相続税講演会の内容がおかしい？

質問

昨日、税務に関しての講演を聴いてきました。
そこでとんでもない？話を聞いたのです。

そこで、この話が事実なのか否か、ぜひ、教えてください。

それは、私は不動産貸付業（賃貸マンション・借家・アパートなど）をしていまして、来年、相続対策をかねて「賃貸戸建て」を建てる予定です。
土地は私個人の名義で、この上に建てる建築名義は、私が代表をしている管理会社が建てることにすると、会社が地代を払い、借地権がつくので、私所有のこの土地部分に関しては、相続で評価が少なくとも半分くらいになると考えていました。

ところが、この講演で平成２年に判断が変わり、税務署はせいぜい２０％くらいしか借地権を認めてくれない、否認されるというのです。

そんなおかしなことがあるか、法人は「別人格」なので、よしんば法人代表が私であっても、この該当土地の評価は、借地権割合にもとづき、すくなくとも半分くらいになると考えます。

しかし、税務署はそれを否認するというなら、何が理由でそういうことになるのでしょうか？

無論、それなら私名義で全額借り入れを起こして建てる予定ですが、どうもこの講演が正しいのか、あるいは法律がかわったのか、ぜひ、そのあたりの詳しい方がおられましたら教えてください。

回答No.4

hata79 · ベストアンサー

友人のオーナーも多くが相続対策として、自分の土地に自分の会社名義建物をのせていますが、これらは将来、場合に寄れば否認される」ということです。

現在は増税路線です。
増税路線になる前から同族法人のすることに「あかん！だめ！！」と何かと文句をつけてきてます。
理由は、既述のとおりです。
「法人格を隠れ蓑にしての租税回避は許さん」なのです。
法人税関係の法令が目が回るように改正されるのは「こんな租税回避をしてる奴がいる」と当局が発見してはそれを否認するという「いたちごっこ」がされてる証左です。
近年でも法人税法改正や法令解釈通達の改正などを見て、なぜこんな改正をするのかと研究をすると「気がつかなかった。こんな節税方法があった。裏道をすり抜けるようなやり方だ。頭のいい奴はこういう道をみつけるんだな」と感心することが多いです。
そして、その裏道を歩けないように法改正がされるというわけで、私のようは「アホ」は後から気が付いて、気が付いた時には法改正されていたというマヌケになります。

今後、個人Ａ所有の土地上に、Ａが主宰する法人が建物を建てても借地権は発生させないと改正される可能性ありです。
現状でも、Ａ主宰法人の建物を「借地権を発生させる建物とするには、どうも大きな声で賛成をしたくない」という状態です。
ああでもない、こうでもないとツベコベ云ってるではないですか。

私自身は、相続税対策で法人を利用するのは否定します。
負担の繰延をしてるだけあって、子孫に考えも付かない租税負担を強いることになりますし、第一に法人管理だけでも、毎年申告書の提出をし、法人住民税の納税をしたり面倒でしょうがありません。
「じいちゃんが、相続税対策に建物を建てて、会社名義にしたんだよね。もう、意味わかんね～し。税金高いし～。私相続人だから何とかしないといけないって云われるだけど、どうでもいいし～。調べたら、もう要らないって土地建物売っても税金が出るんだけど、じいちゃんが死んだときなら相続税が１００万円ぐらいだったんだけど、会社に儲けがくるから３００万円ぐらい税金がかかるんだよね。もう、じいちゃん、とんでもない節税をしてくれたもんだ。自分が払う金じゃないんだから、あれこれしないで素直に死んでくれれば、面倒は無かったのにさ。小さい時、お年玉沢山もらったから、こんなこと言うとバチがあたるけどね。残されたものがすることを複雑怪奇にしないでくれっていいたいよ」
と子孫に言われる可能性もあるということですね。

お礼

夜分に再度のご回答を頂き、ありがとうございます。

私も、もういい歳なのですが、と、言って今日死ぬか１０年先かわかりませんが、とにかく少しでも相続税がかからぬように知恵をしぼらないかんと思っても、おっしゃるとおり、税務署がそうはさせんと、あの手この手と打ってくると、もう余計なことはやめて、普通に建築しておこうかと思います。

まあ、少しでも借家権だけでも着くようにしようとは思いますが、地上げの終わった場所に新しく貸家を建てて、そこに人が住んでもらう前にぽっくりいったら、これは借家権すらもおこりませんねえ。

それなら、「今のぼろ建物で安く貸しといたら、まあ借家権はあるな」と人から言われると、そうかいなとも思いますが、なにぶん仕事が「不動産貸付業」ですから、話はそういう単純な考えであるものでもない。
やはり、いつ大きな地震も起こるかわからないし、「お父さんが新しく建てておいてくれたから、そのまま人に貸せる」となれば、まあ良いか、これも事業の一環かと思っています。

「残されたものがすることを複雑怪奇にしないでくれっていいたいよ」

なるほど、無駄な余計な策は、この時期としては余り得策でもないなと思いました。

ありがとうございます。

回答No.3

hata79

ＮＯ２です。
そもそも借地権とはなんだべ？というところから考える必要があるのです。
自分の土地の上に建物が建つと、とりあえずは更地ではなくなりますので評価が下がります。
これを建て付け地減価といいます。土地をそのまま有効利用するためには家を取り壊す必要があるので、その費用分は価格を下げるというものです。

土地の所有権は物権という強い権利なので、家が建ってる土地を新たに手に入れた者は、家の持主に対して「俺の土地の上にある貴様の家を取り壊せ」といえるのです。
家は小遣いで買えるようなものではないので、土地所有者が変わったときに取り壊しを請求されてはたまったものではありません。
そこで借地権という権利でもって所有権者に対抗します。
土地を使う権利があるというわけです。

自分の土地の上に自己の家をたてた場合には、この借地権は発生しません。
相続財産評価としては建て付け地減価が認められるかなというレベルです。
更地ではないというマイナスをするわけです。

土地はＡのもの、建物はＢのものという時に、土地評価額を下げる要因が発生します。
住むための建物なのか、住居以外の目的の建物なのかで法的保護の度合いが違いますので、建物の種類によっても変わります。

ここで土地所有者と建物所有者が違うと土地の評価額がガン！と下がるぞと目をつける「相続税対策」が発生します。
別人に建物を建てさせると後がうっとうしいので、土地所有者が主宰する法人の建物を建ててしまえという考えです。
建物が現実に建つのですから、建て付け地評価減という面だけでも評価が下がります。
つまり相続税の節税ができます。

副作用的に発生する問題は、法人税法では同族会社の行為に対して考え付く限りの制限をしてる点です。
同族会社は「俺たちは家族だ」という人間がその法人格を利用して経済活動をすることができますので、法人格としては、ほとんど個人としての活動がされてるのが実体です。
しかし、法人として登記されてる者と代表者Ａは、云うまでもなく別人格ですので、これを否定することはできません。
そこで税法であれはだめ、これは認めないということになります。

ありていに述べますと「ＡとＢは別人です。しかしＢは同族会社なのでＡ＝Ｂが実体です。そこでＢのする行為中、これから云うものは税法上別人が行ったものとして扱いますので、よく勉強してね」ということになります。
これは、なんだ面倒くさいなということになりますが、政府は「めんどう臭い？めんどうだと思うなら同族会社を設立する時点で覚悟しててもらわないと困る」という態度をとります。

法律という世界の中に飛び込んで「肉体はないのだけど、人格を認めて欲しい」として設立されてるのが法人なので、その世界がうっとうしいというなら法人の人格を認めてくれてる世界から出るしかないわけです。

同族法人がその代表者所有土地に建物を建てた場合には「Ａ＝Ｂ」が政府が取りたい立場だということです。
つまり「借地権？そんなもの認めないぞ」が本当は言いたいのです。
しかし、借地権設定時（登記はあってもなくてもよい）に権利金を受け取ってるなど「社会的にＡはＢとは別物」という処理をしてるなどの条件がそろえば「Ａ＝Ｂではないということで処理してよい、特別に認めてやる」というわけです。
そのために個人Ａの土地の上にＡ主宰法人が建物を建てた場合に「使用貸借だ、権利金だ、ああでもないこうでもない」という規定が法人税法上にあるわけです。

政府から見ると
「自分の土地の上に、自分が主宰する法人の建物を建てる？単純に相続財産としての土地評価を下げる目的なのではないの？世間の皆様が納得してくれる条件をクリアーせんとだめだよ」というわけです。

視点を変えて。
小規模宅地の評価の特例はまた別のものです。

お礼

ご丁寧かつ詳細な回答を頂き、ありがとうございました。

お昼すぎにご投稿いただいたようですが、一度、私もそのあとすぐ頃に開いたと思いますが、そのときはご回答は入っていませんでした。
ちなみに「NO２」と書いておられるのは、「NO１」のタイプミスですね。

読ませていただき、なるほどとよく理解できました。
しかし、友人のオーナーも多くが相続対策として、自分の土地に自分の会社名義建物をのせていますが、これらは将来、場合に寄れば否認されるということですね。

自分宛に権利金を払うとなれば、今度は個人所得が増えてしまい、おまけに権利金はそう安い金額でもないし、そこまでしても、将来、また税法細目が変更になると、なおのこと意味がないことになりますか・・・。

ありがとうございました。

回答No.2

d-y

相場の権利金の授受がなかったりすると、結構むずかしい問題があるようです。
http://www.fpstation.co.jp/souzoku/souzoku-topics/backnumber/sokuhou373.html
http://www.fudousannozeikin.com/3.html

お礼

ご回答を頂き、ありがとうございました。
深夜のご回答、ありがとうございます。

権利金の授受ですか・・・。

なるほど、借地契約をしても、権利金まで払うつもりはありませんでした。
となると、相場に近い、もしくは社会一般で理解できる金額の権利金を会社は私宛に支払う必要があるということですね。

確かに、そこまでして「借地権が認められん」と税務署が言えば、これは裁判までなりそうですね。
まあ、まだ私も生きているので、複雑な気持ちですが、大変参考になりました。

ところで、ご案内頂きました「参照アドレス」では、同様な質問がでていますね。

私の場合は、地代は払う予定ですが、これだけでは不十分ということもあるのですね。
これは国税局窓口などで具体的に相談する必要がありますね。

大変、参考になりました。
ありがとうございます。

補足

私の質問に先鞭をつけていただき、ありがとうございました。

権利金は大事ですね。
ありがとうございました。

回答No.1

hata79

「借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。」
（国税庁タックスアンサーから。）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4611.htm
ですから「せいぜい２０％くらいしか認めない」かどうかは、個別に判断するものです。
マンツーマンでの税務相談ではないのですから、このような言い方は変ですね。

おそらく小規模宅地の特例と話が混ざってるのではないでしょうか。
下記ＵＲＬの「２、減額される割合等」を参照してください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

お礼

早速のご回答を頂き、ありがとうございます。

私は税に関して余り知識が無いものですから、詳しいことはわからないのですが、例えば今回の質問の土地（私名義）が借地権割合が５０％と仮定すると、一昨日の講演の話では、上に乗る法人（私所有）の場合、５０％でなく２０％くらいしか借地権を認めないと言う話です。

すべてが一律とは思いませんが、相続の専門家の講演ですから、今まで、税務署や国税でそういう対応が何度もあったと思います。
税法上、どこに根拠があるのか知りませんが、それだけに不安でお尋ねしました。

ありがとうございました。