住み替えを考えています。相続や資金計画について。

質問

現在住んでいる戸建て（築40年）を売却して、マンションではなく戸建てを新たに購入しようとしています。

1.家族構成：私（会社員　39歳）・妻（専業主婦　32歳）・子供（5歳・0歳）の4人で住んでいます。
2.現在住んでいる家の名義は私の父（存命）です。
3.売却してそれを資金に引っ越すことは両親に承諾済。
4.プラス500万円程度の資金援助をしてくれると言っています。
5.現在住んでいる家を見積もると2300万円位（不動産屋曰く）とのこと。
　購入時と同じか少し落ちる程度。
6.現在住んでいる家を購入して9年
7.両親は年金生活中
8.同居の予定はナシ

土地+建物で3500万円位の中古物件で検討したいと思っているのですが、
どう言った資金計画が賢明でしょうか。

今の父名義の家を売却し、仮に次の家も父名義にした場合、差額分に私がローンを組むことは
出来ないかと思います。（3500-2300+500＝700万ローン）

今の家を相続か贈与してもらうか、もちろん税金もかかるかと思いますのでどうしたら
一番うまくいくのか模索中です。

ご教授願います。
宜しくお願い致します。

回答No.3

Mokuzo100nenn

１．質問者さんご家族が仮住まいをする。
２．空き家をお父様が売却する。
３．質問者さんのご家族が500万円をお父様から援助してもらい残りを自分の資金＋借り入れで中古の家を買う。
４．新しい家に引っ越す。
５．新しい家に住みながら、お父様から毎年贈与税非課税分の金額を送金してもらい、自分のローンを繰り上げ返済する。

これが一番簡単で、かつ税金も最小限になると思います。

お父様の銀行振り込みでの支援金は免税範囲でなければなりません。
記録に残らない小額の現金の授受は課税しようがありません。

お礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
ご回答頂きましてありがとうございます。

仮住まいに対してのコストも考えた方が良さそうですね。

少額を続けて振り込んでもらうのも少し気が引けますが、相談してみます。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
まずお父さんの財産ですから、売却は当然にお父さんが行います。しかし、築40年で、そこに居住していないのであれば、おそらく譲渡取得税もかかります。
購入時と同価額だとしても、建物は償却してしまうので40年経過していると残存価額は大変小さくなります。200万程度ではないでしょうかね？
購入時に土地1300万建物1000万だったと仮定しましょう。建物の取得費は減価償却で200万だと仮定すると取得費は1300+200+諸々100としても1500万です。
売却が2200万として手数料や諸々で100万、2100万が残りとしても、2100-1500＝約600万に対し、譲渡取得税の20％が課せられます。120万です。あくまで概要で細かな計算はしていませんが、自己居住用で無い場合は、この譲渡取得税も考慮する必要があります。具体的には、売却依頼時に不動産業者へ購入時の資料等渡して試算してもらってください。
また、売却額も2300万という査定なら、2200万ぐらいで考えておいた方が良いですし、仲介料などもかかります。場合によっては土地として購入する買主の場合は、更に解体費用の負担もありますから、2000万～2100万ぐらいに見積もったほうが無難です。
建物の築年数が経過していますから、贈与などは税率からみれば考えない方が無難ですし、相続は亡くならない限り、発生しません。

税金は、NO.1さんの回答の通り、相続時価税清算制度の利用で2500万、住宅取得資金の贈与特例で一般の中古でも500万がありますから、3000万までは何とか無税です。これは国税庁のHPなどで御確認下さい。中古の場合は対象物件の適用規定があります。
無税枠での贈与を受けて、質問者さん名義だけでの購入が可能です。

しかし、一番むずかしいいのは、中古を買い替えするということです。購入資金は売却資金なのですから、先行して中古を求めるわけにもいかず、どうしても売りと買いが長くとも数日以内で売りが先行で決済出来なければ、買い替えがむずかしくなります。業者売主の中古や新築なら、そこに住んでいませんから、質問者さんの都合に合わせてもらえばよいのですが、売主も買主も居住用の買い替えという場合は、なかなか都合よく日程をまとめるのが非常にむずかしいのです。質問者さん、質問者さんの物件の買主、買い替え先の中古の売主、中古の売主の買い替え先とそれぞれの都合がありますから・・・・
多少の借り入れ経費がかかっても、取得する物件は、親御さんから贈与を一度出来る限り現金で受け、自己の預貯金も使用して、残りをすべてローンで購入する。その後売却資金の当初贈与分から最初に多く出してもらった贈与分を控除した、残りを受領して、銀行へ内入れする、というような考え方でなければ、中古の買い替えはむずかしいです。

お礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
ご回答頂きましてありがとうございます。

仰る通り、タイミングが大変難しいですね。
色々と検討してみます。

回答No.1

bunbun8

＞今の家を相続か贈与してもらうか、もちろん税金もかかるかと思いますのでどうしたら
＞一番うまくいくのか模索中です。

１）今の家を、お父さん名義のまま売却し、売買代金２３００万円はお父さんのものとする。
２）お父さんから現金で２８００万円を、相続時精算課税精度を利用しありがたく頂戴する。
　　　　（ただし、お父さんが６５歳未満である場合は、住宅取得の分１０００万円か１５００万円のみ）

この対象になれば贈与税はかかりません。

お礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
ご回答頂きましてありがとうございます。

相続時精算課税制度について調べてみます。