重説の法令に基づく制限等の調べ方

質問

宅建業の免許を取ったばかりの2足の草鞋を目指している
本業が建築屋の駆け出し不動産屋です。
とりあえず友人の売り物件を預かりまして重説の作成に取り掛かろうとしています。
指南役はいるのですが昔の人で色々聞いても結構適当な人なので心配です。

で、質問です。
重要事項説明書の中で50個以上の「都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限等」のチェック欄がありますが、皆さんこれらは1つ1つ物件毎に全部調べているのですか？
まぁ普通ベテランの方は大体チェック所は分かっていてそれらの確認程度なんだろうとは思いますが
素人なもんで全部納得確認できていないと心配です。といいますかそれが本来の姿なのでしょうけど
実務ではその地域地域にあわせて無駄な調査までは行わずみなさん要領よく行っているのではないかと推測しています。
通常、都市部では多くてもこの中の5つくらいまでのチェックですむ場合が多いと思いますが
たとえば「森林法」とかだと都市部では明らかに関係なさそうです。
しかし勝手に断定するのもいやなので確認したいと思うのですが、こんなレベルのことはたぶんだれも役所で聞いたりしないと思うのですが、この辺りの調べる調べないの線引きはどうやって判断しているのでしょうか？
素人で分からないのなら全部調べるのがスジだろ…と怒られそうですが。

回答No.2

oyazi2008

質問者さんの営業区域（今回の物件）が政令指定都市なのか？否か？にも依るでしょう。

大きく分けて、都市計画法等の知事や政令指定都市の市長が許可権者なのか？許可権者はそうであるが、実質市町村が窓口になるのか？で土木事務所だったり、市町村の建築担当課だったりします。
政令指定都市であれば、本庁なのか区役所なのか？の違い程度。

しかし、当方でも遠方の調査など行う場合は、まずはその市町村の建築担当課へ行き、何かかかる規制や法令等無いのか？を尋ねます。都市計画上の制限であれ大概は、規制のある無しは回答をもらえますよ。担当外の規制等であれば、どこで聞けば良いのか？尋ねればその尋ね先も教えてくれます。
最初からその規制を担当する先ごとに、尋ねて回る必要はありません。

こればかりは、市町村により調査先の名称や担当も違いますし、マニュアル化はむずかしいのではないでしょうか？当方は仲介専門業者でスキルを積んだのですが、社で独自のマニュアルを作成していましたね。

たぶん先に書いた、事項でまだピンときていないのだろうと思うのですが、上記の調査は、時間がかかるかどうか？の違いだけで、誰でも調査すれば結果は同じです。これは慣れでどうとでも効率は上がります。
私が現地調査と経験で重要だと主張する部分は
実例を書けば、質問者さんは建築が専門ですから例を出すと、売り地（古屋つき）の売り物の物件の現地調査をして、メーターを開けたら13ｍｍの上水道の引き込み管だったとします。
前面道路は私道で位置指定、水道の給水配管図を取得したら本管径は50ｍｍ、10数件の引き込みがある状態。
という事実があったとします。

現在、新たに新築をしようとした場合一般的には20ｍｍの引き込み管を必要とすることは、質問者さんは建築専門なら把握されていると思います。ここで、経験があれば局の給水担当課へ、上記の本管から新たに20ｍｍ管を引き込み可能なのかどうか？更に25ｍｍは可能なのかどうか？など確認します。
引き込み可能であれば、新たな買主が新築時に問題となることはありませんし、重要事項に20ｍｍの新たな引き込みは可能と記載も出来ます。20ｍｍはOKで25ｍｍがNGなら居宅等は建築できるが、アパートなどはむずかしいという判断も出来ます。
宅建業法上は、前面道路に50ｍｍの本管埋設、引き込みは13ｍｍ　で足ります。しかし、実際仲介して買った買主が居宅新築時に希望の蛇口数を確保できずに、13ｍｍｍのまま使用しなければならないという結果になった場合、揉めますし、業法上は大丈夫であっても損害賠償の請求はされるかもしれません。売主に責めはなく、当初から住宅の新築用地として買ったのですから、調査不足と買主側の弁護士は主張するでしょう。

この様な宅建業法でも他の法令でもない、契約書にも重要事項にも書かれない実務上の制約や制限などは経験によらなければ、なかなか把握することが出来ません。ここの部分を良くアンテナを張って覚える努力をしていきましょう。

それと一般の方が営業トークの中で「勝手にプロと信用してくれる部分」は経験上、住宅ローンなどや登記事項など権利の正しい知識と、その時々の新しい税務の知識です。
これはネットで幾らでも手に入りますから、暇があれば頭に入れてください。
えらそうな事書いて申し訳ありませんが、不動産の売買というのは、仲介でも落とし穴はあるものです。私も未熟な頃は、落とし穴にはまり、泣きたい思いも結構経験しましたね。

お礼

ありがとうございます
遅くなってしまいました。

都市計画法や建築基準法などの項目はその課へ行けば
係る規制等は教えてもらえるのでいいのです。
上下水や登記関係もわかります。
問題は都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限等が
どこで調べればいいのかがわからないので、
どのように進めていけばいいのかが知りたいんです。
たとえば文化財の場合は教育関係で都市計画や建築指導課とは窓口が違います。
そのように聞かないと管轄がわからない窓口をどう廻るのか。
役所へ行けば総合窓口があってそこへ重説のページを持っていって
それぞれ対応窓口を案内しているのであればいいのですが、
そんなものないようですので。

回答No.1

oyazi2008

業者ですが、簡単なことです。
業者ではない知人から、建売に良さそうな土地があるので買わないか？と情報をもらったとします。
地図に場所の印があり、100坪、××万円とだけ書いてある。
質問者さんが自信で買って建売するとして（値段は十分合いそうなので）どうしますか？
1区画じゃ無理だから、50坪2区画に割って云々・・・・・・

当然に、どんな建築制限があり、道路は問題ないのか？2区画に分割して、どちらも設備敷設に問題ないのか？今何も設備は敷設されていないのか？・・・・
権利上危うい物件ではないのか？
絶対買う前に自己で調査して、間違いないことを確認してから買いますよね？それが基本です。
買主のために行なうのか？自己の為なのか？が違うだけですから、その意識を忘れないように心がければと思います。

当方も普段扱いなれている地域での、法令上の制限は経験から把握していますから、出向いてまで調査しないこともあります。但しあくまで現地調査で問題がないことを確認出来ての話です。遠方で扱いなれていなければ、必ず出向いて基本どおり以上に調査します。
不動産の実務は経験からしか身になりません。面倒でも各役所や各設備の局関係、その他など実際に出向いて調査することが、如いては誤りを防ぎ身を守る手段です。証拠がない限り、他人の（他業者など）言うことなどを信用してもいけません。必ず裏を取ることです。

＞この辺りの調べる調べないの線引きはどうやって判断しているのでしょうか？
重要事項に記名する取引主任者が過去の調査経験から（過去と言っても半年以内ぐらい）自己の責任で絶対間違いないと自信が持てる場合だけでしょう。責任を負うのは会社と主任者ですから。

当方の営業地域ですと、市のＨＰ上で都市計画法や法令上の制限、道路の種類や開発行為や宅造の許可など確認できてしまいますから、非常に楽です。それ以前は、一応役所廻りましたよ。

制限内容や敷設状況を調査するだけなら、ちょっと慣れれば誰でも出来ます。重要なのは物件を見て、何か問題となる点がないかどうか？をその場で判断できるかどうか？ですから、現地調査を良くされて、現地の状況を把握してください。今質問者さんは何を調べて何を調べなくとも良いのかも判らない状態、これの自己判断が出来るまでは、すべて聞いて回るしかないでしょう。

後は経験を積めば、自ずと判断できるようになります。

補足

ありがとうございます。

で、役所廻り調査なんですがどの法令をどこで確認すればいいのかよく分かりません。
また、ここにある全ての項目が役所だけは調べられないものもあります。（航空法とか）

50以上ある項目全てがどこで調べられるのか役所に行けば
順路等で親切に案内されていればいいのですが
そんなものありませんし窓口で聞いたことしか教えてくれません。
慣れるまでは重説片手に
古都保存法
↓
都市緑地法
↓
生産緑地法
↓
特定空港周辺特別措置法
・
・
・
と順番に聞いて廻りたいのですが
どの法律がどの窓口で確認できるのか、どの重説解説本を見ても出ていません。
何の法律が行政のどこで聞けば確認できるのかがわかるサイト等ありませんか？
なぜ役所には不動産重説を簡単にチェックできる体制を整えていないのでしょうか？