50年前に賃貸契約した店舗兼住宅の権利譲渡について

質問

両親が都内で商売をしており、高齢のため区営住宅に引っ越すことになりました。

昭和38年に賃貸契約をした店舗兼住居（2階建て木造13坪）で
当時の契約額は94万円、敷金20万円、家賃7万円で、改築自由、永久的なものでした。

移転の話を聞き、向かいの不動産屋が譲渡を希望してきました。
大家と交渉するというのですが
不動産屋に譲渡する場合、幾らくらい請求できるものでしょうか？

当時の物価と現在の指数を比較すると
およそ4倍です。
また、契約にある現状復帰といっても50年前の状態（引き戸、土間）には戻せず
ショーウィンドウ付き店舗のままの明け渡しになると思います。
目黒区の駅から3分の商店街にあります。

こういった物件の査定はやはり不動産屋さんにお願いして
金額交渉に望むべきでしょうか？

アドバイス
宜しくお願いします。

回答No.2

agboy

契約額94万円とありますが、『権利金』のことでしょうか。
権利金の関係した取引は経験が無いのですが、それを前提に聞いてください。

この建物の賃借権を取得した不動産業者が、どれほどの収益を得られ、それに対してどれほどの分け前を要求するのが妥当か、ということだと思います。

但し、不動産業者は、それなりのリスクを負うことになると思います。権利金94万円をベースに考えられるのがヨロシイかと思いますが、物価指数で昭和38年と現在とで4倍というのは控えめと感じます。

また、

＞こういった物件の査定はやはり不動産屋さんにお願いして
金額交渉に望むべきでしょうか？

とありますが、近隣で同じようなケースを手掛けた不動産業者がいれば参考にはなると思います（恐らく無いと思います）
不動産鑑定士に依頼するということも考えられますが、『そこから期待される収益』『近隣との家賃比較』以外に『予想される建物建替え時の補償』などを総合して提示できる鑑定士は少ないのではないかと思います。

今の状況で、ただ退去することを考えると出費だけ。
向かいの不動産屋のことを聞くと、多少なりとも収入が見込める。
という考えで始められて、不動産屋から条件の提示があった場合に、ご自分の収益と、不動産屋の予想される収益の説明を求めることでしょうか。

目黒なら行ける範囲なんで、リアルに相談されたら手掛けてみたい案件ですね。

回答No.1

zipang_style

＞不動産屋に譲渡する場合、幾らくらい請求できるものでしょうか？
不動産屋に請求出来るのではなく、手数料を支払う立場ですし、
第一、借地権ならば売買出来ますが、賃貸契約を譲渡することは不可です。

現在の相場をもとに又貸しをして差益を得ることを
不動産屋は考えているのではないでしょうか。

又貸しした相手が家賃を滞納しても、
今まで通り７万円は支払い続けなければなりませんが、
仮に月額２０万円で貸し出せば、１３万円の粗利がありますし、
不動産屋は契約手数料２０万を手にする訳です。
１階、２階とも店舗に改装してしまえば
家賃３０～４０万になるかも知れませんしね。

＞こういった物件の査定はやはり不動産屋さんにお願いして
＞金額交渉に望むべきでしょうか？
何の金銭交渉でしょうか。
大家の方から退去要求が来たならば「立ち退き料」は考えられますが、
自主退去では大家さん側に責任は無いですから、
交渉するとすれば原状回復に関することでしょう。

お礼

ありがとうございます。

説明不足なので補足させて頂きます。
50年前は今と少し違うようで、
「権利譲渡契約書」となっており、念書も「賃貸借権を譲渡する」とあります。
つまり家賃を払って借りる権利で、それは譲渡可能と書いてあります。

不動産屋もそれを物件として売買するのではなく、
今の事務所が手狭なので譲渡を申し入れてきているのです。

又貸しならば拒否したのですが。
仮にこちらが継続して維持して又貸しするのも管理の問題があるので
理想的な価格で譲渡できればと思い相場をお尋ねしました。