敷地分割について

質問

現在200坪の敷地内に一戸建ての建物を賃借して生活しております。しかし家主との関係が悪化して建物から出て行く予定ですが、地主（建物所有者と地主が違う）が土地を100坪に分けて売却してくれる事になったので、隣地に新築しようと考えておりますが、敷地分割しないと建てられない事が分かりました。
　つまり、家主が現在の建物を建てる際に敷地全体で建築確認を申請して建てているので、敷地分割を家主の方から申請して頂かないと新築出来ないとの事です（家主は怒って分割申請を拒否）。
　そこで地主から土地を分筆して購入した場合に分筆と同時に敷地分割も申請無しで隣地に新築可能となるのではないかと思われますが、いかがなものででしょうか？ご教示お願い申し上げます。

回答No.1

ritzkun

詳細がわからないので、一般論でお答えします。

この場合、法律でいえば、民法と借地借家法が適用範囲になります。

まず、借地権というものも色々と種類があり借地契約の内容によって異なります。
自宅ということなので事業用借地権なわけがないので、貸主がでていけといっても借地権者が嫌だといえば、無理に追い出すことはできません。

詳しく説明する前にまず、法律用語をご説明します。

この場合、借地権者はあなたではなく、戸建の家主にあたります。ちなみに、地主のことを法律上「借地権設定者」といいます。借地権とは民法でいうところの「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」のことをいいます。

土地は、借地権設定者の所有ですが、借地権者は200坪の土地をもとに建築確認を申請しているので
それを半分にされてしまうと、建ぺい率も容積率も変わってきてしまいますので、
厳密に言えば違法建築になってしまう可能性があります。

これが問題なくいけるのであれば、建ぺい率の抜け穴にもなります。
例えば、敷地いっぱいで建物を建てたいときに、大きめの土地で申請して建築後に分割すればいいというように脱法行為が可能になってしまいます。

実際には、建築されているものを撤去して立て直せとまでは言われませんが、分割自体ができない可能性があります。非常にデリケートな問題なので結局のところ裁判所で決着するのが一番妥当ではないでしょうか。法的にもスムーズに進みますし・・・。

一般的に、借地権設定者と借地権者では、借地権者（借主）の方が法律上守られているので強いです。

借地権設定者が、借地権を更新しないといっても建物が存在し、地主が遅滞なく異議を述べない場合は法定更新されてしまいます。仮に異議を述べたとしても、止むに止まれぬ事情がない限り異議としては認められないため、多くの場合現在建築されている建物を時価で買い取るという方法がスムーズに行く方法といわれています。

あなたのケースの場合は、家主を説得して敷地分割を承諾してもらう他ないと思います。

多分してくれませんけど・・・。
怒っているかどうかは別としても、建て替えの際、敷地が狭くなった分、建物が小さくなるので
それは困るというのも家主側の主張としてあるのではないでしょうか。