中古マンション購入について

質問

できれば建築関係または経験者の方にご回答いただけると助かります。

７３になる母の住む家を検討しています。
一緒に住んであげられればいいのですが、事情により一緒に住むのは難しいと考えています。
今母が住んでいるのは一戸建てですが、飲食店をしていたため、老後の居住には不向きです。父は今年他界し、今は母一人で住んでいるのですが、３５年たっている家は老朽化が激しく、いたるところに不具合がでてきています。エアコンと風呂はさすがに直したのですが、水道まわりに手を付けるとかなり高額になることもあり、躊躇しています。
手持ちのお金はいくらかあるものの、苦労してためたお金をこの先何年住めるかわからない家に使うのを嫌い、かといってこのままずっと住み続けることもできず悩んでいる次第です。

私の家の近くにアパートを借りることを考えましたが月１０万円しかない年金から家賃５万円も払っては生活がなりたたず、かといって子供たちの支援を受けるのもわるいから、という母。
そこで考えたのが、いっそのこと中古のマンションを買ったらどうか、ということです。
マンションなら一戸建てに比べて耐久性もありそうだし、築年数のたっているものなら３００万円くらいからありそうです。一応自分のものなので、お金を払っても損した気分にはならないのではないかと。

前置きが長くなりましたがようやく本題です。
築３０年～３５年経過しているマンションなどの耐久性はどの程度でしょうか？
構造としてよくみるのは、ＳＲＣですね。ＲＣよりは耐久性があるということなのだと思いますが、あと１０年以上利用するのは問題ないレベルでしょうか？
ちなみに、３～４階建てのマンションを、と考えています（もちろん、部屋は１階を探します）。
また、マンションのことは全く分からないので合わせて質問ですが、風呂の給湯器やトイレ、水道まわりの修理はすべて自己負担でしょうか？管理費や修繕費などの用途は共同部分（廊下、階段、壁）だけのものとなるのでしょうか？

金額的には、築３０年程度、３００万円～５００万円くらいのマンションを、と考えています（愛知県）。その条件だといくつも出てくるのである程度選ぶこともできそうです。

その他購入に際し、なにか注意すべき点などあれば合わせてご教授ください。

回答No.3

y-k-m · ベストアンサー

両側に部屋がある南向きの部屋なら一戸建てより全然暖かいです。
一戸建ては壁一枚ですが、マンションは上下左右の部屋が断熱材になるからです。
高齢の方の健康のためにはおすすめです。

マンションはエレベーターを下りれば　階段や段差がないので一戸建てよりバリアフリーです。
日当り、風通しの面からも上階が快適です。
庭作りをどうしてもしたいというのでなければ、1階はおすすめできません。

玄関の鍵ひとつ閉めれば出かけられるので、防犯面でも安全です。

ちょうど30年前に耐震基準が大きく変わりました。
耐震性で考えるなら昭和57年以降に建ったマンションにした方が安心です。

専有部分の修繕は自分の負担ですが
30年程度のマンションだと内装はもちろん水回りも更新されている可能性が高いです。

物件によって状況はまったく違うので
物件をいくつか見に行って本体価格、リフォーム費、管理費、修繕積立金、固定資産税の合計で計算してみましょう。
不動産屋さんもお金の相談に乗ってくれますよ。
相談に乗ってもらったから断れないということはありません。

ちなみに修繕積立金の少ないマンションは、荒れたり高額な一時金が発生という場合もあります。

お礼

老人だから１階だろうと決めつけていましたが、防犯という面からすると確かに２階以上という選択肢もありますね。とても参考になりました。きちんと見極めて判断するようにしたいと思います。ありがとうございました。

回答No.4

hashityan

専門家ではありませんが、知っている範囲でお話します。
マンションは、一般的に耐用年数といって減価償却の基準年数は６０年になっています。
建築基準法は、確か昭和４６年、５７年、平成の阪神大震災後に改正されながら耐震性を求めています。
築年数が多くなって老朽化すること防ぐ為に管理費や修繕積立をして定期的に修繕を行っています。
専用部分と共用部分に分けられ、その修繕積立金は共用部分（外壁、屋根、階段、エレベーターなど）に使われます。
したがって専用部分（内壁、天井、キッチン、風呂、トイレなど）は個人（区分所有者）が自前で修理します。
購入されるときは、その土地の公示価格を参考に、マンションの土地の区分所有権がどの程度あるか確認されて土地代だけとなった場合の価格、例えば土地の区分所有権が４０m2だとして、公示価格がm2当り１０万円でしたら、４００万円ということになります。４０年近くたっていたらマンションの建物自体は減価償却を経て相当低くなっているはずですから、それで土地建物を含んだマンション価格を判断して下さい。
また、購入の際はマンションの管理規約や管理方法など母上の負担にならないか確認して下さい。
その上で、定期的な大規模修繕が１０年～１５年ごとに行われているか、どこを中心として行われているかを確認して下さい。外壁や屋根はもちろんですが、水廻りもされていれば良いほうだと思います。
特に、購入後専用部分の水廻りで元の持ち主が何もしていなければ、給湯関係で給湯管のピンホールが生じて水漏れを起こす可能性がありますので確認して判断して下さい。

お礼

回答ありがとうございます。区分所有権など全く頭にありませんでしたので非常に参考になりました。

回答No.2

atelier21

独り住いであれば、安全性・快適性からの選択枝も考えなくてはならないとは思いますが
経済性＝維持管理費用から戸建かマンションかの焦点であれば、戸建持ち家が自由度は高い
増してや、築35年の建物は彼方此方に補修箇所が生まれ、修繕費用が益々掛ります
自己所有分以外の管理費・共益費・修繕費は強制です
其れ等以外に、自己所有室内の維持費用が掛ります

お礼

回答ありがとうございました。参考になりました。

回答No.1

hekiyu

１，耐久性は一般には大丈夫だと思います。
　私は、築５０年のに住んでいましたが、大丈夫でした。
　特に、公団が造ったマンションは、あの阪神大地震にも
　耐えたと宣伝していました。
　本当に耐えたかは確かめていませんが。

２，旧いマンションは、壁が薄いです。
　つまり、夏は暑く冬は寒いです。
　冷暖房の利きがもの凄く悪いです。
　私の経験では、部屋の中でも吐く息が白くなりました。

　それに隣や上の音が筒抜けです。
　歩くだけでうるさかったです。
　私は昔、隣の時計のベル音に悩まされた経験があります。
　ステレオなんかだったら最悪です。

３，給湯器やトイレ、水道周りは全部自分の所有物
　ですから、総て自己負担が普通です。
　管理費、修繕積立金は原則共用部分だけです。
　購入するときに確かめたらいかがでしょうか。

４，中古ですと、前に住んでいたひとが管理費や修繕積立金
　を未払いしていますと、新しく購入した人が負担する
　ことになります。
　購入する時は、不動産屋さんに、その点を確かめることを
　忘れないようにして下さい。

　それから、購入時の税金の他、固定資産税などが
　毎年掛かります。

　水漏れなどで他の部屋に損害を与えると、自己責任で
　倍賞になります。１Ｆなら、あまり問題は無いでしょうが。

お礼

古いマンションの壁が薄いというのは知らなかったです。老人一人なのであまり寒いのはきついですね。色々教えていただきありがとうございました。