賃貸借契約における修繕費用等について

質問

来月に引越しを予定しているものですが
今回賃貸借契約書の中について疑問があったので質問します。

私が今度契約する所はエイブルの下請け会社ですが
契約書に記載されている仲介手数料が家賃の1か月分でした。

私が検索した知識によると、
(1)エイブルの仲介手数料は家賃の半額である。
２００１年に仲介手数料のことで行政処分をうけ半額にしたと
ネットに記載されておりました。

また、契約書の中に居住年数いかんにかかわらず、
敷金よりたたみの張替え。ふすまの張替え、メンテナンス費用、
排水管貫通費用を清算します。と記載されていました。

また、借主が賃貸中に修繕が必要になった場合の費用の中に
電球交換はいいとして、給水栓の取替え排水栓の取替えまで
含まれていました。
これはどういうことなのでしょうか。
家賃の中に修繕費はふくまれているのではないのでしょうか。

もし契約書を借主に負担のないように変更するのであれば
どのように記載したらよろしいでしょうか。
どなたか教えていただけると助かります。

回答No.3

Jumeirah

No1,No2の方と重複する部分もありますが（＊ではじまるところに、私独自のコメントをいれました）、回答させていただきます。

・賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他「通常の使用」を超えるような使用による損耗・毀損は、賃借人が負担する必要があります。
　たとえば、すごい喫煙者で壁がヤニでベタベタになったり、部屋の壁紙に絵を描いたりすれば、賃借人負担になります。

＊それでは、あなたの質問のように、『契約書に居住年数いかんにかかわらず、敷金よりたたみの張替え。ふすまの張替え、メンテナンス費用、排水管貫通費用を清算します。』という条項があった場合ですが、あなたが積極的にそれを需要して契約したのであれば、有効となりますが、多くの場合は消費者契約法の問題になります。

＊最近は、敷金トラブルが多く、裁判例も分かれています。契約書のみならず重要事項説明書にそのことを赤字印字した場合に無効とされたケースもある一方、契約書・重要事項説明書に記載があり重要事項説明書の該当部分に手書きで赤線で下線を引いてその部分にあえて借主の印をもらって有効としたケースもあります。

＊多くの宅建業者は、宅建業協会がつくった契約書雛型を使っているのに対して、エイブルは、独自の契約書を使用しているケースが多いです。実は、私自身もエイブル系列で賃借し、6ヶ月で退去したのに、畳・壁クロスなどを請求されたので、かなり強硬に交渉したところ、敷金は全額戻ってきました。あとで、知り合いの不動産屋さんに話したら、多くの人は不承不承支払うから、そうして敷金をとってしまう業者・大家も多いとのことでした。

・契約書を既に交わしたのであれば、交渉。（ただ、相手が『じゃ貸すのやめた』といったらどうするかは考えたほうがいいですね。）契約書を既に交わしたのであれば、変更は難しいでしょうね。交渉の余地もありますが。。今現在の状況を写真にとり、写真に確定日付をもらい保存し、注意深く部屋を使用することです。

・天変地異のことですが、契約は当然終了します。ですが、敷金契約は賃貸借契約とは別個の契約ですから、敷金は戻ります。天変地異による建物修復の費用が賃借人の負担にならないことは、上で述べたとおりです。

お礼

丁寧な回答をくださりまことにありがとうございました。
契約と言うのは本当に難しいものだと交渉をしていて思いました。

また、相談にのっていただけたらと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

kgma

通常の使用による損耗は貸した側たる大家の負担です。
修繕費も名称のいかんにかかわらず原状回復費と考えられます。
＞また、契約書の中に居住年数いかんにかかわらず、
＞敷金よりたたみの張替え。ふすまの張替え、メンテナンス費用、
＞排水管貫通費用を清算します。と記載されていました。

これらは原則として貸し主負担です。あなたが指摘するように家賃の中に修繕費は含まれているという考えでよろしいかと考えます。

これを例え契約書などで条文化して賃貸借契約を締結しても、消費者契約法を根拠にあなたの不利な条文に関してはその条文は無効にできると考えます。よって、消費者契約法によりあなたに不利益な修繕費用等の支払を拒否できると考えます。但し、この消費者契約法はあなたが自営業者でない場合にこの消費者契約法を用いれると考えます。一般人たる個人で名で契約した時に根拠にできます。

国土交通省、宅建協会などより原状回復に関するガイドラインが出ています。入手してみましょう。インターネットでも調べれば閲覧できるハズです。

エイブルは宅建業法違反で業務停止命令などを喰らっている会社ですのでガイドライン、消費者契約法を用いて話せばあたなの主張を認めざるを得ないと考えるかもしれません。

納得がいかないのであれば都道府県の宅建協会に相談する。
さらには都道府県の監督行政機関へ相談されるといいでしょう。
原状回復に関するガイドラインが出ています。

お礼

kgma様　

丁寧なご回答ありがとうございました。
原状回復に関するガイドラインを参考にしたところ経年変化
通常の使用による損耗等修繕費用は賃料に含まれていると記載されて
おりました。また、契約書の内容も国土交通省が出している
「標準契約書」の内容とほぼ同じものでした。
そこでもう一点確認なのですが契約書の最後に
天変地異や都市計画などにより契約継続が難しくなったばあいは
「当然に本契約は消滅する」とありました。
消滅とは借主にとっては敷金ももどらない、いきなり住む家がなくなるという条文に思え、かなり借主に不利なような気がしました。
こういったことは可能性的には低いのですが、万が一あった場合
のことを考え「当然に消滅する」と言う文書は変更してもらったほうが素人目からみてもいいのではないかと思われますがどうでしょうか。アドバイスをいただけると助かります。

回答No.1

been

修繕費用は、借家経営に伴い当然発生するコストであり、通常、家賃に含まれているはずのものです。しかし、質問のケースのように、契約書に明記した場合は、これを家賃とは別に借家人に負担させることも可能です。
給水栓・排水栓は、借家の一部なので、本来、その所有権は家主に属します。しかし、これが損傷した場合、借家人がその費用を負担することを条件に、任意に（無断で）交換することを認めるのが通例なので、ご質問の契約書は、これをあえて明文化しただけのものと考えられます。
質問者は、このような条件を承知の上で借家契約を締結したのですから、それらの支払いを拒むことはできません。契約の変更は、家主の同意が得られれば可能ですが、同意を得ることは困難でしょう。
なお、契約の内容が借地借家法の強行規定に違反している場合は、契約書を書き換えるまでもなく、その規定を無視することができます。しかし、これを正確に判断するためには、最小限、契約書の全文と契約時の説明に関する正確な情報が必要です。
蛇足ながら、エイブルは業界の一匹狼です。業界団体の自主ルールに縛られることなく自由な営業をしている業者なので、タフな交渉相手と言えるでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
まだ契約を結んでいないので
素人ながら契約書をじっくりと読んで変更できそうな所は
申し出てみるつもりです。

給水栓・排水栓については了解しました。
契約書の全文が借主にとってかなり不利な内容になっている
ように感じたため色々と不安になってしまいました。

エイブルの加盟店といってもエイブルに所属しているので
少なからずエイブルの営業手法はとってくるものと
思われます。契約書の内容で折り合いがつかない場合には
残念ながらいい物件ですがあきらめようかとも考えております。

丁寧に回答してくださりありがとうございました。