土地貸借で建物取り壊しの条項

質問

よろしくお願いします。
普通土地賃貸契約で、私の土地を貸して、建物は貸した相手が建てる契約をして、契約期間が過ぎ契約更新をしない場合、契約書に土地の原状復帰の条項があっても、その条項の効力は無いと聞きました。つまり、貸した相手には土地を原状復帰すると契約書に書いても法的に強制されないと。
定期借地の場合は原状復帰するのは法的に決められているようですが。
普通契約の土地貸借では土地の原状復帰を相手に求めるには相手の良心にすがる他は無いのでしょうか。

回答No.4

noname#11476 · ベストアンサー

参考までに建物買取請求権の根拠法を書いておきますね。
第１３条は第１６条にあるとおり強制規定で、どんな契約をしても第１３条の権利に反する契約は無効になってしまいます。

（建物買取請求権）
第13条　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

２　前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。

３　前２項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。

（強行規定）
第16条　第10条、第13条及び第14条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。

お礼

回答ありがとうございました。
土地を貸すと、大変ですね。
定期借地も考えてみます。
こちらだと、期限が来たら確実に土地は帰ってくるし建物も買い取らなくていいみたいですから。
しかし、この制度が出来たのがまだ最近みたいなので実際
に、そのとうりに事は進むのかという疑問もありますが。

回答No.3

noname#11476

地代の滞納は相当の期限を決めて督促し、それでも支払わない著しい滞納であれば、契約を解除できます。
この場合建物買取請求権は行使できないように思いますが、詳しくはわかりません。

ただ借地権というのはその土地の価格の相当割合を支払って得た権利ですから、それが０円になるとか、建物の価値が０円になるとかはありませんので、滞納した地代を差し引いて借地権を買い取る形になると思います。
建物は、、よくわかりません。競売などで処分して代金は借地人に渡すという形ではないのかな？（全く自信なし）

回答No.2

noname#11476

>前もってどれくらいの金額にするか、相手と取り決めしておく
建物は時価相当額になりますので、取り決めようが無いですよね。建物の価値というのは現物でしか評価できませんので。
ただ算定方法についてあらかじめ決めることは出来るのではと思います。
たとえば３社の不動産業者の査定額の平均とか。

>借地権ってどれくらいの金額
これも地域によって異なっていたりしますので一概には言えませんが、大体土地価格の４０％程度のようです。
参考になるのが路線価の借地権割合です。（あくまで参考ですが）

補足

回答ありがとうございます。良くわかりました。
質問してるうちに、また別の疑問が浮かんできました。
普通借地契約を結んで、相手が地代を払わない、または倒産してしまってその後の地代を払ってもらえない等の状況になった時、契約の解除は出来るのでしょうか、またその時は建物買取請求や借地権の買取はしなくてもいいのでしょうか。

回答No.1

noname#11476

>契約期間が過ぎ契約更新をしない場合
どちらが契約更新しないという意味でしょうか？
地主が更新しなくても、借地人が更新するつもりであれば自動的に契約は更新されます。
借地人が契約を終了すると宣言しない限りはいつまでも契約は続きます。
あるいは地主に契約解除の正当事由があれば契約満了にこぎつけることも出来なくはありませんが。

ではたとえば契約を終了させましょうかと言った場合、そこに建物があれば借地人は地主に対して建物を買い取るように請求する権利があります。これを建物買取請求権といい法律で決められています。これがあるから結局更地にする必要も無いのです。契約で更地にしてと書かれていても、それより法律が優先しますから、買取請求されると結局地主は買い取らなければならないので、更地にする必要が無いという仕組みです。

更地にして返すどころか、建物を買い取らされますし、更に借地権も借地人から買い取らねばなりません。
法律はとんでもなく地主不利に出来ております。

その昔法律では地主有利だったのですが、それをいいことに、借地人いじめを繰り返す地主というのが沢山いたため、どんどん法律が厳しくなって今のような極端な借地人有利の法律となりました。
ただ最近ではそれも弊害が出てきましたので、定期借地権という新しい平等な仕組みが生まれたわけです。

では。

補足

回答ありがとうございます。
建物買取請求権というものが優先するのですか。
これは、前もってどれくらいの金額にするか、相手と取り決めしておくことは出来ないのでしょうか。
また、借地権ってどれくらいの金額なんでしょう。