借地契約の住宅目的使用条項について

質問

父の友人（＝現借地人）から借地権付建物譲渡の話があり、現在前向きに話を進めています。昨日地主から「土地賃貸借契約書」ひな形の提示があり、現借地人経由で送付されてきましたが、その中に気になる条項がありますので質問をさせていただきます。
「履行事項」とした条文中に「本件土地は、住居以外の目的に使用しない」との項があり、「転貸等の禁止」とする条文に「賃借人が本件土地上の建物工作物または施設等の全部または一部を賃借人の家族または第三者に譲渡または転貸しようとするときは事前に賃貸人の書面による承諾を受けなければならない」とあります。
私も当面は専用住宅として使用するつもりですが、将来自身が経営する零細企業（従業員1名）の事務所と本社をこの物件に持ってきたいという考えがあり、この条項に反した場合が解約事由に該当するのか大変不安に思っています。また、家族構成の変化などで建物を他人に賃貸する場合に多額の承諾料が必要なのかも気がかりです。
現借地人は「旧法借地借家法では、借地人は自由に建物を賃貸できるのだから問題ない。まずは地主の提示に沿った契約をしたほうが良い」と言い、この借地権取得に一部出資してくれる父も「まずは穏便に契約しておくべき」と言います。しかし、本当にこの条文は拘束力が無いと考えてよいものなのでしょうか？その通りだとしても地主とのトラブルの元を抱えたままの契約になりそうで心配です。
借地権契約にこうした条項をつけるのは一般的なのか？また条項に反した場合に、現借地人の言う通り問題ないのかお答えをいただきたくお願い致します。
尚、土地賃貸借契約は旧法に基づく20年契約を新たに締結することとなっております。

また、この借地の一部を駐車場として第三者に賃貸する場合に注意すべき事項があればお教えください。

以上、よろしくお願いします。

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

契約書はまだ「ひな形」なのですから、後のトラブルの無いように貴方の希望を盛り込むべきです。

今のうちから将来の有る程度の予測を立てておられるのですからその条件を入れましょう、それで先方が嫌がるようなら将来トラブルになるでしょう。

法的に拘束力が有る・無いと考えるより契約書に書かれれば安心です。

私も借りたことが有りますが、増築○坪までは自由、無償での車庫証明発行は自由の項目を入れました。

＞駐車場として第三者に賃貸する

勝手に貸すのは問題だと思います。
駐車場経営（たとえ１台でも）は目的外使用です。
貸す可能性があるならそれも入れましょう。

お礼

そうですね。大きな買い物ですから禍根を残さないように交渉しようと思います。

>無償での車庫証明発行
なるほど。この辺りもよく確認してみます。

大いに参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.2

noname#19073

確かに、一般的には「借地上の建物」を賃貸することは借地人の自由ではありますが、
住居専用として使用することと、事務所としても使用すること、又、駐車場として貸し出すこと（転貸）は後々問題になる可能性がありますので、出来れば今の段階で確認を取っておきたいところです。

確かに契約段階ではとりあえず穏便に済ませておくという考え方も多少わからないでもありません。
しかし、後になって高い「承諾料」などを請求される可能性も考慮すると、問題点の先延ばしのような結果になる場合もあるでしょう。

とりあえず体裁だけ保っていれば、好きに使っても後からとやかく言うような地主では無いのかどうか、個々人のキャラクターまではわかりませんので無難な回答となります。

お礼

そうですね。しっかり話をしたほうが良いですね。
現借地人を介した交渉となっていているのですが、現借地人は地主の気を損ねる話を渋っているようで。。
専門家を間に入れて交渉することも考えてみます。
ありがとうございます。