上手な住み替えについて教えてください

質問

現在、分譲マンションに住んでいますが、手狭になってきたのと、私名義でマンションの残債を完済できるまとまったお金が入ることになったので、戸建てに住み替えを検討中です。
　しかし、現在のマンションは、主人名義の為、私名義の預金でローンを完済すると贈与税がかかるといわれました。

　そこで、住み替えて、新しい家に私の持分を入れて、マンションを売って、新しい家を買って同時に決済すれば・・・とA不動産屋は言います。

　B不動産は、主人との間に金銭貸借表を作って、ローンを完済して、家を買って、引越ししてから、マンションを売ればいいですね、と言います。

　私としては、A不動産のいうように、売却も購入も同時期に上手くいくのだろうか？という思いもありますし、B不動産のいうのでは、マンションの売却分を頭金に入れようと思っていたので、マンションが売却できるまで、全額ローンになるのはリスクも大きいようにも思いますが、実際のところはどうなんでしょうか？　上手な住み替え方法のアドバイスを宜しくお願いします。

回答No.3

noname#17334 · ベストアンサー

＞私名義でマンションの残債を完済できるまとまったお金が入ることになったので、

まず、今のマンションがいくらで売れるかが重要です。
残債が仮に２０００万円
マンションの代価が２５００万円ならば、別に残債を支払うことなく買い替えは
可能になります。
いずれにしろ、今お持ちのマンションが売れないと困るので、戸建の売主と
（新築なら建売業者、中古なら売主）「停止条件付契約」を結びます。

つまり、まず「売買価格をきめて、その値段で売れたら新しい家を買います」
という契約です。
中古で、購入希望者が多く、買い替えでない客が買いに入っていないかぎり
この「停止条件付契約」でやらないと、普通は、ローンが２つ重なって買えない
という事態になります。

＞現在のマンションは、主人名義の為、私名義の預金でローンを完済すると
＞贈与税がかかるといわれました。

完済しないで、停止条件付で買い替えできたらそのほうがリスクが少ないです。

＞そこで、住み替えて、新しい家に私の持分を入れて、マンションを売って、
＞新しい家を買って同時に決済すれば・・・とA不動産屋は言います。
これが、「停止条件つき契約」という意味です。
つまり、マンションが売れたら戸建を買いますという条件付契約をする
のです。買い替えの大半はこれです。

＞B不動産は、主人との間に金銭貸借表を作って、
正確には「金銭消費貸借を交わして」ですね（＾＾）
＞ローンを完済して、
ローンが完済できれば、あらたに限度額いっぱい家が買えます。

＞家を買って、引越ししてから、マンションを売ればいいですね、と言います。
それでは、戸建を買うときのローンが膨大になるのと、頭金が不足して
実際にはローン保証料など諸費用面で損がでます。
一方、買ってから売るので、売り急がなくていいという余裕は出ます。

＞私としては、A不動産のいうように、売却も購入も同時期に上手くいく
＞のだろうか？という思いもありますし、

これは、さきほどいった「停止条件付契約で大丈夫です。」世の中の買い替え
で一般的におこなわれている手法です。
欠点は、一定時期までに売らないと、新居の引渡し時期が迫ってくるのと
最低売却価格をきめてそこまでどんどん値を下げていくので、査定が甘いと
なかなか売れずにイライラします。
また、仲介は買主が指定した専任媒介になるケースが多いです。
また、売買契約後すぐに売り出すので、買手がみつかり次第マンションを
引き渡す必要がでてきます。
新居が入居可能でないと、仮住まいに住むケースも出てきます。

メリットは、買い替え物件に、大きな金がつぎ込めるということです。
ご主人のローン限度額が３８００万円で、物件代価が２３００万円
残債が２０００万円ならば
頭金２０００万円、仲介手数料＋残債決裁をのぞいた売却代価１５０万円
融資あわせて５９５０万円
諸費用含めて５７５０万円の物件が買えます。

＞B不動産のいうのでは、マンションの売却分を頭金に入れようと思って
＞いたので、マンションが売却できるまで、全額ローンになるのは
＞リスクも大きいようにも思いますが、実際のところはどうなんでしょうか？　

残債２０００万円を支払ってしまうと、買える物件はご主人のローン限度額
３８００万円しかないことになります。１００％ローンが出て、諸費用分も
まかなえるならそれもいいですが、物件が売れないと結果的には
キャッシュが必要になって、売り急ぐことになりそうです。
メリットは、Ａ不動産の方式と違って、複数の業者に依頼できるので
競争で客をみつけてこれます。【一般媒介】
また、引っ越してからの売り出しなら、内装をきれいにして付加価値をつけて
うることも可能です。クロスの張替えやクリーニングをしておくだけで
客の食いつきがちがいます。
そのためにも自己資金は必要ですが。

新しい物件の売主が了解するなら、Ａ不動産のやり方で「停止条件付」(=#1さまの「買い替え特約」付き）
で売買契約するべきでしょう。
できれば、一旦引っ越して、マンションの簡単なリフォームとハウスクリーニング
を済ませた上で売り出します。

ちなみに、これで、売れなかった場合は、契約をやめるということも
可能です。
私は、マンションション住み替えで、最初停止条件付で売り出し、
６ヶ月たっても希望価格で売れないので、一旦買い替えを取りやめ
業者を変えて、売り出し、一旦賃貸に引っ越して、それから新しい物件を
探しました。
また、Ｂのやり方で購入後に物件を売った経験もあります。
精神的にはＢのほうが楽ですが、資金に余裕があればこそできる技です。

お礼

丁寧な説明ありがとうございました。体調を崩しており、お返事遅くなり、すみませんでした。資金に余裕がないのでやはり、買い替え特約付きで進めていこうとおもいます。

回答No.2

noname#90522

最近、建売住宅から、大手ＨＭ注文住宅に住み替えました。住み替えは、本当にうまくできるのか、スリリングでした。

＞マンションが売却できるまで、全額ローンになるのはリスクも大きいようにも思いますが・・
ウチも同じことを考えていましたし、それに、ウチも質問者さんと同じような持ち分の問題もかかえていましたので、とにかく、同時決済を目指して、頑張りました。

まず必要なことは、今の家（マンション）が、いくらで売れるかです。同じマンション内の最近の売買状況を把握することです。契約の成立が頻繁にあるようなら、よく動く（売れやすい）物件です。
なかなか売れず、値下げを繰り返し、ようやく売れている状況なら、同時決済は難しいということです。

そのあたりのことを、近くの不動産仲介で、聞いてください。そうすることにより、住み替える新しい家にかけられる金額も決まってくると思います。
いい住み替えができるといいですね。頑張ってください。

お礼

ありがとうございました。お返事遅くなりました。

本当に買い替えは、スリリングですよね。しっかり調べてmomokomaさんのように買い替え成功させたいです。

回答No.1

gamigami

残債＜奥様の手持金で、残債＜マンション売却後手元に残る額
の図式が成り立つのであれば、
次の家に奥さんの手持金を入れ持分を持つのが妥当ではないでしょうか。
次の家の契約に買替特約をつけて、今の家に買い手がついてから、ローンの決済を同時にして、次の家に移るとなります。
Ａ不動産屋の意見に近いですかね。
逆に買い替えを無視したいのであれば、Ｂ不動産の意見に近くなります。
買い替えについては「売れるかな?」の不安がありますが、買い手がつけば後はとんとんと流れていきますので、「買い替え特約」の申し出をしてみてください。

お礼

体調を崩しており、書き込みが遅くなり、すみませんでした。
　買い替え特約をつけてもらう方向で進めたいと思います。ありがとうございました。