貸店舗契約

質問

知人が貸店舗でカフェを開業します。
店舗状態はスケルトン状態です。
見積りをとったところ、内装・厨房機器等々で800万円かかるそうです。

近日、不動産屋さんに契約に行きます。

ご質問ですが、開業までにこれだけの諸経費をかけるお店です。

もし、商売がうまく行かず、閉店になった場合、当初の不動産契約でスケルトン契約の場合には原状復帰して返却するのですよね、しかし居抜き物件とし造作譲渡出来る様にするには不動産契約の際どの様にしたら良いのでしょうか？

教えて下さい。

回答No.3

god-only-knows · ベストアンサー

不動産業者の者です

ご参考下さい。

スケルトン渡しスケルトン返しの物件の場合は概ねの契約書では
造作買取請求権を認めない契約書が普通です。
なぜなら昔はそれでトラブル多発したからです。

下記のサイトで造作買取請求権の法改正を実例を交えて解説しています。
http://ee2103.seesaa.net/article/4096113.html

私が不動産会社の担当なら必ず「造作買取請求権を認めない契約書にします。
理由
(1)明らかに退室時の再募集に負担になる。
(2)法改正で「造作買取請求権」が強行規定では無くなった
（トラブルが多発するから）、わざわざリスクのある契約を行う無意味さ

＞不動産契約の際どの様にしたら良いのでしょうか？
残念ながら、普通に言ってみて下さい。相手がそういう事を知らないのなら可能性もあるでしょう。
そう言う事を知らない不動産会社や貸主様の方が恐ろしいと思いますが。

お礼

有難うございます。

回答No.2

zipang_style

＞居抜き物件とし造作譲渡出来る様にするには不動産契約の際どの様にしたら良いのでしょうか？
別に原状回復／スケルトンのままで契約します。
後年、契約を解除する際に「造作付きテナント」の募集を掛けて
希望者がいれば造作を売れば良いだけです。
原状回復なし／保証金を返金してもらう→保証金は次の人が入れる
希望者がいなければスケルトンに戻さなければなりません。

そもそも３年定借とかでなければ、いつになるか判らない退去時に
その造作物に価値があるのか？　判りません。

第3者から見たらタダの残置物／ゴミになっていると考える方が一般的なので、
頑張っても「原則スケルトン状態にして返却するものとするが、
賃貸人が現状のままの返却を承諾した場合に限り、
賃借人は造作物、残置物の所有権を放棄した上で退去することとする。
その場合、保証金は償却することなく返金されるものとする。」くらいです。
文言は司法書士か弁護士に相談の上、先方に提案して下さい。

>見積りをとったところ、内装・厨房機器等々で800万円かかるそうです。
随分と安い店舗ですね。
予算からして、エスプレッソマシンなどは入れないようですが、
カフェの場合、内装デザインとコーヒーの味に拘らないとお客さんは付かないと思いますが。

お礼

ご丁寧に有難うございました。

回答No.1

black2005

>当初の不動産契約でスケルトン契約の場合には原状復帰して返却するのですよね

当然です、スケルトン渡しのスケルトン返しが基本。
居抜き契約するためには「物件所有者」、「閉店するテナント」、「新規出店するテナント」の3者の合意が必要。
退去時は居抜き別件として取り扱うことを条件に契約を締結してくれる不動産屋なんていませんよ。
退去するタイミングで、たまたま同業者の借手が現れた時の話しでしょ。

自信ないなら最初から止めておけば？
結末は見えてるんでしょ？

お礼

私もそう思います。しかし、本人はやる気満々なんですよね。速やかなご返答有難う御座いました。