借地権でアパート投資！

質問

地方都市の中心部の閑静な地域に、100坪の借地権（地代3万5千円）付きで売り地が出ました。
現地を確認しましたが日当りの良い良物件に思えます。
ここに2LDK（60平米）×６戸のアパートをローンを借りた投資について悩んでます。
家賃は相場から７万ぐらいですから、家賃収入は７×６×１２＝５０４万。
建設費は坪５０万として、
（（６０×６）÷３．３）×５０＝５４５４百万になり、
表面利回りは１０%を切ってしまい、良い投資物件になりません。
やはり、あきらめた方がよいですかね。当方、家持の初心者です。

回答No.1

mahopie

投資利回りの高低については判断しませんが、記載内容から気になった部分だけをれっきょします。

(1) 借地権代（当初負担の土地代相当分）が投資元本に加味されていない
(2) 地代３．５万円×１２月＝４２万円は先に家賃から引いておくべきでは？　（収入を５０４－４２＝４６２万円）
(3) 自己居住以外の借地利用では地主が承諾しない可能性がある
(4) 借地上の建物については、建物完成まで具体的な担保がないので、業者への着手金・中間金の支払が自己資金なり別物件担保での借入が必要になる
(5) 借地上物件の場合、銀行の担保評価が厳しくなる