今さら資金計画で悩む

質問

お世話になります。

私は３５歳の公務員です。
最も気に入った土地を今月末に契約します。

昨年の夏、県内にある唯一の住まいサポートセンターで、
資金計画についてファイナンシャルプランナーに相談し、
「土地に１３００万円」「家に１７００万円」と言われました。

私の年収は現在５７１万円です。
「今の生活水準を落とさず」
「妻のパート収入を住宅ローン返済でいっさい考えず」
「子供２人が国立大学に通う」
「私が５４歳の定年で住宅ローンを完全返済」
上記の４項目を条件にプランを作っていただきました。

結婚してから頑張って１０年間で１７５０万円貯めたのに、
土地からのスタートとは言え、家に１７００万円しか考えられない。
その事がショックでした。

貯金のうち、１１５０万円で土地をキャッシュで支払います。
手元に残るお金は６００万円あるので住宅ローンは組めるはずです。

しかし最近では、考えるうちに「もっと家に掛けられるのでは？」
と思うようになって来ました。
今日、施工会社を検討している工務店に相談しに行ったら、
「だいぶキチッとした厳しい計画ですね」
「毎年のベースアップもあるし、退職金も考えなきゃ」
と言われました。

返済は、毎月の返済額で６～６．５万円。
ボーナスで３０万円（夏・冬で６０万円）を考えています。
これでも毎月、ある程度の貯金は出来るプランです。

まだ借り入れ先も施工会社も決まっていません。

子供は２歳１０ヶ月の男の子と、来月誕生予定の男の子の２人です。

どうやったら「家に１７００万円」なんて安い額が出てきたのか、
もらった資料からは分析しきれません。
どのようなプランで、どのぐらいの借り入れが妥当だと思いますか？

家づくりにおいて、資金計画は最も重要なので、
ここで躓いたら、全てがコケてしまいます。

回答No.8

xxx_ranran_xxx · ベストアンサー

某大手都銀の個人向けローンの事務をしています。
主人の実家は、少し前まで工務店をしておりました。
(主人はゼネコン勤務のサラーリーマンです)
私自身も男の子二人の母でもあります。
また、住宅ローンも現在組んでおりますし、一度、借換もしております。
毎日、多くのお客様の契約書を拝見して、また、自分自身の生活を振り返りながら、
zundoko777さんの質問を大変興味深く読ませていただきました。
素人の方にしては、随分と、生活設計というか、将来設計の骨組みが
できていますね。
感心いたしました。
けれど、将来設計と言うか、将来的なご希望は非常に明確なのに、
家庭経営に向けての概算的な数字の流れの把握が、大変甘い様にお見受けしました。
私は、こちらの質問コーナーでは、大概きつめの回答をお出しするのですが、お許し下さい。
まず、一番きついことを言わせて頂ければ、あなたは、ご自分の年収を高いと思っていらっしゃいませんか？
もし、そう思っていらっしゃったのなら、それは大間違いです。
大雑把に言わせて頂くなら、あなたの希望をすべて叶うような生活には、
今から数年後には、あなたの年収は軽く1000万を超えてなければ無理です。
お子さん二人を国立大に行かすには、行くまでに大変な額の教育費が必要です。
それは、きっと、あなたの思う金額を遥かに越えていることでしょう。
私、今、あなたがご希望されている生活をほぼ行いたいと実践しておりますが、
大変キツイです。
主人が、35歳くらいから土地だけ(2500万)先に購入し、あとから、
2200万ほどで、家を建築し、11年ぐらい前からずっと住宅ローンを
払い続けております。
現在、年間180万ほど払っております。
主人が56歳のときに完済の予定です。
中学生の二人の息子(上は私立中、下は公立中)二人の学費は、塾代込みで、年間150万をこえています。
私は、銀行でずっと派遣ですが、働いています。
私の収入は、すべて子どもの学費で消えます。
家を建てる、子どもに良い教育を受けさせるということは、こーいうことなのです。
勿論、年に1回程度の旅行ぐらいには行きますが、普段は外食もあまり出来ない、決して優雅な生活とはほど遠い禁欲的な生活であります。
うちの主人の年収は、45歳時点で、1000万は越えていました。
あなたは、10年後の年収はどうでしょうか？
また、あなたと奥様のご実家からのなんらかの援助のようなものが期待できますか？
もっと、具体的な数字でお答えするには、あなたの詳しい公務員の内容、これからの年収、奥様は働くのか？
今の暮らしのレベル(崩したくないとおしゃるから)、あなたと奥様の学歴なども参考として知りたいですね。
夫婦の学歴というのは、ある意味、子どもさんのこれからの学歴に非常に大きな影響を与えます。
私は、1700万という家の価格は、まったく妥当、あるいは、高すぎかもと思います。
1700万で契約しても、絶対にあとから、すごい額の追加や諸費がかかります。
それから、あなたは、最終的には、お家を購入後には、いくら預金を手元残したいとおもっていらっしゃるのですか？
それと、ローンを組むことが出来る最高額はいくらです？
上の購入額と、実際、ローンを組む金額は違いますからね。
また、よければ、詳しく、教えてください。

お礼

アドバイスありがとうございます。
専門家の方からのアドバイスと言うことで、非常に参考になりました。

厳しめのアドバイスでしたが、一言一言が重い言葉でした。
謙虚に受け止め、是正しようと思います。

私は決して自分の年収が高いとは思っていません。
あと１０年後も、給与法が改善されたので、伸びは雀の涙程度でしょう。

周りの友達や先輩が私よりも格段に貯金が少ないのに、
平気で家に２，５００万円ぐらいの予算を掛ける。
そんな事例を目の当たりにし「自分ももっと掛けられるのでは？」
と思いきり錯覚に陥っていました。
まさしく私の勉強不足です。

もっとxxx_ranran_xxx様にアドバイスにをして頂きたかったのですが、
当サイトでリアルに書くと個人情報の漏えいに成り得ます。
フリーアドレスは持っていますが、たぶん違反行為に当たると思います。

また整理し直して、質問させて頂きますので、
その時はアドバイスのほど、宜しくお願い致します。

回答No.9

yumiko123

妥当だと思いますけど？
生活が苦しくてもよければ、２３００万くらいの借り入れでもＯＫだとは思いますが、借りた後、返せません。は通用しません。。
公務員ですから、退職金はある程度保証されているのが救いでしょうか。
我が家は夫３１歳年収６００万定年６０歳。妻年収４００万。子供１人。現状は妻のマンションで暮らしていますが、（ローン残高１２００万残年数１２年）５年後をめどに買い替え予定です。
その頃には預金は１０００万を超え、妻のローンは残７００万の予定。
マンション価値はおおよそ１５００万でしょう。
なので、５年後はほぼ貴方と同じ預金残高になると思います。子供も一人で、妻も正社員、５年後の年収は恐らく７００万を超えていると思われますが、２３００万以上の借り入れは不可能と考えています。

まあ、うちは海外旅行など、贅沢してますから、日々質素倹約に努められるなら、２３００万程度の借り入れでもＯｋだと思いますよ。
人の夢はそれぞれ違いますから、家に大きな金額を掛けても良いと思いますし、教育にお金を掛けても良いと思います。
奥様とよく相談されて決定されるのが良いと思いますよ。

お礼

アドバイスありがとうございます。
今後の資金計画の参考にさせて頂きます。

回答No.7

echino

不動産屋です。
客観的にみれば、一般の方の借り方とはいえません。
ただ、ＦＰの方が立てられる計画としては１２００～１５００が
妥当なラインでしょう。１７００も考えられた数字です。

ただ個人的な意見を言うならば、２５００万までの借り入れとして
返済計画自体を再度具体的にしていくと良い方向にすすむでしょう。
ＦＰの弱点としては金利などに代表される不確定リスクに対しては
慎重にならざるを得ないと言う点にあります。
リスクを背負うのを避けるのではなく、万一のリスクの際の対応を
予測しておいて計画を立て直すと大幅に変わります。

例えば、長期固定の場合には金利リスクはないですが、支払い額は
大幅に変わります。この部分を例えばローン商品の割合を変えて組むこと。
万一大幅に金利が上がったときは保険の見直しができる状態に
することなどで、実際に支払いができなくなるという可能性を減らせます。
結果として早期完済できる可能性が高くなるパターンです。

返済計画やローン商品がどのようなものか記載がないので、詳しくは
書けませんが、こういったものはＦＰの方の性格にも左右されます。

建物にお金をもっとかけたいなら見直しをするべきでしょう。
公務員だからこそ、可能なことも盛り込めますし。
（公務員だと色々なことができますｗ）

Ｐ．Ｓ
ちなみにこういうのは大事な部分ですが、結構皆さん適当です＾＾；
ですので、それほど気にしなくても良いといえばよいですｗ

お礼

アドバイスありがとうございます。

やはり私が相談したＦＰの１７００万円は妥当な数値なのでしょうか。
ＦＰには「夢を持たせず、現実的に厳しく出した金額」と言われました。
もちろん、何かあった時のリスクに対応出来るプランです。

多分、私が相談した工務店側から言わせれば
「もっともっと大きなローンを組んで、うちに頼みなさい」という気がします。

たいへんアドバイスが役に立ちました。

回答No.6

manno1966

普通、住宅ローンは３０～３５年返済で考えます。それを２０年未満の返済期間を予定すると言うことになれば基礎の部分が違いますから、違ってくるのは当然です。

　普通の人と同じように３０年で計算して、繰り上げで２０年で返済と考えるのも一つの方法です。

　私は貯金実績を元に、貯金積み立てと家賃を足した数字の１６万円を基準に返済を計画立てて、１０年ローンを飲んで貰いました。これなら教育費がかかるようになる前に返済を終えることが出来ます。

お礼

回答ありがとうございます。
これからの資金計画の参考にさせて頂きます。

回答No.5

MaTototo

僕も同じ程度の年齢で、年収は質問者さんより少し高く、公務員的な職業なので、ボーナスは安定しています。

僕の場合も２０年完全固定ローン以外は全く考えませんでした。
理由は、質問者さんと結構似ています。

○ローンを長くすれば、結局返済額は増えるだけ。
○家のメンテなどが必要になり、子供が一番お金がかかる大学に入る頃には、返済の見通しが見えるようにしたい。

その分、家の構造には拘って比較的メンテが掛からず、長く保つように、構造躯体から、壁体内の通気方法、屋根の形状、瓦や外壁材、塗装の材質などに拘ったので、家の金額としては高いものになりました。

借入額の考え方は、至ってシンプルで、妻の収入は一切考えず、

○月々の手取りからローンを引いて２５万円以上は残す。
○ボーナスは手取りからローンを引いて１回３０万円以上は残す。
○外構代、税金等全て払っても、最初の生活段階で車１台分の貯金は最低残す。

とすれば、今までの生活を考えれば、後はやり繰りできるだろうと…。
結果は、頭金として１７００万円使い、借り入れは２６００万円で落ち着きました。

まだ始まったばかりですが、やってみると、あまり苦もなくどうにかなりそうです。
ローンが始まると、ある程度の貯金は残しておいたので、月々の出費に多少波があっても、急に生活に困ることもありません。

そして、何故か、今までと同じような生活をしているつもりでも出費が減っているようで、年間のトータルで見ると、妻の収入は考えなくても貯金は増えていってます。
（税金や車検などの出費が多い月に、防衛本能が働いて、無意識に節約してるのですかね？）

家計の切り盛りは、その家によっていろいろです。
他の人に考えて貰っても、全てはわかりません。
年収２００万でも、お金が貯まる人もいれば、年収１０００万でも、全く溜まらない人もいます。

ウチは結構お気楽で生活しても、お金が貯まっていってたので、家を買った後でも、お気楽で生活していても何とかなっているようです。

お礼

アドバイスありがとうございます。

家計の切り盛りは、おっしゃる通り千差万別ですね。

もう少し独自に計算し直してみたいと思います。
自分で支払って行く住宅ローンですから。

回答No.4

mifu33

＞返済は、毎月の返済額で６～６．５万円。
＞ボーナスで３０万円（夏・冬で６０万円）を考えています。

借入２５００万円、年利３％、返済期間３５年のシミュレーション結果
毎月払い：５７，７２８円、ボーナス払い：２３１，７２４円
ボーナス払い無しの場合：毎月払い９６，２１３円

　私が質問者様の立場なら、可能な限り自分の要望を採り入れ、その結果が３，０００万円のローンでも迷わずＧＯです。実際、もっと借りましたけど（笑）。
　質問者様は公務員であり、失業リスクがありませんし、１０年間で１，７５０万円も貯金なさったのですから、支払いに窮する事は無いでしょう。他の回答者がおっしゃている危惧は、一般論であり、「質問者様」の個別論で申し上げますと、金銭感覚がしっかりとされており、何の問題もないように感じております。
　賃貸に住んで、老後も家賃を払って行く方が、余程リスクと思われます。

　ご注意いただきたいのは、本体以外にも様々な費用がかかりますので、早急に新居に対する要望（優先順位も明確に）をまとめ、工務店に本体工事費・別途工事費・諸費用の見積を作成してもらうと共に、金融機関に相談に行き、仮審査を済ませておきましょう！質問者様は公務員という事なので、心配はご無用です。

お礼

回答ありがとうございます。

私は公務員ですので「安定している」
「どんな審査もストレートで通る」と、よく言われます。
しかし、安定しているのは分かりますが、身の丈は高くはありません。

確かに結婚して１０年足らずでがむしゃらに貯金したまでは良いのですが、
資金計画の練り方が甘かったと反省しています。
でも、まだ間に合います。

根拠ある数値を弾き出し「家にはいくらまでが限界です」と
ハッキリ言えるように計算し直してみます。

回答No.3

noname#25310

逆ですか・・・
いえ、私はむしろ1700万は危険な方だと思いましたから。
我が家は年収と定年までの残年数は、質問者さまとほぼ同じです。
違うのは、うちは公務員ではないので退職金と年金は雀の涙だろうということ。
それと、うちは子供は持たないです。
総合すると、質問者様と我が家はかなり似た資金計画になると思います。
うちは家を買ったのは2年前。
今より1%も金利は低かったです。
頭金1000万で、1700万のローンを組みました。
老後資金、家の修繕費などすべての収支を、エクセルで何度も計算して、1700万が限界という結論でした。
でも買ってから思いも寄らぬ出費もあり、むしろ余裕はない位です。
持ち家と言うのは丸ごとすべて耐久消費財ですから、バスもトイレもキッチンも維持するのにお金がかかります。
FPの言うことを鵜呑みにせず、ご自分でシュミレイションしてみないと、適正な資金計画は出ないと思いますよ。
今は貯金が出来ると言っても、定年までにいくら貯まりますか？
それを死ぬまで夫婦で切り崩していって、何才まで食べて行けますか？
退職金、年金の支給額も具体的に調べましょう
家を買うと言うことは、一生分の住居費を前払いするということで、途中で替えることは出来ないのです。
人の言うことにまどわされて借入額を決めるのは危険です。
根拠のある数字で納得するまで、練り直されることをお勧めします。

お礼

アドバイスありがとうございます。

年収と定年までの残年数がほぼ同じだと言う事で、
非常に参考にさせて頂きました。

確かに私は家計簿を片手にファイナンシャルプランナーに相談し、
マイホームの資金計画を依頼し、全てお任せにしていました。

一般庶民にとって住宅は人生最大の買い物です。
「しまった！」「後悔してる」は通用しません。

ファイナンシャルプランナーに出して頂いたプランはプランで
有効に活用させて頂き、自分でも初心に帰って計算し直してみます。

根拠ある数字を納得するまで練り直します。

回答No.2

noname#111045

私が思ったことを書くと・・・・

他人任せにせず、自分でしっかりプランを・・・

>返済は、毎月の返済額で６～６．５万円。
>ボーナスで３０万円（夏・冬で６０万円）を考えています。
>これでも毎月、ある程度の貯金は出来るプランです。

　貯金ができるのであれば、そんなに無理な返済額では無いのでしょう。
　この返済額で、どれぐらい借りられるか確認しましたか？

　ざっと計算してみたところ、年利３％、２０年として、２０００万ぐらいですね。
　２０００万＋６００万＝２６００万
　諸経費と予備費に３００万残すとして、２３００万円未満の家が妥当かと・・・・？

　生活水準は有る程度落として、しっかり貯金しましょう。
　人生、何が起こるか解らない。！

お礼

アドバイスありがとうございます。

まったくmashishi様のおっしゃる通り、
私はファイナンシャルプランナーに資金計画を全て任せ、
自分で資金計画を見つめ直す事に万全ではありませんでした。

頭をフル回転させ、電卓片手に計算してみます。

回答No.1

sirowan777

住宅ローンで破綻した人は、目一杯の返済にした人がほとんどです。
あとで家にお金をかけることはできますが。
あとで既にかけたお金を回収はできません。
子供さんも小さいですし、あとで増築を考えたらどうですか？

お礼

回答、ありがとうございます。

後になってからの増築は、余り念頭に入れておりません。
子供の世代になってからの事は分かりませんが、
私の世代の時には増築するだけの財力が無いと思われます。