中古マンション購入

質問

主人６０歳、私４９歳もちろんローンは組めません。
貯蓄が７００万程度なのですが、見ていたら、築年数が古くなりますが
買えそうなのも目に付きます。
そこで、注意点として、築何年以内を、検討すべきでしょうか？
アドバイスお願いします。

回答No.3

bfox · ベストアンサー

なるほどですね。
先日私の知り合いが中古マンションを購入する際に相談されました。
その際に身内の不動産屋から聞いた話が以下です。

昨年の地震もあり、耐震等が大事な基準の一つになると思われますが、新耐震基準法のできた昭和56年6/1以降に建築されたマンションを選ぶべきとの事。
すなわち築30年あたりがギリギリのラインでしょう。

さて、築年数は確かに大事な基準ではあると思いますが、果たしてそれだけで良いのか？という事になります。
築年数が浅くても、管理が行き届いていなければ劣化は早いとの事ですから、しっかりと管理がされているのかを調べる必要があります。
ちなみにエレベーターはどれくらい前に取り替えされたかというのも大事な要素との事。
耐用年数が約25年と言われているエレベーターが取り替えられているかって事。

また、マンションの場合、初期購入者の入れ替えが約25年でなされるとの情報もあり、その後は転売が繰り返されたり、賃借人の割合が多くなったりします。
賃借人が多くなっていたりすると、当然管理には無頓着になりがちですから、管理がきちんとされていないという結果になり易いです。

せっかくの貯蓄を吐き出して購入されるわけですから、慎重に選ばれる事をお勧めします。
マンションは購入した後にも管理費等でお金が出ていきますからね。
そして周辺物件に比較して安い場合、それにはそれなりの理由があります。
果たして購入が最良の選択なのか？
今一度お考えになられた方がよろしいかと存じます。

回答No.6

m_inoue222

大家してます

＞主人６０歳、私４９歳もちろんローンは組めません。
＞貯蓄が７００万程度なのですが

金融機関が「組めません」とでも言いましたか？

住宅ローンでも組めるとは思います
奥様の収入次第でしょうが．．．

住宅ローンは組めなくても投資用の一般ローン（金利３％位かな？）なら

・頭金５００万円
・中古価格１０００万円
・ローン支払い．．．期間１０年、毎月５万円くらいかな？

今の賃貸家賃＞５万円＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税

これなら検討しても良いのでは？

賃貸用として購入しても自分たちが入居するのに制限は有りません．．．（笑）

私もご主人と同じ年齢ですがまだまだ所有物件は増やしていくつもりです

完済時年齢だいたい７０才までは融資してもらえると聞いています
（所有物件では完済時７５才の物件も有ります）

回答No.5

atelier21

自己所有とは雖も、共有物ですから、思いの儘には行きません
立地；浦安の様な被災事故も起りうる
中古；どら息子みたいなもので金喰い続ける
維持；管理費+修繕積み立て金/毎月、是が何処も不足気味
将来；必ず起る震災に無傷な建物は無いでしょう
仕事でマンションを多く見ていますが、内情は大変です
出来たら、中古戸建を検討されたら如何でしょうか

回答No.4

j0m8

以前不動産で働いていました。
資金も限られていることですし、築年数よりも住環境や管理会社をチェックなさった方が良いかと思います。

購入となると住環境はもちろん重視すべき点ですよね。普段生活するに支障がないかを調べるためには自ら現地周辺に(できれば日中、夜間の両方)足を運んでみてください。

そしてマンションの築年数は新しければ新しいほど良いというものではありません。何十年建っても劣化していない＝きちんと管理されてる(管理費を目的通り修繕・改装に当てている)というのもひとつのポイントです。築浅で今はキレイに見えても管理会社によっては数年後ボロボロのマンションに仕上がります。管理費を払うだけ無駄なんてことは避けたいですよね。

例えばですが、外壁の少々のひび割れくらいならまだしも、エントランス床が目立つほど欠けている(危険な)状態をなかなか修繕してくれない等、あり得る話なのです。

ちなみに殆どの不動産会社では、聞かれない限りデメリットは極力言いません。(過去この部屋で自殺・他殺があった等は契約時義務ですが)
ご自身でネットなどを利用して物件自体の口コミや管理会社の管理形態等をお調べすることをおすすめいたします。

価格相場が低めの土地でしたら中古の一戸建てもギリギリ可能かと思いますので、視野に入れてみてはいかがでしょうか？

回答No.2

86tarou

No.1です。
すみません、マンションでしたね ＾＾；

マンションの場合は修繕積立金と管理費が掛かります。修繕積立金が足りない時はその時になって一時金（数十～百万円程度？）を徴収される可能性があるので注意してください。購入前に、予めこの辺りは調べておきましょう。マンションは管理が大事と言われるのはこのせいでもあります。

どの程度持つかも難しいところではありますが、築50年程度までは大丈夫でしょうか。ただ、建て替えの決議がなされれば従うしかなく、その時に追加で多額の費用が掛かります。建ぺい率や容積率に余裕があり、今までより大きな建物が建てられるならその販売費用である程度賄えますが、そうではなく追加費用も払えなければ出ていくしかありません。この時自分の持ち分は現金化されますが、マンションの場合土地の割合が少ないので大した金額にならない可能性g高いです。
この辺りを考えると一戸建ての方が融通が利くと思います。ただ、高齢になると階段の上り下りが困難になり、エレベーターのあるマンションの方がお勧めではありますが…。

回答No.1

86tarou

築30年程度で建て替える人も居れば、ボロボロになるまで住む人も居ます。新築時の造りにもよりますし、メインテナンスの仕方でもいつまで持つかは大きく変わってくるでしょう。それらお踏まえた上で、平均寿命程度までは持つ築年数である必要があります。
貯蓄を全部使ってしまうわけにもいかないですし、年金だけで生活出来るかどうかも試算してみましょう。更に家の修繕費用も計上しないといけません。これらは10～20年毎に100万円単位ですが、築年数が増えてくると金額は膨らんできますし、場合によっては大規模なリフォームが必要になることもあり得ます。この他には固定資産税も掛かるようになるので、注意してください。
もし足りないようなら、あなたの収入で賄うことになるでしょうか。旦那さんの仕事があるなら、それもあてに出来ますがね。

直接的な答えにはなってませんが、参考まで…。