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古い中古マンションか定期借地マンションか？
現在、会社に家賃の８割以上を負担してもらいアパートに住んでいますが、この春に主人の実家のあるところへ転勤となることが決まり、そのせいで住宅手当がほとんどなくなることになりました。そこで急きょ中古マンションを検討しております。地方なので、もともとマンション自体が少ないのと、予算のこともあり、かなり限られた物件しかないのですが・・・、(1)築３０年以上の中古マンションが２物件(2)築１０年未満の定期借地付マンション（ともに１０００～１２００万ていど）・・・とで、どちらがよいものやら迷っています。 わが家は今年４０になる夫婦で幼稚園の子どもが一人ですが、頭金にあてられるようなまとまったお金はないに等しいです。永住とまでは考えておりませんが、ある程度は定住したいと思っております。主人はどうも定期借地というのは気が進まないようです。私は新しくキレイなほうがいいかなと思いますが、正直さっぱりわからなくて・・・。 急なことで、これまで検討したことがないので、注意する点やアドバイスなどのご助言いただけましたらうれしいです。
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１．築３０年以上の中古マンション そろそろ大規模修理で追加の一時金が必要か １０年後くらいに建て替えの話が出るかも知れませんね ２．築１０年未満の定期借地付マンション 借地の契約期間は残り４０数年でしょうか？ 同じ価格なら２．の方が有利でしょうか．．． 定期借地も「再契約」は有り得ますが４０年後ですと年齢も８０才．．． 定期借地契約が残り５０年とかなら住み潰しても良いでしょうね マンションは普通の分譲でも最後は負債しか残らない物です ＞主人はどうも定期借地というのは気が進まないようです 漠然と考えるのではなくキチンと計算されれば有利な事も多いですよ 普通の分譲物件でも４０年後は価値は無くなります 定期借地契約で忘れてならないのが契約終了時に更地にする費用でしょう ・賃貸 家賃＝住居費の全て 修繕・税金は大家負担 古くなれば家賃低下か新しい物件に引っ越せる 高年齢や定年後は新規契約が困難 １．築３０年以上の中古マンション 大規模修理に備える修繕積立金がどうなっているか １０年後には建て替えの話になるかも？ １０年後は価値無しと考えるべし １５年後はおそらく負債になる ローン金額は増えても減ることは無いだろう ローンは１０００万円だと返済は１５００万円 修繕費用と税金は自分で負担 近隣トラブルでも引っ越しなどは困難 ２．築１０年未満の定期借地付マンション ４０年後には取り壊し費用が必要 定借なので建て替えは考えなくても良い ローン金額は増えても減ることは無いだろう ローンは１０００万円だと返済は１５００万円 修繕費用と税金は自分で負担 近隣トラブルでも引っ越しなどは困難 ３．新築マンション ローン３０００万円なら返済は４５００万円 ３０年後からの苦労は１．と同じ ４．戸建て物件 建物＋土地代が必要 建物２０００万円＋土地１０００万円 ローンは３０００万円で返済総額は４５００万円 土地は残りますが１０００万円の土地を１５００万円で買っただけの事 マンションはババ抜きのババと同じです「最後に掴んだ人が大損」 築３０年の物件はお勧めできません 最後になりましたが設備などは 築３０年と築１０年未満では内容が大きく異なります １０年後を想像しましょう．．．築４０年と築２０年弱です とても「快適」に生活出来る設備では無いでしょう
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- m_inoue222
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＞売ってしまおうかと割り切ればいいかなとも思ったのですが 貴方は ・築３０年．．．７００万円のマンション ・築４０年．．．２００万円のマンション どちらを買いますか？ 世の中「タダでも要らない不動産」って結構ありますよ ＞さらに値上げの可能性もありますか？ 新築物件の１年と築３０年の物件の１年では傷み方も大きく異なります ＞今の段階で建て替えの予定はあるか聞いてもわからないですよね。 買えば、貴方を含めた入居者みなさんが決める事です 今の段階では誰にも判らないでしょう ＞敷金が２５０万必要なので おそらくそれが物件の解体費用に見合っているのでしょうね 「敷金を放棄すればそれでお終い」くらいに考えておかれれば良いと思います ・物件の最後までに必要な費用の予想総額を月割りしてみる ・住環境の快適度を加味してみる それで選択すべきでしょう 意外と賃貸の方が安かったりします．．． なんせ私は大家ですので余計にそうなります．．．（笑）。 私自身も計算した結果．．． 今は賃貸マンションに入居しています．．． ・安い ・煩わしくない ・便利 ・住居関係での悩みが無い．．．。 ・家族構成が変化すれば引っ越せる ・家賃が下がらなければ引っ越せる ・今後家賃の上昇は無いであろう ・入居者は法律で強く保護されている ただ、汚さないように気は使います 退去時が恐い．．．（笑）。
お礼
さらにご丁寧なアドバイスをわかりやすくありがとうございました。 毎日考えていて、何がいいのかわけがわからなくなってきています。いったんリセットして、賃貸という線も視野に入れいろいろ考えていきたいと思います。 大家さんをされている方ということで、ご意見、生の声でとても参考になりました。このたびはありがとうございました。
- riyoma
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定期借地権は一定の期間だけ土地を借りて、その期間が過ぎれば更地にして持ち主に返すという制度です。だからマンション本体の値段+土地の借り代を払うだけですむので、分譲マンションのように土地代をそっくり払うよりは安く済むのです。 これも考え方次第で、マンションの耐久年数を考えると５０年ほど経てば立替問題が起こってくるのです。 この時に持ち主は立替代金を新たに出す必要が出てきます。 最近多いのは、今ある総戸数よりも増やした新しいマンションを作り、増えた分だけを分譲マンションとして新しく売り出す方法です。この売れた分を立替費用の一部、もしくは全部に当てるのです。 これをしなかった場合は一戸あたり１０００万～数千万の負担が必要です。 なお建ぺい率ギリギリで建てたマンションよりは、昔に建てられた周りにゆとりのあるマンションの方が立替は楽です。ただし法律が変わって建物の高さ制限が出た地区に住んでいる場合は、立替そのものが出来なくて困るというケースもあります。 その点、定期借地権だとマンションの立替などでもめることなく、更地に戻すことになるわけです。 築３０年の分譲マンションを買った場合には、２０年後にはこういう話が出てくると思ってください。それにこれからは修理費がかさむので、修理修繕費の徴収額が大きくなるはずです。 私も転勤ということになったら、まずは賃貸で様子をみます。たぶんもっと条件のいい物件が見つかるでしょうから。
お礼
アドバイスありがとうございます。 ついあせってしまい、このさきどのくらい住むのか、そこでどんな問題が出てくるのかということに考えが及んでいませんでした。 しばらく賃貸というのも考えに入れてやっていきたいと思います。
注意する点としては定期借地のほうは管理費・修積金の他に「地代」というものがありますので、その金額を確認しておくことくらいですね。 あとは、価値観・考え方の問題ですよ。 恐らく定期借地は期間50年とか60年で組んでいるものと推測しますが（確認してくださいね）、築10年未満だとあと40～50年程度は契約が残っている状況です。定借は原則として期間満了時には更地にして返還するものです。しかし制度的にも歴史が浅いので、定借でマンションを建てて、期間満了を迎えるような事例はまだないと思います。期間満了時にたくさんの人が住んでいたらどうするんでしょうね？（笑） 再契約もアリなので色々でしょうけど。 中古にしても築30年だと50年後には築80年。まぁ存在しているのかどうかも微妙ですけど（笑）、一応土地建物共に所有権を有していれば、土地だけになっても僅かな持分は残るかもしれませんね。 50年程度は住めるなら新しいほうが快適だし定借のほうが良いと考えるのか、建物は築30年でも僅かばかりの土地の共有持分に固執するのか。 これはもう価値観の問題です。 土地権利が所有権共有だろうが、古くなったからといって簡単に建替えられるとは思えませんし、マンションという住居形態の行く末というのはわかりません（笑） 個人的にはその二択であれば、資金計画上無理がない前提の上で、定借という点は割り切ってしまって新しい建物に住んだほうが良いと思います。そもそもマンションという住居形態自体が一種の「割り切り」だと思ってますので、定期借地と聞いたところで「何をいまさら」という感覚ですね。 不動産の「所有権」にそこまでこだわるならば一戸建てマイホームを持ったほうが良いと思います。
お礼
ご意見ありがとうございます。 主人は以前は小さくても一戸建てにこだわりがあったようですが、私は郊外の交通や生活に不便なところより、同じ値段ならば便のよい場所にあるマンションがよいかなと思い、任されている感じであせってしまっていました。 賃貸はどうしてもお金を捨てると言うような感覚（これは夫婦共通して思っています）があり、同じ支払いなら中古でもマンション購入してしまおうかと考えておりました。所有権にこだわるとかいうより、資金や月々の支払いの問題が一番かんがえているところです。Ｎｏ．１さんのところにも書きましたが、定期借地の地代なども確認しましたので、再度検討してみます。 自分の価値観をよく考えて夫婦でもよく話し合いたいと思います。
- taruto533
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ひとまず賃貸で様子を見るのはいかがですか？ 我が家でも定期借地権のついたマンション（新築、３千万以下）を検討したことがありますが、買わなくてよかったかな、と今は思います。 築浅ですので賃貸感覚で５年以内に売るつもりなら定期借地権もいいかもしれませんね。 しかしある程度定住となると、売る頃には１５年以上位になりますね。 定期借地は期限付きですので、その頃に買い手がいくら位だしたいか検討されるといいと思います。 まぁ１千万位なら十分に安いので同じくらいつくかもしれませんけどね。 結局は土地を借りるお金が本体とは別にかかりますので、それを住まわれる期間分計算して総合でお考えになるのが良いかと思います。 管理費など、アパートよりもかなりかかりますから、本当に得なのか十分に検討してみましょう。条件のあうアパートも同時に探して、そこと比べてみるのがいいと思います。 人生で大きな買い物ですから、選択肢がないからという理由で買い急ぐのはおすすめできません。 いいところがみつかるといいですね。
お礼
アドバイスありがとうございます。この辺の相場で希望の間取りですと賃貸は最低で月８万以上になり、それはうちではとてもとても無理ということで、ならばもう少し月々の支払い額を抑えられるところで中古マンションなどはどうか・・・ということになったわけです。しかし支払い年数や、どのくらい住むつもりなのか等により、場合によっては損になることもありえるわけで・・・。あせるあまりそのあたりの検討がまだ十分でなかったと思います。 ＞築浅ですので賃貸感覚で５年以内に売るつもりなら定期借地権もいいかもしれませんね。 ちなみに今の物件は、月々の支払いの他に、管理＆修繕費で計１２０００円、借地代が月１９３００円、敷金が２５０万必要です。長く住む方が得とか損とかというのがあるのでしょうか。
お礼
アドバイス、いろいろとありがとうございます。 ＞マンションはババ抜きのババと同じです「最後に掴んだ人が大損」 築３０年の物件はお勧めできません ・・・そうですか・・・・ 築３０年のマンションはかなり安い（７００万くらい）ので、例えば１０年くらい住み、売ってしまおうかと割り切ればいいかなとも思ったのですが、やはり負債になりそうですね・・・。修繕費は１４０００円（これは他と比べてもやはり高いです）とありますが、さらに値上げの可能性もありますか？今の段階で建て替えの予定はあるか聞いてもわからないですよね。 定期借地のほうは、（１）の２物件よりも５００万ほど高くなるのと、敷金が２５０万必要なので、厳しいかな・・・と思いましたが借地の残り期間がどのくらいになるのか、確認してあせらず再検討したいと思います。月々の支払いのことばかりで、しかも漠然としか考えていなかったので、よく考えたいと思います。ありがとうございました。