- 締切済み
賃貸借契約の賃主の修繕義務の範囲
アパートを借りようとしていましたが 賃貸借契約における貸主の修繕義務の範囲に納得いきません。 「賃貸契約書」とは別に「補則」があり そこには「賃貸人（貸主）は躯体部分以外は修繕義務を負わない」と書かれています。 更に「修理等に関する明細書」には「借主の負担で修理又は取り替えていただくもの」として 給湯器・エアコン・洗面台・玄関扉・窓etc、50を超える項目が明記されています。 「賃貸契約書」には「補則」「修理等に関する明細書」を契約条件とする旨うたわれていて これら全ての書類に押印を求められました。 あまりにもおかしいと重い、仲介不動産屋さんに確認したところ 契約書上は、躯体以外の修繕は理由の如何を問わず全て借主負担となっているが 実態は、経年劣化に伴う修繕・故障の修理など、借主の責任でないものは 大家さんの負担で修繕しているので、そこは信頼して契約書にサインして欲しい と、言われました。 であるなら、実態に合った（社会通念上も納得できる）内容に契約を変更できないかと 確認しましたが、それは出来ない、これまでも借主にはこの内容で契約してもらっている。 この契約に納得いただけないならアパートは貸せませんという回答でした。 さて、皆様に質問があります。 パワハラみたいな感じもするこの契約書って、そもそも契約として成立するのでしょうか？ 仮に契約した場合、借主の責任でないものは大家負担で修繕を求められますでしょうか？ よろしくご教示下さい。
- sonodafudosan
- お礼率80% (4/5)
- その他（法律）
- 回答数5
- ありがとう数4
- みんなの回答 （5）
- 専門家の回答
みんなの回答
- kqueen44
- ベストアンサー率43% (530/1214)
＞そもそもこのような特約自体が無効…という訳にはならないのですね。 原則は両当事者が合意して契約しているので特約だから当然に無効というわけではないです。 消費者契約法や民法９０条で争うことも可能ですが、「信義則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」「公序良俗に反するもの」は無効とされていますが、具体的な基準が定められていないので個別的に裁判で争うことになりますし、正しく訴訟を越せば勝てる類の訴訟ではありません。 仮に裁判で勝ったとして、あまりに不利な修繕が免除されるだけで、一部の修繕は行わなければなりませんし、半年～１年（控訴されれば更に１年程度）裁判するほどの価値のある契約ではないと思われますので、現実には契約しないか契約内容を変更した上で契約するのが賢いと思います。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
＞上記のような特約つきの契約にも 消費者契約法は対抗できるということなのでしょうか？ もちろん。そのための消費者契約法。 しかし、消費者契約法で対抗するためには、大家と裁判しないとならないから、弁護士費用が相当負担になるとは思うけど なかには、民法90条で争って1審で勝訴したつわものもいた（2審の判決は把握していないので不明）
お礼
回答ありがとうございます。 なるほど、なかなか難しいものですね。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
契約する、しないは各個人の自由 退去時、トラブルになった際、消費者契約法で対抗する方法があるが、訴訟される羽目になる可能性のある部屋を好んで賃借するしないは、質問者様のご自由
お礼
回答ありがとうございます。 この契約書の状態では契約しないと思いますが 上記のような特約つきの契約にも 消費者契約法は対抗できるということなのでしょうか？
- kqueen44
- ベストアンサー率43% (530/1214)
原則として民法より個別の契約内容や特約が優先します。 都や県のガイドラインもありますが、それよりも契約書が優先します。 脅迫・詐欺と言えない程度であれば契約は有効に成立します。もちろんですが、契約を結ばない自由もあります。 圧迫感がある、高圧的な態度というだけでは契約無効とはいえません。 仮に契約した場合、契約書の内容が優先されます。契約内容も変更されていませんので、後で何を言っても契約書のとおりとなってしまいます。 ＞大家さんの負担で修繕しているので、そこは信頼して契約書にサインして欲しいと、言われました。 この部分は一筆もらうか、録音しておかないと何も証拠がなくなってしまうので、非常に危険。口頭でも契約は成立しますが、証拠がなにもないと契約書しか判断材料がなくなり、裁判になった時には全て契約書のとおりになってしまうことが予想されます。 ＞仮に契約した場合、借主の責任でないものは大家負担で修繕を求められますでしょうか？ 信用ということで請求することはできる。 法律上の強制的な請求は厳しいかも
お礼
回答ありがとうございます。 やはり特約が優先されるのですね。。。 そもそもこのような特約自体が無効…という訳にはならないのですね。
- takuranke
- ベストアンサー率31% (3923/12455)
＞大家さんの負担で修繕しているので、そこは信頼して契約書にサインして欲しいと、言われました。 ならば最初から特約として記載するひつようはなく、その部分にまで押印を求めるのは行き過ぎ。 なので、退去時にもめると思いますので、私はお勧めしません。 ＞借主の責任でないものは大家負担で修繕を求められますでしょうか？ 契約に特約があるのであれば、基本的にその特約は有効に働きます（裁判になれば自然損耗などの部分は大家負担で、エアコンなどの設備が前の住人が置いていったものでなければ、元からの付帯設備になるので、使用すれば短期間で消耗する消耗品以外は大家負担です）。 仲介業者が負担は求めませんといっても口頭であれば、最終的には契約書に記載されていることが優先されます。 仲介業者に、会社の登記印を押した覚書で、 ＞実態は、経年劣化に伴う修繕・故障の修理など、借主の責任でないものは大家さんの負担で修繕しているので、 という部分の確約をもらう、 退去時に借主の責によらない特約部分の修繕請求が貸主またはこの代理人、または相続人からあった場合には、仲介業者である○○（会社名、代表者名も併記）が責任を持ってその全額を借主である質問者様に補償する。 というような一筆が欲しいといってみる。
補足
回答ありがとうございます。 契約書の変更は出来ないと言われたので、であれば 「特約は無効である」とする旨の覚書みたいなものを結べないか？ と、確認しましたが、それもダメでした。 なので、あくまで口頭で…ということです。 追加質問になってしまいますが… 上記のような特約があったとしても「付帯設備」は消耗品以外は 貸主負担となるということなのでしょうか？
お礼
回答ありがとうございます。 試合に勝って勝負に負けるみたいなのも頂けないですね。