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土地の分割請求裁判とは何ですか？
一つの土地を相続したのですが私達兄弟、従姉妹、伯母の合計 ６人でもめています。 その土地には建物が建っていて人が住んでいます。 という事は家賃が発生しているにもかかわらず その家賃を伯母が独り占めし、分配してくれません。 分割請求裁判をしたらいいと聞きましたが 分割請求裁判とはなんですか？ その裁判をすると何かいいこと有るのでしょうか？ その建物名義は伯母名義です。 家主は地主に地代を払わないといけないと思うのですが？ どなたかよく知る方教えていただけますか？ よろしくお願い致します。
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＞でも土地だけ買う人なんかいるんですか本当に？ 何回も云っているように、今回は、現在において、土地と建物所有者との間で正式な賃貸借契約が締結していないので、建物所有者は土地を利用する権利は薄いです。(民法上「使用借権」と云います。)ですから、土地を買った者は建物収去土地明渡請求によって建物は取り壊しの運命にあります。 ですから、そのような土地を買う者はいくらでもいます。 ＞地主と家主の立場から言うとどちらが強いのでしょうか？ これも何回も云っているように、今回の場合は土地所有者の方が強い立場です。
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- tk-kubota
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＞例えば更地での評価額が１０００万円としたら建物がある場合４００万円くらいにしかならないと聞いたのですが本当ですか？ それは、建物所有者が土地を利用できる権利を持っている場合は、そうなりますが、今回は、土地利用権がないですから、せいぜい1割引(900万円)ていどです。
お礼
でも土地だけ買う人なんかいるんですか本当に？ 地主と家主の立場から言うとどちらが強いのでしょうか？ ご回答ありがとうございました。
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
＞競売で売れても二束三文ではないですか？ どんなところかわかりませんが、裁判所の鑑定は「更地」として評価しますから(現実に建物があるので若干安くはなりますが)かなりの高額となることには間違いないです。 ＞６分の１の土地を買う人いるんですか？ 私の云う競売は民法258条2項に基づくものなので持分権の競売ではないです。 債務名義による競売の場合は6分の1の競売はあり得ますが、それでも、それを買う者はいくらでもいます。 私ならば喜んで買います。
お礼
例えば更地での評価額が１０００万円としたら建物がある場合 ４００万円くらいにしかならないと聞いたのですが本当ですか？ 競売して自分で入札で買うというのもありなんですよね！ そうすると建物を取り壊し、現在住んでいる住人を立ち退きをさせ いわゆる地上げ行為も私がしないといけないのでしょうか？ そうなるとややこしいのでもういいかなとも思いますし。 ご回答ありがとうございました。
- utama
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>使用賃借という契約はしていません。 でも、賃貸借契約があるとはいえないのですよね。当初、伯母が被相続人（亡くなった元の土地の持ち主）に無断で家を建てたとは考えにくいので、使用貸借とみなすのが妥当でしょう。 伯母が最初から無断で建築したというなら、No.2さんのいうような「地代相当額損害金」の請求もできますが、そうでなければ難しいです。 >６分の１の土地を買う人いるんですか？ 誤解があるようですが、ご質問者は土地の一部分（１／６）に対して権利があるのではありません。土地全体に対して１／６の権利があります。共有というのはあくまでも共有物全体についての権利があるのです。 土地だとわかりにくいですかね。例えば、1台の自動車を３人で三分の一ずつ共有していると言った時、ある人はハンドルを所有して、ある人は右の前輪を所有して・・ということにはなりません。共有者全員が、自動車の全てのパーツに対して等しい権利をもっているのです。土地の場合もそれと同じです。 この場合は、１／６の土地を競売するわけではありません。一筆の土地として、敷地全てを競売することになります。そして、その代金を（競売に反対した人を含めて）共有者全員で分けるということになります。 実際どのくらいの価格になるかは不動産の現状によります。理論的には土地の購入者は伯母の建物を取り壊すことが出来たとしても、その手間の分、価値が低くなるのは当然です。
お礼
私達の土地の上に建物があれるのなら土地の評価はかなり下がる のではと思うのですが？ それでその土地を競売で買うのは私達でもいいのですよね！ 建物を取り壊す費用は誰が出すのでしょうか？ ６人で分担ですか？伯母はそんな費用も出さないと思うし またそこで裁判となるとややこしいと思うのですが？ ご回答ありがとうございました。
- tk-kubota
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1つの土地を6人で共有しているとのことですが、その持ち分割合は決まっていますか。 その持分権の登記は終わっていますか。 そうだとしてお答えしますと、まず家賃は伯母が独り占めしてかまいません。何故なら、建物所有者は伯母のようですから。 伯母に請求できるのは、地代ではなく「地代相当額損害金」です。契約をしていないのですから「地代」ではなく「損害金」です。その額も全体の額の持分割合です。 また、伯母から固定資産税を請求されているようですが、あたりまえです。伯母は固定資産税の支払義務がないのに立て替えて支払っているからです。その固定資産税も全部のうち、土地の持分割合で支払わなくてはなりません。 最後に、競売ですが、土地の持分の1人で結構ですが、その者が裁判所に競売をしていいと云う判決をもらいます。それがあれば、まるごと競売できます。 それを買った者は建物の取り壊しができます。何故ならば、土地と建物所有者との間で、しっかりとした契約がないからです。 ですから、競売で買う者はいくらでもいます。 なお、その一連とした競売の手続きは法律上でも「上級」となっていますので弁護士の仕事です。弁護士でも不慣れな者もいます。
お礼
登記は終わっています。でも１つの土地を６人で分け合っているので どの場所が誰というのはありません。 しかし、競売で売れても二束三文ではないですか？ ６分の１の土地を買う人いるんですか？ 伯母はかなり安い金額であれば出すようですが 私達としては出来るだけ多いほうがいいし、 早く決着つけたいのでいたしかたないのですが？ ご回答ありがとうございました。
- utama
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問題の土地を、ご質問者及び伯母さんを含む６名で相続したということでしょうか？ すでに遺産分割協議は済んでいるのでしょうか？ 家賃は、建物が伯母のものですから、伯母に受け取る権利があります。 相続前に、どういった経緯で伯母は土地を借りたのでしょうか。被相続人と伯母の間で、賃料支払いの合意があったのであれば地代の請求はできますが、そうでなければ使用貸借（無償での土地の貸借）であり地代の請求は出来ません。 相続財産ですので、まず、遺産分割協議により、土地の持分を確定させる必要があります。遺産分割協議の過程で、伯母が土地の利益を独り占めしているのだから、伯母が土地を買い取れというような主張も可能です。協議がまとまらなければ、遺産分割審判を申し立てることになります。 遺産分割は終わっているというのであれば、共有者として分割請求することは可能です。分割請求とは共有状態の解消を求める裁判です。共有状態を解消する方法としては、 （１）現物分割 実際に土地を2つ以上の区画に分割して単独所有にする （２）代償分割 共有者に持分を買い取ってもらう （３）代価分割 共有の土地を競売して、代金を共有者で分ける の３つがあり、当事者の主張を聞いた上で、裁判所が判断します。 なお、分割請求で実現できるのは、上記の通り、土地の共有関係からの離脱であり、地代を払えという請求は出来ません。
お礼
遺産分割協議は済んでいます。 私達の土地の広さ等も確定しています。 固定資産税は一括して伯母が支払っているのですが 私達土地分を支払えと請求してきます。 私達は支払いだけで何も入ってはきません。 使用賃借という契約はしていません。 このまま出て行くばかりなのでどうにか 方法が無いのかと考えた結果が裁判しかないのかな という事だったのです。 家賃は家主へ、地代は地主に支払うべきだと思うのですが？ 一つの土地の上に建物がある場合でも分割協議の裁判は出来る のでしょうか？ 地代を支払えというよりも買い取ってほしいと思うのですが 上に建物があるのでほとんどお金にならないらしいのですが？ 競売して買う人いるのでしょうか それとも自分達で買うのですか？ ご回答ありがとうございました。
お礼
なんどもありがとうございます。 実は土地も伯母が所有していることが判明しました。 その建物には老夫婦が２組と伯母の息子が事務所として使用しているらしいのです。 分割請求裁判し競売にかけた後、上記にあげる住人達の立ち退き交渉とかしないといれないですよね！ 現在私達３兄弟の路線化での評価額は３人分で約１０００万円くらいです。 従姉妹２人も約１０００万円で合計２０００万円弱とのことでした。 伯母側に買い取るよう交渉すると５人で８００万円くらいしか 出せないとのことです。私にはだいたい１３３万円くらい。 そうすると競売して売却するほうが特か、伯母に買い取ってもらうほうが特かと考えてしまいます。 土地としてはまぁまぁいい場所ですがとびきりの一等地ではありません 裁判で長期化してあまり変わらない額であれば意味がないしとも思ったりしていますが？ ご回答ありがとうございました。