接道に関する不適格と、土地の分筆・敷地分割について教えて頂けますでしょ

質問

接道に関する不適格と、土地の分筆・敷地分割について教えて頂けますでしょうか。

一方が道路に面している土地に両親が住んでいます。
この土地にもう一棟建てたいと考え、分筆を計画しています。

ところが、既に建っている建物をＡ、新たな建物をＢとした場合に、Ａが建っている土地が全く道路に接しないような形になってしまいそうなのです。
というのは、建蔽率が低いために、Ｂを建てるために必要な土地面積を確保しようとすると、道路に対する接地面をめいっぱい使ってしまうという状況なのです。

上記のように分筆しますと、既に建っているＡが不適格になってしまうとは思いますが、この場合でも、分筆自体は出来るのでしょうか。

それとも、全く接道していない土地を作り出してしまうような分筆は不可能なのでしょうか。

あるいは、そもそも分筆など必要無く、Ｂを建てる際に敷地分割で申請すればよいのでしょうか。
（兄弟がいるため、分筆するとしても、Ａ、Ｂともに父の名義のままにする予定です）

ちょっとズルい気もしますが、こんなやり方もあるようなことを過去に聞いたような薄い記憶がありまして、お知恵を拝借させていただければと思います。

回答No.7

takapiii

恐らく、建ぺい率、容積率が足りないので一時期建ぺい率、容積率を上げたいと言うことだと思いますが、どうやっても違法になる気がします。
容積率に算入されないスペースを工夫すれのがいいと思いますけどね。
地下や高さ1.4メートルに満たない書庫や屋根裏です。

回答No.6

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんにちわ。No.３です。再見です。
補足を拝見しました。

補足の内容は、
１．「Ａ」がまず２世帯住宅に「リフォーム」（確認申請が必要な内容かな？）
↓
２．「Ｂ」を「新築」（この時点では、「Ａ」が接道違反になった）
↓
３．「Ｂ」の完成後、「Ａ」が合法になるよう、敷地を再設定（筆分けするのかな？）
でしょうか？

理解ができないのは、３　です。
後追いで「Ａ」「Ｂ」共に合法になるよう、敷地の設定ができるのなら、当初からそのように「Ｂ」のを敷地を設定すれば良いのではないでしょうか？
No.４様の回答へのお礼の文を拝見すると、どうみても厳しいように見て取れるのですが。

＞Ａが不適格になることを承知の上でＢを建てた場合、どのような不利益、あるいは現実的なペナルティーが考えられるのでしょうか。

上げ足を取るようで恐縮ですが、「不適格」ではなく「違反」です。違反が生じるのが「Ｂ」を建築している工期の短い一時期だけであって、その後に確実にすべてが合法になるのであれば、それほどたいした問題ではないような気がします。
（自分に順法精神が欠けているのかな？）

仮にばれて、建築監視員または特定行政庁から違反の事実を告げられて、その対処をせまられても、すぐに是正が可能である旨を報告書で提出して、その後すぐに実態違反を解消すれば特に問題は無いです。

ただ、実態違反が是正できない時が問題です。
最初に私が書いたとおりです。

「Ａ」の建物所有者へ　　
→　　違反指導
　　　不利益は多大（羅列しにくい）
　　　現実的なペナルティーはケースバイケース。特定行政庁と建物所有者の対応次第。
　　　状況によりますが、最悪建築基準法第９条第１項の内容の命令が出される可能性があります。あくまで可能性。
　　　この命令が発せられたら先は地獄が待っています。
　　　地獄の内容は具体的には書けません。たとえば、まず第一弾として質問者様の家の前に、この建築物は違反建築物である、かつこの看板を棄損したら公文書棄損で告発されます、なんて立て看板をデンと立てられたら、穏便に生活ができますか？

＞まさか、建物の除去を求められたり、強制執行されたり、なんて考えたくはないのですが・・・

　　　是正方法次第です。他に方法が無ければ最終的に消去法により建物の除却しか無くなります。
　　　行政代執行はまず無いでしょう。そこに当事者がいるのだから。お金の無い自治体がお金を立て替えてまで取り壊さない。
　　　命令で取り壊させる。

「Ａ」のリフォーム業者へ
→　　関与の時期が「Ｂ」の建築以前のため、違反が生じたことには直接関与はしていないと判断されると思います。

「Ｂ」の建物所有者へ
→　　確認申請の通りに建築されているのならば、かつ、検査済証の交付を受けてしまえば、何のおとがめも無し。

「Ｂ」を設計した１級または２級または木造建築士
→　　不利益は多大（羅列しにくい）
　　　現実的なペナルティーは、計画内容をすべて把握しており、「Ａ」という違反建築物を発生させることを承知していたのならば（当然そうなるでしょうね）、一定期間業務停止。過去の違反点数の累計によっては資格剥奪。

違反を指導する側も、身内の話ですから、なかなか指導がしづらいかも知れません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

リフォーム担当者が小声で言う理由が、これまた理解できませんが、自信があれば声を大にして言っていいと思いますよ。
自信があれば、特定行政庁（どこが特定行政庁なのか不明な場合は、お住まいの地の役場の建築を担当する部署に聞いてください）に事前に相談をされればいいと思います。
指定確認検査機関はダメです。申請を受け付けた内容以外については、話を聞きません。特に違反関係は管轄外です。

ただ、自分はリフォームをする業者に、あまりいい印象は持っていません。
増改築の確認申請が不要なのをいいことに、法に合わないリフォームを平気でするケースを見ています。
そのような業者は建設業法に該当するような規模の工事をしませんから、少なくとも法律については素人同然です。わかっていて違法行為をするのであれば、より悪質です。
（工事の内容についても、思わずこれは・・・と思うものがあります。）
違反の実態があっても、そもそも行政指導をくらっても困るような資格を持っていませんから。
行政指導を受けるのは、建築主だけになります。
もちろん、優良なリフォーム業者も多いと思います。

繰り返しますが、気になるのは後から合法にできるのならば、何故最初からそのような計画ができないのか、という事です。
（決して質問者様を責めているわけではありません。今ここで得られる情報は限られているので、本来であれば「Ａ」のリフォーム業者、または「Ｂ」を計画している者が、状況を把握し、可能な方法をすべて提示し、不可能な事は根拠を説明し、一般の方が疑問を持ってこのようなサイトで質問をせざるを得ない状況をつくるべきではないと思うのです。）

問題が解決することを祈ります。
ただ、物理的に敷地に問題があるのならば（狭い、形が不整形）、今のままでは解決は無理かも知れませんね。

回答No.5

cyoi-obaka

＃2の2代目cyoi-obakaです。

東京ですか！　
要は、建ぺい率も容積率も、現状の敷地面積では無理と言う事ですね。
一部、地下を造ってはどうですか？
容積率に算定されない条件の地下室という考え方も有りますよ！
これを使うと、建物全体の床面積合計の1/3までの地下部分は、容積率に算定されません。
条件：天井が、地盤面からの高さ1.0m以下の位置に有る事です。

これなら、仮に100％の容積率であれば、150％までは建築可能です。
また、住宅（四号建築物）のフルリフォームは、確認申請の必要は有りませんから、最終的に3世帯住宅に成っても、大した問題では有りませんネ！
増築後にリフォームすれば、OKです。

若干、地下は施工費が嵩みますが、新しく土地を取得する事を考えれば断然安いと思いますよ（東京ですからネ）。

回答No.4

03594

ほとんど回答が出尽くしている為、アイデアだけ追加させて頂きます。

（1案）道路からＡ敷地まで幅2ｍの通路をＡの敷地に加える。
　　　（建築基準法上、戸建の接道義務は2ｍ）
　　　Ｂは残った敷地でなんとか頑張る。

（2案）敷地を分割せず、1棟増築し、渡り廊下でつなぐ。
　　　日常は渡り廊下は使わないルールとし、介護の手伝いなど緊急時に活用するなど。

お礼

さらなるご回答、ありがとうございます。

＞1案
おっしゃる通りですね。
最終的にはそのような形にはしたいと思っているのですが、先に２ｍ（細長いので、ひょっとすると２．５ｍ）の通路をＡに残してしまうと、残りの敷地では、かなり厳しい面積となってしまうのです；；

＞2案
他の方もおっしゃっていますね。
ただ、Ｂ’を増築したとして、やはり「Ａ＋Ｂ’」の建築面積等は、現状の敷地面積と建蔽率・容積率の制限内に収めなければいけないのですよね。

現状の敷地面積と建蔽率・容積率を考えますと、いずれにしてもＢ’の大きさは十分に確保出来そうにないのです。
物置小屋程度は建ちますが＾＾；

また、Ａは兄が２世帯住宅にリフォームする予定でして、私は別の建物を建てなさいと言われているのです。

角地の１０％緩和のような、建蔽率・容積率が緩和される条件などがあれば何とかなりそうなのですが・・・

回答No.3

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんにちわ。

土地の分筆は可能です。
どのような形態であっても。袋地を作ったとしても。全く地主の自由。そもそもはなから接道が取れない袋地の土地なんて、日本中にいくらでもありますから。細分化するのは自由。

公図の筆分けで袋地にしても、それだけで違反建築物になるとは限らない。分筆後にその土地の所有者が変わっても違反建築物になるとは限らない。土地の使用承諾が得られて借地ができて、合法に敷地設定がされていれば何の問題も無い。

家を建てる目的だけばらば、あえて公図上、筆分けをする必要はありません。
図面上、任意に敷地を設定するだけで大丈夫です。
確認申請を審査する側は、公図上の形や整合性については例外はありますが通常は審査はしません。

質問者様に大きな錯誤があります。

いわゆる「既存不適格」とは、簡単に言うと、
　　→　建設当時は法に適合していたが、後に法律が変わって、その法律に合わなくなった
です。

質問の内容のとおりにすると、「Ａ」の建物は「Ｂ」の建物を建てるために敷地の形状が変わり、接道がとれず法に適合しなくなる。

これは、土地所有者（兼建物所有者）が自分から「違反建築物」を発生させることです。このうえない明快な「違反」。

自らが違反建築物を作り出す不利益は、膨大なものになります。
「Ｂ」が建てられた利益よりもはるかに大きな不利益です。

結果、違反確定後に「Ａ」の是正ができなければ、最後に残された是正の手段は除却しかありません。
そして残された敷地は、それのみでは利用価値のない「死に地」です。
結果、「Ｂ」の建物しか残りません。
これなら、No.２様がおっしゃるように最初から全体を二世帯住宅の建て替えか、「Ａ」に棟続きで増築を計画をしたほうがはるかにマシです。

運が良ければ、違反建築物の事実はばれないでしょう。
ばれても、行政代執行の可能性は極めて低いため、開き直って居直ることも可能でしょう。
でも、常識人が選ぶ方法ではありません。
どっちみち、接道のとれない違反建築物は、そのままでは未来永劫再建築は不可能です。当然買う人間はいませんから、資産価値はありません。
（固定資産税は違反建築物にもかかります。）

法第４３条の接道義務を果たすには、特別な“知恵”はありません。
あるとすれば、
・隣接の敷地を接道がとれるように取り込む（買うか借りる）
・新たに法の道路を築造する
・同条ただし書き許可の可能性を検討
くらいですね。

違反建築物を発生させることを承知で「Ｂ」の設計をすれば、設計者も違反に加担したことでおそらく処分をされるでしょう。ただでは済まないです。

落ち着いて。

補足

非常に分かりやすいご説明、大変感激しました。
ありがとうございます。

やはり、自ら違反建築物を作り出すことは、とても望ましいことではありませんね。

ただ、法に則って考えますと、建蔽率・容積率による制限により、Ｂを建てること自体が難しいのです。

なお、間もなくＡの建物は兄が２世帯住宅にリフォームする予定です。
それが完了した後に、一度死に地になるような分割（もしくは分筆）を行いＢを建て、Ｂの建築が完了した後に、Ａが道路に２ｍ接道が可能な形で再度分割しなおす、という案を、上記リフォームを担当する方から（小さな声で）頂きました。

Ａが不適格になることを承知の上でＢを建てた場合、どのような不利益、あるいは現実的なペナルティーが考えられるのでしょうか。

ｎｏ．１の方のおっしゃる通り、担保価値・資産価値の減少も大きな問題かと思います。
まさか、建物の除去を求められたり、強制執行されたり、なんて考えたくはないのですが・・・

いや、無理やり建てたりはしないのですが、あくまで仮定のお話として＾＾；

回答No.2

cyoi-obaka

2代目cyoi-obakaです。

一つの敷地に2棟の住宅は、建築出来ませんから、質問者さんの様に悩んでしまう事、割合多いです。

＃1さんの回答の様に、死に地を造る分筆はモラルの点からもお薦め出来ません。もちろん、モラル以外にも＃1さんがご指摘の様な現実的な問題も発生するでしょう。
分筆自体は、死に地が発生しようが、可能です（登記上：法務局）。
ただし、建築行政や消防行政から見ますと、脱法行為ですネ！

敷地分割でも同じ事ですヨ！
ただ、登記上の分筆が成されていないだけで、現実は相違が有りませんネ！　死に地を造って確認申請する訳でしょう？！

私なら、どうにかして、増築（2世帯住宅）の計画で検討しますが………無理ですか？

お礼

ご回答ありがとうございます。

分筆でも敷地分割でも、現実に無理（ズル？）をすることには変わりは無い訳ですね。
出来るけど、やるべきでない、というところでしょうか。

ちなみに、Ａの建物は兄がフルリフォームで二世帯住宅にする予定なのです。
３世帯住宅は、さすがに、ちょっと＾＾；

回答No.1

takapiii

分筆に関しては専門家ではないんで明言できませんが、少なくとも接道が無くなる土地を造り出すべきではないと思います。
親の家と土地が死に地になるので、担保価値がなくなると同時に資産価値まで無くなってしまいます。

土地が親の名義のままでよい、かつ新築の家を建てる融資の抵当権がついてもよい、さらには新築の建物の名義が親ではない、建蔽率や容積率に余裕がある、という四つの条件が整えられるなら、敷地分割で建築申請を出した方が良いと思いますよ…。
あくまでも私見ですが。

お礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど、死に地となると資産価値がなくなってしまうのですね。
これは悩んでしまいます。

建蔽率・容積率に余裕が無く、家族が生活できる広さの建物を建てようとすると、どうしても無理がでてしまう、というのが現状です・・・

やはり東京で一戸建ては厳しいですね。