公図の敷地と建築確認上の敷地

質問

公図の敷地は一つでそこに建物を複数戸建てることは可能ですか？
（この場合のそれぞれ建物の所有者は同じと言う前提で）

建物は一敷地、一建物と決まっていますよね。

しかし、敷地境界線を決め敷地を確定し、その敷地で建築基準法を
満たせば複数戸建築可能だと言う事を聞いたことがあります。
（簡単に言えば適当に敷地を分割してそれぞれに建物を建てる）

つまり、土地家屋調査士などに分筆を依頼せずとも、建築確認申請上
敷地を確定していれば良いというのです。

確かに公図の土地にいくつかまたいで敷地を決定している場合もあり
その場合、あえて合筆などしませんよね。

この逆で、公図の敷地を便宜上区切って、建築基準法上の敷地を
決定する事は可能なのでしょうか？

そうすると地名地番は複数の住戸で重複する事になり、不都合などは
生じないのでしょうか？

申し訳ないのですが、詳しい方にご回答お願いします。参考図書や
参考になるサイトなども教えてもらえればうれしいです。

回答No.2

noname#38493 · ベストアンサー

＞公図の敷地を便宜上区切って、建築基準法上の敷地を決定する事は可能なのでしょうか？

可能です。
但し、例えば建築敷地を二分割した場合には、それぞれの土地建物を個別に見た場合に、それぞれ接道要件や建蔽率・容積率、その他関係法令に適合している必要があります。

登記上、土地の地番及び建物の所在地番は同一ですが、家屋番号には枝番が付きますので建物は別物として登記されます。

いずれにせよ、公図上で任意に線を引いただけで認められる事柄ではなく、測量や測量図が求められるケースもありますので、実際の運用には建築専門家及び所轄行政と相談しながら進めてください。

お礼

ありがとうございます。可能なんですね。
家屋番号で別物となるわけですね。
よく分かりました。

測量で境界線をパチッと決め面積を確定すれば、
あえて分筆の必要はないという理解で間違いないでしょうか。
（土地の所有権移転や担保設定などが行わなければという
ことですが…）

回答No.3

noname#38493

先の回答は可能か不可能かというテーマで書きました。
しかし原則としては一敷地、一建物ですから分筆してしまった方がわかり易いとは思います。

所有権移転や担保設定という語も出てきましたが、そういう観点で考えれば尚更分筆した方がシンプルな形です。

＞あえて分筆の必要はないという理解で間違いないでしょうか

「あえて」のレベルがわかりません。分筆した方が何かと好ましい所をあえて分筆しないと言うほうが自然かもしれません。
一棟のみを売却する場合の問題、担保設定の問題、土地建物の名義の問題などを全く気にしない、単に建築確認を受ける技術的な問題だけをクリアしたいというならば分筆しない方向で良いのかもしれませんが。

お礼

ありがとうございます。たいへんよく分かりました。
以前から疑問に思っていたので、スッキリしました。

確かに、分筆した方がクリアですが、土地家屋調査士に
依頼して分筆してもらうのってかなり高額でしょう。

所有権移転などの諸問題が当分出てきそうにない状況で
３０～４０万円ぐらいの出費は大変ですし…

建確や表示登記の申請時に問題がないということが分かり
良かったです。

回答No.1

isizuchi

土地に構築物を建てる場合、対象地の用途地域というものがあります。
例えば「第一種住居専用地域」であれば、建ぺい率６０％と容積率２００％というふうに、建てられる建物の種類や規模はこれにより決まってきます。
さらに、建築物の高さ制限があります。
●道路斜線制限●隣地斜線制限●北側斜線制限などがあり、対象地に建てられる建築物の高さはこれにより決まってきます。

土地が１筆とか２筆とかは、関係ありません。その土地が前述の規定内であれば、２棟でも３棟でも問題ありません。
ただし、４ｍ以上の建築法上の道路に２ｍ以上接していることが条件になります。

下記サイトは不動産についての様々な問題を詳しく解説しています。
http://www.home-knowledge.com/

補足

つまり、公図上１筆の土地に建物を２棟建てても
大丈夫と言うことでしょうか？
（もちろん建規法を満たしているという条件で）

そうすると２棟の建物の地名地番が同じになります。
２つの建物の建築確認申請の地名地番の欄が同じ
と言うことになります。勝手に枝番をつけるわけにも
いけないし、その辺は問題ないのでしょうか？

また、表示登記の時に提出する建物図で隣接する
土地の地番を書きますよね。その場合、隣と同じ地番
になります。これで、不都合は生じないのでしょうか？