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Ｈ24年6月末までの土地賃貸契約の更新方法について
- Ｈ24年6月末までの土地賃貸契約の更新方法について教えてください。東京に平成4年7月から平成24年6月末までの契約で他人に貸している土地について教えてください。
- 質問者は、父から5年前に相続した土地の賃貸契約を更新する予定です。借主が木造建築を建てて平成4年より以前から住んでおり、今回の更新について良い方法や条件を知りたいとしています。
- 具体的には、次の2つの選択肢について質問があります。1つ目は、7月からまた20年間同じような条件で更新する方法です。2つ目は、期間を定めず、借主が死亡した場合は契約を即時解除する方法です（ただし、借主の妻が生存している場合は除く）。
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>>２．期間は定めず、借主が死亡の場合（だいぶ高齢ですので）は即時契約解除する。 （ただし、契約者 妻 には、夫がいます。） こういう契約の方法って通常は無いと思います。借地権って相続されますからね。そういう特約をつけての契約が可能が可能かどうか、私には分かりません。 >>１．の場合 前回更新料をもらっています。今回も請求できますか？ 今回も請求できるでしょう。 >> 契約期間を縮めることはできますか？ ネットで調べると、契約期間は、始めての更新が２０年で、２度目からは１０年となっているそうです。なので、それに従えば、今度の更新時の契約期間は２０年で、縮めることはできないと思えます。 ２．の場合（私はこちらが望ましいです）更新料はいらないので 月額料金をあげられますか？ ２．の契約が可能かどうかは別にして、更新料無しで、月額料金を上げることは、お互い合意すれば可能でしょう。 >>専門家に頼まなくてはいけないのか、 頼んだ方がいいのか、 自分が所有権を持つ土地を貸すのであれば、専門家に頼まなくてもよい気がします。ただ、わりと大きな金額が動く取引ですし、ちょっとした条項の曖昧さや、数字の違いが原因でトラブルになることもあります。 どちらかが一方的に有利じゃあない、お互い納得できる内容の契約だと思えるためにも、専門家に依頼するほうが良いと思いますけどね。 私の場合、１つの賃貸借契約書の作成で１０万ほど手数料として支払いました。 別に、この金額については法的な決まりは無いみたいです。契約がスムーズにいくこともありますけど、いろいろと調査や話し合いの議長役みたいなことをする必要もあったりするので、まあこんなもんかな？なんて思っています。 ちなみに、平成２４年６月が更新時期となる、ある借り主は、弁護士さんもあきれる非常識な方なのでトラブルが発生して、調停申立となりました（霞ヶ関の裁判所に何度も行きました）。２０年前の賃貸契約書がもっと、しっかり作成されていれば、こういうことにはならなかったのですけどね。
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- agboy
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＞期間は定めず、借主が死亡の場合（だいぶ高齢ですので）は即時契約解除する。 この特約は無効とされます。相続人と争った場合には勝ち目は無いでしょう。 ＞前回更新料をもらっています。今回も請求できますか？ 請求はできます。但し、その支払いについて契約書に明確な記載（更新時には更新料として金○○万円を支払う。或いは月額地代の○○ヶ月分を支払う）が無い場合には、支払いを拒まれた場合に、借地人に更新料の強制するのは難しいでしょう。 ＞契約期間を縮めることはできますか？ 出来ません。たとえ契約書に契約期間を記載したとしても木造家屋（非耐火構造）であれば20年とされ、対抗できません。 ＞更新料はいらないので月額料金をあげられますか？ 更新料支払いと、月額地代の問題は別の問題です。更新料をもらって月額地代を上げることもできます。地代増額請求は地主の権利として何時でも主張することができます。但し、借地人には受け入れる受け入れないの選択ができます。 地代の増減について、契約書に明確な規定（固定資産評価額の○○％を地代とする。固定資産税額の○○倍を地代とする）がある場合には、借地人としては拒むと不利になります。 ＞専門家に頼まなくてはいけないのか、頼んだ方がいいのか 質問者様がこの回答に対して『良く判らない』と思われるのであれば、専門の人に任せる方が良いかもしれませんね。更新契約については不動産業者に限らず誰でも（つまり地主自身でも）できますし、その契約書に定められた条項にお互いが拘束されます（法の範囲内で） 不動産業者の場合、更新契約締結についての報酬について、業法の定めはありません。賃貸契約書には決まったフォームがありますので、地代数ヶ月分で契約業務を行ってくれる場合もあるでしょうし、更新料をとる場合に数十万の報酬を請求することもあるでしょうね。 司法書士の場合、契約書作成についての労務ですから数万円でしょう。 但し、それぞれ『更新契約さえ締結すれば良い』というスタンスで契約書を作成する場合と、地主側に有利になるような契約書を作成する場合とで内容が変わってきます。
お礼
詳しい回答ありがとうございます。 更新内容は、まだ、借主さんと話もしていない状況ですが 揉めるような内容にするつもりはないので 契約書作成だけ専門家にお願いする方向で 考え始めました。 今、捜しているところです。
- lv4u
- ベストアンサー率27% (1862/6715)
>>専門家というのは、lv4uさんの場合 司法書士さんになるのでしょうか？ いえ、前回の更新時にお世話になった不動産屋さんと取引のある取引主任さんが「専門家」っていう方になると思います。 そして、その方に契約書を作成してもらいました。 ただ、借主さんたちとの細々とした条件交渉ごとは、地主である私たちが行いました。その結果を伝えて、最終的に契約書にまとめ上げる＆法的に問題が無いか？のチェクだけをお願いするような形になりました。つまりは、更新料支払いとか、契約書への署名・捺印は、不動産屋抜きで、私たち貸主と借主だけで行ったわけですね。 まあ、不動産屋に来てもらっても、もうお互いに合意できていましたし、その取引主任さんって、ある程度は、聞き役として交渉にタッチしてくれましたが、利害調整が必要になると、「もう私の出番ではないようです」と引いてしまいましたからね。 不動産屋にしてみれば、「そういう値上げや契約条項の調整は、私たちの仕事ではない！」というスタンスのようでした。 私も「そりゃ、そうかもしれない。」と思えたので、値上げの範囲や契約条項等は、それらに詳しい（有料の）弁護士さんと相談しながら進めました。 そういうことで、最終的には不動産屋さんを通しています。 なお、あえて前回更新時の（たよりない）不動産屋を通しているのは、現在の調停が不調になって正式な裁判に移行したとき、そのトラブル契約書を作成した当事者として、出廷してもらうお願いがしやすいようにという理由からです。
お礼
お返事ありがとうございます。 どの部分を、自分でしても問題ないのか、 どの部分をどの専門家に頼むのか、 で、lv4uさんのお話がとても参考になります。 今、専門家を探しているところです。
お礼
回答ありがとうございました。 とても参考になりました。 更新は、２０年前が初めての更新なので 今回は２度目です。 なので１０年の契約ですすめられるんですね。 専門家というのは、lv4uさんの場合 司法書士さんになるのでしょうか？ 不動産屋さんは通さなくても大丈夫ですか？ 追加の質問までしてしまい、すみません。