店舗賃貸契約（敷金）について

質問

物販予定で、アパートの1階にある、約１０坪の空店舗をインターネットでみつけました。
　約10坪　家賃10.5万・敷金６ヶ月分・礼金１ヶ月分・管理費3000円・保証金なしの条件です。

　質問ですが、店舗を個人で見に行った時、他の不動産会社が空き店舗の宣伝をしていました。
　：どの不動産会社でも、家賃・敷金は同じでしょうか？

　：敷金についてですが、住宅とちがうと思いますので、どのぐらい返金されるのか検討がつきません。
契約時や、見学に行ったとき、敷金をどのように使われ、返金されるのか、たずねる事は失礼でしょうか？

　部屋の中は居ぬきではなく、インターネットの写真を見る限り、壁が破れて、手直しが必要な状態です。　

　店を開業するのは初めてで、不動産とのやり取りがよく分かりません。お願いいたします。

回答No.2

mimicann · ベストアンサー

建築兼大家業してます。

>>：どの不動産会社でも、家賃・敷金は同じでしょうか？
私の物件では同じです。
でも交渉はばで、家賃10.5→9.5万円までＯＫ、敷金6→5か月分までＯＫとしてます。
だから、交渉しないと下がりません。

>>：敷金についてですが、住宅とちがうと思いますので、どのぐらい返金されるのか検討がつきません。
>>契約時や、見学に行ったとき、敷金をどのように使われ、返金されるのか、たずねる事は失礼でしょうか？
私の物件では内装工事仕上げている物件については、短期で解約すると大赤字なので3年以内解約時-返金無し、5年以内解約時-半分返金、等してます。
契約書の内容は1度その物件を決めたコトのある不動産屋か管理会社しかわかりません。
聞いても失礼じゃありませんが、分からないかも知れません。

>>部屋の中は居ぬきではなく、インターネットの写真を見る限り、壁が破れて、手直しが必要な状態です。　
店舗を借りるのに慣れている業者ですと、内装を仕上げているより、何もしていない状態の方が良いので、
仕上げて欲しい賃借者なら、賃借者が決まったら、中を仕上げるのでは無いでしょうか。

分からないことがあれば、失礼では無いので、色々不動産屋に聞いてみてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
交渉できる事は考えていなかったので、参考になりました。
少しでも下がるとたすかりますので。
分からない事がたくさんあると思いますので、色々と不動産屋に聞いてみたいと思います。

回答No.3

BBQ38

こんにちは。店舗と住宅は全く違うと思っていた方が良いです。

●どの不動産会社でも、家賃・敷金は同じでしょうか？
→家賃・敷金の交渉で、決定権を持つのは大家とテナントなので仲介業者の影響度は限定的なものがあります。

●敷金についてですが、住宅とちがうと思いますので、どのぐらい返金されるのか検討がつきません。
契約時や、見学に行ったとき、敷金をどのように使われ、返金されるのか、たずねる事は失礼でしょうか？

→一般的に、敷金返還額＝敷金－延滞家賃等－原状回復費（－敷金償却）といったところですが、この原状回復費についての考え方が住宅と店舗ではかなり異なります。

　住宅の場合には契約内容が優先されてるとは言え、国土交通省のガイドライン等があり通常損耗→貸主負担、過失等による損耗→借主負担というのが一般的になります。要は綺麗に使っていれば敷金が返ってきます。
　逆に、店舗・事務所というのはガイドラインなどがないため、「通常損耗→貸主負担」という考え方はあまりしません。平たく言えば借りた状態、ないしスケルトンに借主負担で戻すというのが多いです。
　いずれにしてもお互いどのような原状回復負担で合意したか次第であり、極論すれば契約書の文言次第といってもいいでしょう。ご質問者様の「失礼」云々ではなく、対等な立場としてきちんと交渉することが肝要です。

さて、先に家賃交渉等には仲介業者の影響は限定的と書きましたが、店舗の場合、店舗の取引を得意とする仲介業者に依頼することをお勧めします。それは、住宅と違い店舗特有のトラブル等を経験豊富な業者であればトラブルになる前に大家ーテナント間の調整を事前に調整できることが多いからです。

多少イメージがつくように五月雨的に具体的にコメントしてみましょう。
○店舗看板
　どのような大きさ、意匠、ネオン等の明るさ・・・etc、建物の躯体への取付け方法は大家の事前承認事項です。契約条件が見えてきた段階で速やかに交渉すべきことになります。テナント側は営業上目立たせたい、大家は建物の顔の部分であり、奇抜なのは・・・、結構利害が反します。

○空調機、シャッター、・・・その他設置設備、工作物等
　オーナー負担、テナント負担、どちらもあります。それゆえに設備更新時の費用負担・原状回復負担等詰めておくべき店舗・事務所特有の事項です。

○その他１
　今回、10坪なのであまり関係がないかもしれませんが、スプリンクラー等の消防設備等の関係で、イメージしていたような店舗レイアウトができないというケースがあったりします。

○その他２
　店舗の上層がアパートという文章からすると大家側も路面の１階だけが店舗で、その他は住居で店舗賃貸取引には素人ということも考えられます。仮に現オーナーがそれなりの人でも相続したら、住居賃貸の感覚を前面に押し出す人にスイッチするということもよくあることです。そのような意味からも店舗に強い仲介業者を間に入れ、極力契約書に落とし込むということが後日の憂いを減らすことになります。

開業後、繁盛店になることを祈念しております。
思いつくままにコメントしましたが、ご参考まで。

お礼

ご回答ありがとうございます。
仲介業者が何件か入っているようですので、調べてみたいと思います。
　多々のコメントありがとうございます。少しずつですが、流れがみえてきました。
参考にさせていただきます。

回答No.1

nomota-rie

都内で飲食をしてるものです。

＞どの不動産会社でも、家賃・敷金は同じでしょうか？
どこの不動産会社でも同じです。しかし、仲介の種類によっては（専任か一般）仲介手数料は無いかもしれません。それは物件広告を出してる不動産会社に問い合わせてみてください。あと、この不況下ですから、交渉次第で保証金を5カ月とかになるかもしれません。

＞敷金についてですが、住宅とちがうと思いますので、どのぐらい返金されるのか検討がつきません。
契約前に聞くといいです。店舗で使用される場合は、減価償却のことも聞いたりしたほうがいいと思います。

＞部屋の中は居ぬきではなく、インターネットの写真を見る限り、壁が破れて、手直しが必要な状態です。
これも不動産屋に聞いてみてください。契約をしてから壁や床のリフォームをするかもしれません。

閉店後も現状渡しか、スケルトンにするのかも確認してください。
とりあえず、不動産屋に聞くこと聞いて、わからなかったらまた質問をするといいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
不動産に行くのは、少々勇気がいるもので、自信がもてました。
交渉する事もできるんですね。
分からない事は、聞いてみようと思います。