相続税対策 アパート建設の方法について

質問

何方かご教示お願いいたします。
表題の通り税制改正すると同居している母親の預貯金の相続時に相続税が発生しそうなので、小さな賃貸アパートの建設を考えております。
（土地は既に相続済みで自己所有、現在更地、建設費を母親の預貯金・名義で建設しようとしています。）
仮に建設費3000万だとすると課税評価額は半分以下ぐらいになるであろうと予測しています。

質問ですが、
1.毎月発生する賃貸料を子の収入とすると贈与になるか？
2.土地が自分持ちなので、アパートの建設費との合算按分で賃貸料を親子で分けた場合でも贈与なのか？
3.建設後すぐに生前贈与としてアパートを子の名義にした場合、課税評価額は建設費に比べてどうなるのか。又、賃貸料は子の収入となるのか。
4.他に有効な方法はないか。

以上です。　宜しくお願い致します。

回答No.3

MSZ006 · ベストアンサー

＞1.毎月発生する賃貸料を子の収入とすると贈与になるか？

なります。

＞2.土地が自分持ちなので、アパートの建設費との合算按分で賃貸料を親子で分けた場合でも贈与なのか？

アパート建物はお母様のものですから賃料収入は全額お母様のものです。

＞3.建設後すぐに生前贈与としてアパートを子の名義にした場合、課税評価額は建設費に比べてどうなるのか。

おそらく建設費よりは安いはずです。

＞又、賃貸料は子の収入となるのか。

そうなります。

＞4.他に有効な方法はないか。

相続税負担を減らす目的でアパートを建てて、相続税の負担が減ったのはいいが、不動産所得には所得税・住民税といった新たな税負担が生じますし、思うように入居者が集まらなくて建設費用及びその後の維持費がペイできない、で、結局トータルで考えると相続税を払っておいたほうが得だった、という事態になる可能性も十分にありますので、慎重に考える必要があると思います。

税負担軽減の方法として一時払いの終身保険に加入するのも一つの方法かと思います（生命保険金の非課税枠の活用）。すでに生命保険金の非課税限度額を超えるような保険契約をしていたらダメですが・・・

お礼

早速のご回答有難うございます。

一時払いの終身保険というのもあるのですね。

調べてみるとこれも税制改正により少し変わるようです。

又、年金として受給する時の税法により税金が変わってしまうリスク、保険会社倒産のリスクとかも・・・

いろいろ難しいですね。ありがとうございました。

回答No.6

meek2seichild

なんにもしないほうがいいと思います。

うちが最近相続税を払いました。１５００万に対して相続税２２０万位安くなってもたいしたことないで

す。それより現金で持っていたほうがいいと思います。建物にしたら価値がどんどん下がります。

最近不動産の売買金額が評価格より低くなっています。

それよりも税理士の安いとこ探したりしたほうがいいのでは。

お礼

ご回答有難うございました。

ハウスメーカーいろいろあたってみましたが結局何もしないことにしました。（とても自由競争しているとは思えない面も多々あり・・・）
この手はハウスメーカーが儲かり、オーナーが損をする仕組みですね。

回答No.5

hata79

NO.2です。
「＞特に「土地は既に相続済み」と言われるようなレベル云々 事実を書いたまでですが。（数年前に父が他界しその際相続しました。）」
これは大変失礼いたしました。お詫びします。
「相続を原因として、子の所有物になってる」ということですね。

「賃貸アパートを一つの事業と考えて土地の提供者と建設費の出資者で、それぞれの出資比率の割合で儲けを分けれないか」ですが。
建設費を出資してるという考えが少し税法の考え方にそぐわないです。
税法的な考え方は「賃貸収入は建物所有者に帰属する」です。
ひとつの土地上にアパートを建築して「アパートを貸し付ける事業」を開始した場合でも、アパートの所有権者に賃料は帰属します。
土地を別途貸すというなら話しは違いますが、駐車場としての貸付になるでしょう。
アパートの賃料は、アパート所有者の母に帰属し、駐車場収入は土地所有者に帰属するわけです。

アパート所有者母が土地の所有者子に地代を払う場合があります。
生計を一つにしてる家族間では、支払った賃料は経費にならず、受け取った賃料は収入に計上しません。
「おっかさんのアパート収入のから、俺の持ってる土地の使用料を払ってくれ」として、仮に受け取っても、払ったほうは経費にならない、受け取ったほうは所得にならないというわけです。
また、土地所有者子、アパート所有者親の場合では、一般的に土地の賃料が発生しない「使用貸借」だと思いますので、アパート賃料のうちいくらかを子に譲渡する場合は、一度アパート収入を母の帰属として所得税課税のテーブルに乗せたあとで、子に現金が流れますので、これは贈与です。

既に更地が子に相続されてるのですから、更地は母が亡くなったときの相続財産ではありません。
その評価額を下げる工夫をなさる理由が、少々分からないところです。

ここに更地があります。所有者はAです。
更地の相続税評価額を下げるために有効な手段として、「Aが生きてる間に返済できる借金をしてでも、更地上にアパートを建てる」があります。
土地そのものが、建物が建つことで評価が下がります。
特にアパートが建ってる場合には、大きく評価減されます。
Aが母だというなら、この方法が有効です。

母が持つ現金がそのまま相続されたのではたまらないので、なんとか有効に使いたいというなら、建物を建てるわけです。
建物は建てた瞬間に固定資産税評価額になりますので、その価値が下がります。
その意味で「相続税対策」になります。

先ほどは、相続と贈与の違いがわかってない方と早トチリして、失礼なことを申し上げましたが、それとしても「相続税の節税は税理士に相談」が一番です。
具体的な所有財産と法定相続人などの把握をして、処方箋を考えてくれるはずです。

また、賃貸アパートの経営法人を設立するというスキームもあります。これも、状況次第です。
法人設立したはいいが、その管理が大変で、毎年法人税申告書の作成に四苦八苦してるというのでは、本末転倒ですし、相当の資産がある者が考えるスキームだと私は思ってます。
少なくとも設立した法人の顧問税理士をもち、支払い報酬額を「安い」と思うぐらいの家賃収入がないと、このスキームは費用倒れになると思います。

お礼

ご丁寧に再回答を有難うございます。

＞考えが少し税法の考え方にそぐわない

雰囲気は解りました。納得するしないにかかわらず税法なので従わざるを得ないのでしょうね。

＞更地の相続税評価額を下げるために

ではなくて、

＞母が持つ現金がそのまま相続されたのではたまらないので、なんとか有効に使いたい

が主旨です。

いずれは父の時にもお世話になった税理士さんに相談するつもりですが事前知識としてこちらで一度相談させて頂いた次第です。
（その税理士さん、親戚の紹介でお願いしたのですが報酬額が結構相場よりも高くてびっくりしたのもありましたので。）

ご回答有難うございました。

回答No.4

tamiemon96

1.毎月発生する賃貸料を子の収入とすると贈与になるか？

　不動産所得の帰属（誰の所得か）はその不動産の「所有者の所得」として扱われます。
　それをもらっちゃうから・・・・贈与税の対象に成り得ますね。

2.土地が自分持ちなので、アパートの建設費との合算按分で賃貸料を親子で分けた場合でも贈与なのか？

　部屋を借りる人はあくまでも「部屋」を借ります。
　考えられるのは、お母さんからあなたへの「地代の支払」です。適正額なら贈与ではありません。
　ただ、同居の親族なので、不動産所得の経費にはできません。

3.建設後すぐに生前贈与としてアパートを子の名義にした場合、課税評価額は建設費に比べてどうなるのか。又、賃貸料は子の収入となるのか。

　一般的には、建築価格よりは、評価のほうが低いはずです。
　（ウンと値切って建てた場合、ほとんど変わらないこともあり得ます）　

4.他に有効な方法はないか。

例えば、

　(1)あなた名義でアパートを建てる。土地は使用貸借。　⇒　貸家建付地として、相続の時評価減になります。

　(2)あなたの現在の収入は？　あなたの収入は一切手を付けない。　⇒　お母さんの貯金で「生活」する。
　　　年間４００万から５００万円くらいは貯金を減らせるのではないかな。　

　(3)車などを買う時は、お母さんのお金で、お母さんの名義で。　⇒　相続の時は時価が下がっていますね。

お礼

早速のご回答有難うございました。

回答No.2

hata79

１、
アパートの持ち主は「母」なので、まず母の不動産所得となります。
その収入を子に無償で渡すのですから、贈与です。
２、
土地の持ち主である者と、アパート収入を分ける理由がありません。
贈与です。
「アパートの建設費との合算按分」？失礼ながら意味不明です。
３、
アパートが建てば固定資産税課税のための評価額がつきます。
母のアパートを子の名義にしても、この評価額は変わるものではありません。
「建設費に比べてどうなる」というよりも、母所有でも子所有でも建設費に対しての割合は同じです。

アパートの名義が子になれば、アパートから発生する賃料収入の帰属は「子」です。
つまり「賃貸料は子の収入」になります。

４、
何に対して有効な方法を聞かれてるのかが、不明ですよ。
相続税対策でしょうか。

更地にアパートを建てて相続税対策をする「案」はどこから仕入れたものでしょうか。
大きなお世話だと言われたら、それまでですが、相続税対策は「プロ」の税理士に相談すべきです。
ネット情報をかき集めても、町の薬屋で風邪薬をかき集めるのと同じです。
効くものをあるでしょうが、無駄もあり副作用もあり。
医者に見てもらって処方箋を貰うべきです。
ここでは医者＝税理士です。
いずれ母上がお亡くなりになったときに相続税の申告書作成を依頼するのでしたら、今から税理士に依頼しましょう。

特に「土地は既に相続済み」と言われるようなレベル(失礼）では、「生兵法はケガのもと」です。
お母様は生きておられるのですから、相続が既にできてることはありえません。相続発生＝死亡したこと、です。
それをいうなら、生前贈与での所有権移転済みです。
細かいことですが「この人は、色々知ってるようだが、素人」と思われると「私が相続税対策をしてあげる。税理士は高いよ」と言い寄ってくる輩がいます。
彼らはそれなりの知識はあるでしょうが、税理士ではありませんので責任はとりませんし、税務調査に立ち会うことすらできません。
気をつけてください。

補足

早速のご回答有難うございました。

せっかくですので補足させて下さい。

2.＞土地の持ち主である者と、アパート収入を分ける理由がありません。

賃貸アパートを一つの事業と考えて土地の提供者と建設費の出資者で、それぞれの出資比率の割合で儲けを分けれないかとの質問内容でした。

＞更地にアパートを建てて相続税対策をする
は私が考えた案です。（相続金額を減らす目的です）

＞特に「土地は既に相続済み」と言われるようなレベル云々
事実を書いたまでですが。（数年前に父が他界しその際相続しました。）

回答No.1

ben0514

＞仮に建設費3000万だとすると課税評価額は半分以下ぐらいになるであろうと予測しています。

予測されるのは自由ですが、根拠があるのでしょうか？
建物の相続税での評価額は、固定資産税で利用している評価額と同額となると思います。固定資産税の評価額となると、再建築した場合の費用を一定の基準をもとに計算することとなります。
市町村役所の基準などを踏まえて考える必要があるかと思います。

1.毎月発生する賃貸料を子の収入とすると贈与になるか？

贈与でしょうね。お母様の不動産から生まれる利益を子が受ければ、お母様からの贈与と判断するものでしょう。したがって、お母様が不動産所得等による確定申告を行って所得税を負担し、子のほうは贈与を受けたものとして贈与税の申告を行って、贈与税を負担しなければなりません。
もちろん、所得税の規定・贈与税の規定に従った税金対策方法などもあることでしょう。

2.土地が自分持ちなので、アパートの建設費との合算按分で賃貸料を親子で分けた場合でも贈与なのか？

通常アパートの契約では、住んでいる方は住む場所を借りるわけであり、土地を一緒に借りる契約とならないと思います。駐車場等で契約しない限り、子が土地を母親に貸し付けを行い、母親が建物をアパートとして他人へ貸す。そして、家賃を受け取った母親が地代として子に支払をするというのであれば、おかしな話ではないでしょうね。ただし、相場と異なることをすれば、相場との差額についての税問題が生じることでしょう。

3.建設後すぐに生前贈与としてアパートを子の名義にした場合、課税評価額は建設費に比べてどうなるのか。又、賃貸料は子の収入となるのか。

贈与税は、相続税法内の税目です。したがって、贈与税を計算する場合の評価額というものは、相続税の評価額と同じ考えとなります。ですので、冒頭で書いたように固定資産税の評価額（再建築価格）の計算方法を考えなければならないでしょうね。

4.他に有効な方法はないか。

相続税を考える際には、不動産であれば減価償却を気にする必要があります。
アパート建築直後に相続の開始や贈与となれば、大きな節税効果はないと思います。もちろん、固定資産税の評価に影響しない範囲で価値を高めたアパート建築等であれば別ですがね。
不動産は年々価値が減少すると考えます。減価償却のようなものですね。その下降の割合と期間で効果が変わることでしょうね。

財産の総額や相続人の構成状況などいろいろな事情を考慮したうえで考える必要があるかと思いますが、法人を作るという方法もあります。
お母様を株主とする法人を作り、その法人の代表者を子にする。そして、法人が出資を受けたお金でアパートを建築し、法人の名で貸付を行う。土地も同様に法人へ貸しつける。そうすることで、法人からお母様は家賃収入、子は地代収入を得ることが可能ですが、得なくても問題ないかもしれません。役員報酬などで子が収入を得ることも可能でしょう。ただ、税務上の経営実態等を子である必要があるかもしれませんがね。
このようにすることで、お母様の遺産として考えるのは、アパートという家屋ではなく、アパート経営する法人の株式となります。役員報酬・家賃・地代などの支払いをバランスを取りながら法人を赤字経営とすれば、株式の評価額を下げることも可能でしょう。債務超過のような状態であれば、株式評価は限りなく０になるかもしれませんね。
債務超過であっても、その債務が子からによるもののみとしていれば、株式を相続した後に法人を倒産させれば、法人に残る資産は株主のものとなることでしょう。

いろいろなことに注意しながら、いろいろな方法を模索しなければならないと思います。相続税の基礎控除等の改正の予定もあることから、計画的に考える必要があることでしょう。
税務というものの多くは、素人考えで節税できるようなものではなくなりました。実態と証明書類等を完備させなければ、想定したような効果が得られないどころか、延滞税等の大きな負担が生じる可能性もあります。したがって、相続税等の資産税分野を得意とするような税理士へ相談の上で考えるべきだと思います。

最後になりますが、健康保険や年金、兼業禁止にも注意が必要です。
国民健康保険の場合には、世帯収入（社保加入者を除く）で判断します。不動産賃貸による収入があれば、その分保険料も増えます。法人を利用して不動産を売却となれば、譲渡所得として所得税負担する以外にも、保険料負担が増えます。
母親が年金収入を得ている場合、その年齢や受給の内容次第では、法人から得る収入により年金額が減額されたり、支給停止のようなことにもなるかもしれません。
法人などによる方法で経営者となる役員が他の起業での本業等をもっているような場合、勤務先での就業規則等にも注意が必要でしょう。

補足

早速のご回答有難うございました。

補足ですが、予測の課税評価額は一応大手アパートメーカー系にて近隣での同例を元にm2単価と借家権割合-30％をもとに算出してもらった数字です。

＞アパート建築直後に相続の開始や贈与となれば、大きな節税効果はない

建築費に比べて建てた建物の評価額が半分以下になれば、親の資産総額が減り、建設直後に贈与しても相続時精算課税制度を選択すれば大きな節税になるのかなと思ったのですが、間違っているのでしょうか？

ご提案頂いた法人化は母も高齢ゆえ難しいです。

又、年金受給のお話は　して頂けて非常に助かりました。
有難うございます。