事業用賃貸物件の費用負担について

質問

事業用として不動産を賃借りしようと考えていますが、貸主のほうから修繕費用は構造上の主体部分（屋根、柱、土台等）は貸主が負担し、設備（給湯・冷暖房一式）は借主が負担するという契約条項があります。設備の修繕費もこちらの負担する義務は、貸主ではなくて、借主が負担する義務があるのでしょうか。故意に破損した場合は当然、借主が、負担すべきだと思いますが、築6年ほど経っているので、それなりに設備ももろくなっていると考えられるので、すべてこちらが負担する義務もないと考えますが、いかがなものでしょうか？法律の根拠等あれば、尚よいのですが、いかがでしょうか。よろしくお願いします。

回答No.2

teinen

No.1の方が既に「契約自由の原則」について述べられていますとおりです。公序良俗に反しているとか，一方に著しい不利益が生じる契約でなければ，民法の条項よりも，互いに合意した契約内容が優先されます。これは民法を貫く大原則です。
　建物に付帯する設備の修繕について取り決めがなければ，家主がその費用を負担するということになるのでしょうが，これですら，たいてい契約書には，「この契約に定めのない事項は甲乙協議して決める」と書かれていますから，修繕を必要とする事態が生じてから話し合って決めることになるでしょう。

　交渉を重ねて，互いに納得できるところで契約を結ぶというのが常道ですから，貴方は，設備修繕費を貸主負担にするよう求めることもできますし，契約をしないこともできます。対して，貸主側は，拒むこともできますし，設備修繕費を貸主負担にすることもできますし，貸主負担にする代わりに若干の賃料上乗せを要求できますし，契約しないこともできます。

　交渉なさって，互いに納得できるところで契約なさってください。

回答No.1

law_amateur

根拠は，「約束は拘束する」という不文の法です。

　民法の世界，すなわち，対等な取引当事者同士の関係では，約束が法律に優先するというのが原則です。法律の出番は，約束がない場合の紛争解決の基準を示す場合と，約束があまりに不公平な場合にそれを是正しなければならない場合です。

　例えば，法定利息というものがあります。個人間の金銭の貸借で利息の約束をしないと，無利息になりますが，会社同士が利息の約束なしで金銭の貸借をすると，自動的に年６％の利息をつけなければならないとされています。これが約束をしない場合に法律が出てくる場面です。

　また，１００万円の金銭の貸借で利息が年１５％を越える場合には，１５％を超える利息の約束をしても無効とされます。これが，不公平を是正するために法律が出てくる場面です。

　確かに民法の賃貸借の規定では，使用収益に必要な修繕は賃貸人の義務とされていますが，これは，それに反する約束があれば，約束が優先する規定です。

　ここでは，借りる方は，契約を拒絶する自由がありますし，貸す方は，不当な契約条件を提示することにより契約が得られないリスクを負っているわけです。お互いに契約条件をめぐって交渉することも可能です。

　民法における契約自由の原則はこのようなものなのです。