄したんです？お母様の名義に戻したら贈与税が思いっきりかかります。相続ならかなりのところまで非課税。そんなアホな事をする訳も、意味もありませんから、最初からお母様の名義で登記するつもりなんてある訳無いです。

最初からおかしな話ですから、弁護士でも入れてきちんと話を付けないとどうにもならないと思います。

お礼

お世話になります。おっしゃる通り、最初から妙な話です。全ては親戚関係、義兄弟の仲で、あの土地売ってな～！ええで！じゃ、お金振り込むし、お母さんにも頼んで登記頼むで～！みたいな、感覚でこのような事態になってしまったと思います。弁護士ですか・・・・考えてみます・・色々アドバイス頂き有難う御座いました。

回答No.1

kgei

あくまで法律的にみると・・・

　　まず問題の土地が、過去及び現在において、誰の名義の登記なのか、これが出発点です。

　そして売買の時期、登記上の名義人だったと思われる祖母の死亡時期、これらが問題になります。

　したがって、登記簿の記載（登記事項証明書、登記簿謄本）と契約書を確認する必要があります。

　仮に叔父さんと質問者さんの亡き父とが、売買契約を結び、その結果、亡き父が問題の土地の所有者となった主張であるとします。その場合、固定資産税は、本来、問題の土地所有者が支払うべきものですから、叔父さんの「固定資産税を支払え」という請求は法的には正しいことになります。もっとも時効の問題がありますので、遡って１０年分ということになるでしょう。

　質問文にある「叔父が登記をしてくれなかったために住宅ローンが組めない等々、私の父も少ない損害を人生の中で受けてきました」という主張は、多分、「時効」になっていると思われます。

　以上は質問文だけから判断した内容です。今回のケースは、弁護士に相談してどうすべきか、しっかりしたアドバイスを受けるべき事案です。

お礼

お世話になります。固定資産の件、よーく理解できました。
売買時期、H5年　祖母名義、H8 祖母死亡　その後叔父が他の家屋、土地含めて、私の母に遺産放棄の判子求めて、登記完了です。
身内だから、大丈夫！みたいな感じで生きてきた事が駄目だった用です。口約束で、頼むわ～！で都合良く今まで流されてきてしまいました。色々考えて見ます。アドバイス頂き、助けてもらって有難う御座いました。

補足

祖母
　|
叔父－母－父
　　　　｜

　　　　私
売買契約時は私の父と叔父との間で交わされ、登記簿名義人は祖母だと思います。

登記が出来ないのなら、売買代金を返還してもらいたいのですが、それすら時効でしょうか？宜しくお願いします。