地盤調査前の決心について

質問

http://questionbox.jp.msn.com/qa5042917.html

こちらのご質問、ご回答で大体の基本は承知したのですが、

私としては、補強工事でかなりかかる場合は予算をオーバーするので、土地の申込にも躊躇する状況なのですが、この段階の迷いというのは、当然ですよね？
建築業者の方も当然、契約しない限り調査は行わない。

結局「決心」としては、この段階で「賭け」のようなことになるのでしょうか？

回答No.13

yoyogi36 · ベストアンサー

お気持ちとても分かります！私も最近土地を購入しましたが、同じ気持ちになりました。「賭け」ですよね。
皆さんおっしゃる通り、区役所行って調べたり隣家の地盤調査資料入手したり近所の人に聞いて廻ったり、色々しました。それで購入後調査したら…軟弱地盤で改良費100万円かかりました。お隣りさんが大丈夫でも、こういう事って本当にあるんですよ。
改良費50万円はかかるものと踏まえ、購入前に50万値引き交渉すればよいのでは？
我が家は仲介の不動産屋さんが頑張って値引き交渉してくれたので、改良費かかっても損したとは思っていません。断られたら、その土地はやめるしかないと思います。
これも皆さんおっしゃる様に、建て始めると欲が出て色々な箇所に予想以上のお金が必要になります。少し余裕を持って購入される事をお勧めします。
納得のいく土地に巡り会えるといいですね！頑張って下さい。

お礼

ありがとうございます。
ほかの皆さんもありがとうございます。

私としては、では地盤改良予算を５０万とっておくか、１００万とっておくか、
それによって、１００万なら希望の土地をあきらめる？、あきらめないで買ってしまうか？、
は賭けになります。

回答No.14

dokatan

賭けという考えではないようなきがしますが？今回の東日本大地震でも地盤によって建物が被害を受けた
ものが多数あります。地盤補強工事をしないで建物をたてるとリスクが当然大きくなります。これは地盤補強工事
だけでなくよう壁にも当てはまると思います。今回東日本大地震で被害を受け建物を十数棟みてきましたが、
擁壁に亀裂が入り破損し、土が移動し、それにともなって建物も移動し被害をうけました。
30年近くたった土地もひびがはいり建物に被害をもたらしたものもあるようです。土地が安定した地盤でないと、上部に上部な構造の建物をつくっても意味がないように思います。建物重量を支える地盤が一番重要ではと思います。
地盤液状化や土の流動で建物本体がやられます。当地3.11 震度6強、4 　　6弱でした。現在被害うぃお受けた建物
に足場がかかりシ－トがかけられているものも多数みうけられます。

お礼

ありがとうございます。
「賭け」というのは下記に書いたように、他社との売買形式のプロセス上のことなのです。

既に自分の土地で、弱いことに気づいたら、いくらでも改良すると思います。

回答No.12

kei1966

地盤改良工事は土地の為の工事ではないので
商慣習とかではなく、建築工事の付帯工事でしかありえません。
上にのる建物の荷重によってその改良は違います。
木造だって平屋も３階もあるし、コンクリートで建てたい方もいるのですから。

改良予算が５０万で済めば正直改良に費用がかからなかったも同然です。
通常最低でも１００~１５０万予算をみるのです。
もちろん２５０~３５０万かかることもあります。
また、法改正後は改良する率もかなり増えました。おそらく50％以上ではないかと思います。

予算が足りなければローンを増やすか、建築費を下げるかです。
中には外構をあとまわしにして費用負担をする方も確かにいます。
でも、それも予算にいれて皆さん考えていますよ。
地盤地耐力想定の目がこえていれば高い確率で費用負担は予想はつきます。
賭けが怖ければ専門家に相談しなさい。
不動産屋は地盤の専門家ではありません。

お礼

なるほど、50万なら費用０も同じなのですね。
私はなかなかそういう感覚で買い物はできません。ずっと住む家ですし。
（自営の商売なら時にそういう判断、投資もあるでしょうが。仮にそれで損しても、別の部分でリターンできるものを用意していれば）

不動産屋はうちは関係ないと逃げるので、
賭けが怖いので、専門家に相談するのと並行して、ここでも専門家からのアドバイスがもらえないかとやっています。

＞地盤改良工事は土地の為の工事ではないので商慣習とかではなく、建築工事の付帯工事でしかありえません。

＝だから、土地の仲介業者は
「地盤のことは売り主も把握してないんですよ。で、調査は買い主がやるものなんですよ」
「え？　ちょっと納得行かないけど、ならばもし私が事前に調査して、改良に高額かかりそうなら買わなくていいか？」
「いや、調査は買ってもらってからでないとできないんです。買う前に手はつけられないので。」
「は？　そういうもんなの？」

という流れになっているのですが、それが納得いかないのです。だから私は、日本の不動産売買における商習慣という気がしています。

回答No.11

noname#222312

再度投稿します。

素人だから云々とは話になりません。
たしかに言いたい事は判ります。
しかし土地を買いたい人もたくさんいるわけですし、売る方はそれを商売でやってるわけです。
それに昔からそうやって成り立ってきてるし、法制度が大きく変わらなければ購入者がわのリスクは全く減らない現状は確かです。

でもね、車でも家でも欲しいと思ったら買う前に色々と調べたり確認したりしませんか？
それは土地でも同じじゃないですか？
たとえば役所に行って住所言って古い地図等からある程度その辺の元々の地形を調べてもらうとか、その土地の周りを散策して何かしら土壌のデータを見つけるとか。
あるいは意を決して近所のお宅を訪ねて地盤の状態や土盛りの状況を聞いて回るくらいはできるはずです。
道路の舗装や側溝のヒビや段差の有無。
近所のお宅の家や土間やブロック塀のヒビや傾き。
電柱の沈下や傾斜具合。
この程度は素人の目でも確実に見分けられますよね？

そこに一生住むかもしれない家を建て、おそらくは一生かかって支払っていくんだと思います。
そのためにその土地に少しでも不安な要素があれば、たとえ素人でも事前にやれる事はたくさんあるはずですので、そうやって解決策を見つけるのが前提だと思います。

日本中どこでも地盤の堅いところもあれば軟弱なところもあります。
当然軟弱な地盤の上に家を建てるのはリスクも大きいですし、地盤改良に多額のお金が必要になるのは必然です。
またそうしなければ安心して住んでいられません。
お金がないから地盤改良にお金をかけたくないと言うならば、地盤改良しなくてもいい土地を探すのが一番の近道です。

お礼

ありがとうございます。
私は営業職も調査部署もやってたので、当然自分にできることは全てした・する上での質問です。こういう相談箱とか知恵袋に質問する時は、ネット上のＨＰウェブでの知識は一応ざっと見た上で投稿しています。
１．つまり、既知の情報「+α」の部分とか、ネット上には通常出回らないというか、ＨＰウェブに出ている知識の、もう一歩深く掘り下げた、第２段階、第３段階の知識や経験を求めていました。
２．あるいは、「もうそれしかないだろうが、最後の確認をリアルタイムの生の声で聞きたい、時間が経っているＨＰウェブではなく経験者の投稿で・・・・・」という時です。

結果的には、アドバイスにありましたように、地盤改良しなくてもいい土地から探す道を選ぶことにします。ありがとうございました。

回答No.10

foomufoomu

土地購入前に軟弱地盤かどうか知りたいなら、ずばり、建設の人に聞いてみましょう。
ある程度経験をつんだ会社なら、そのあたりの土地がどの程度のものか知っていますし、知り合いの地盤調査業者に近くのデータを問い合わせることもできます。
また、次のように、地名からもある程度想像できます。
http://www.ichijo.co.jp/proposal/point/geographical.shtml
http://www.niceliving.net/jiban/jiban/jiban27.html

ただし、分かるのは、そのあたり一帯の様子までですから、たまたま、そこが昔、沼池だったりすると、そこだけスポッと地盤が悪いという可能性はあります。そのために建設地の地盤データを毎回調べる必要があるわけです。

まぁ、前の回答にもあるように、50万円の余裕もないのだと、ちょっと苦しいかも。。。

お礼

近所に聞いてみました。ありがとうございました。

回答No.9

take-take

土地だけの購入でしょうか、それとも建築条件付の土地の購入でしょうか。

　土地だけの購入であれば、自費で地盤調査をさせてもらえば良いと思います。相手にとっては費用がかかるわけでもありませんから。それさえも拒否するようならやめておいたほうが良い土地だということです。

　文脈から推測すると建築条件付のように感じるのですが...

　その場合は土地の契約条件（契約書）を確認しましょう。通常、建物の請負契約が一定期間内になされなければ契約を撤回できるという条件が付いているはずです（業界ルール)。白紙撤回と明記されていれば、理由のいかんにかかわらず罰則はありません。まずは土地を契約して、建物の相談をして（契約しては駄目です)、自分の希望に合わなければその一定期間を過ぎた後に解約すればよいことです。
　地盤調査を嫌がる一番の理由は、契約前に費用がかかることではないでしょうか。調査は外部委託すると思いますので、その費用を支払わなければなりません。契約するかどうかわからないのに不要な費用を負担するのは...というところでしょう。契約にいたらなければ検査費用はあなたが負担する、契約にいたれば費用は相手が持つ、という案で良いのではないでしょうか。

　'普通は'とか'慣習'は関係ありません。契約は当事者同士が合意すれば成り立ちますので、他のケースがどうであろうと、自分が納得できる条件での契約を要求すればよいのではないでしょうか。

お礼

そうですね。
「いや、皆さんそうなのかもしれないが、そこをなんとか。・・・・・だって絶対そうでなきゃいけないってこともないでしょう？法律的には？」
と強気で粘ることが必要ですね。
ただ、売り手市場だとそれで見捨てられる可能性が。
ありがとうございました。

回答No.8

misawajp

＞希望の土地に希望の建物では、色々オプションを削っても、地盤改良に50万、と言われたらオーバーなので、「土地購入」に踏み切るのは危険かな、ということなのです。

そうです　50万程度の余裕さえない計画は危険すぎます
1割程度の超過は珍しいことではありません、そのくらいは吸収できる余裕を持たないとローン完済前に行き詰まります

お礼

現状システムがそうなのでしょうが、危険の程度がまったくわからない、物差しもない状態で土地契約に踏み切ることに納得がいかないのです。ありがとうございました。

回答No.7

tai-yu

＞私としては、補強工事でかなりかかる場合は予算をオーバーするので、土地の申込にも躊躇する状況なのですが、この段階の迷いというのは、当然ですよね？

お気持ちはわかります。
しかし、土地を購入する前ではあなたの土地ではないので調査はできません。所有者の了承が得られれば可能ですが、通常は無理でしょう。
そのため、普通は近所の人に聞いたり、近場の工務店にでも聞けば通常地盤の補強工事が必要な土地柄かどうかぐらいはすぐにわかりますので、おっしゃるほどリスクは高くありません。

＞建築業者の方も当然、契約しない限り調査は行わない。

違いますよ。土地を購入すれば調査できますので、購入後、地盤調査だけ別途頼んでください。10万円前後で出来ます。

＞補強工事でかなりかかる場合は予算をオーバーするので

予算の組み方がきつすぎるようなので、もう少し余裕を持たないと資金計画が崩れますよ。

お礼

ありがとうございます。
希望の土地に希望の建物では、色々オプションを削っても、地盤改良に50万、と言われたらオーバーなので、「土地購入」に踏み切るのは危険かな、ということなのです。

ご近所をリサーチしてみます。

回答No.6

noname#222312

今現在その土地を所有していて、資金の点からどうしてもそこに家を建てなければならないというならば、地盤調査してみて軟弱地盤なら、例えいくらかかったとしても、安全を確立させるためには致し方ない事だと思わなければならない事です。
しかしこれから土地も決めるというならば、できることなら堅い地盤のところに家を建てる事をお勧めします。

先の東日本大震災を受け、こちら東北の太平洋側では、埋め立てや土盛りをした団地では甚大な住宅への被害が出ています。
津波の被害があまりも大きすぎて他地域の人達にはほとんど知られていませんが、海から遠く離れた住宅地での地震のみの建物被害による被災者がどれだけいるかご存知ですか？
古い建物だけが全壊しているわけではありません。
軟弱地盤にパイル打ちのみで補強をした土地に家を建てても、さすがに建物の沈下は防げても、大規模に左右に揺すられて壊滅的な被害を受けたという新築間もない住宅も多数あります。
あのような大地震では土地がまるでプリンのように動きますからね
軟弱地盤ならパイル打ちのみではなく、土壌を硬化させるなどの本当の意味での地盤改良をしなければ、あのような最大震度の地震を食らっては、いくら耐震強度の高い昨今の住宅でもたまったものではありません。
それでも元々が岩盤の高台の団地などに比べると、やはり建物への被害の差ははっきりしています。

自然沈下なども含め、そういう意味もあっての地盤調査です。
調査結果にかかる地盤改良費が怖いのだとは思いますが、ここで予算を削って家を建ててしまい、万が一いつか大地震が起きたらどうなるかという発想にはたどりつきませんか？
地震保険に入っても、例え家が全壊しても、また同じような家を建てられるだけの保険金はおりません。

予算がどうこう言うならば、更に安全な土地を探す方がメリットは高いと思います。
世界中のどこでまたあのような大地震が起きても不思議ではないと言われるほどに地震活動期に入ってきているとまで言われています。
今は安全安心な家を建てるためにどれだけお金を使えるかで、いつかそういう時が来た時に後悔するような事だけは避けたいですね。

なので躊躇とか決心とか賭けという言葉が出るって事は、地盤改良に多額のお金を出せる余裕が無いって事なんでしょうから、そのような土地に家を建てるべきではないと言えます。

お礼

ありがとうございます。

＞なので躊躇とか決心とか賭けという言葉が出るって事は、地盤改良に多額のお金を出せる余裕が無いって事なんでしょうから、そのような土地に家を建てるべきではないと言えます。

地盤改良に多額のお金を出せる余裕がないので、「そのような土地」かどうかを最初に知りたいのです。「そのような土地」だと最初に判れば、予算を考えて付けられます。
本来の買い物の順序として普通の感覚だと思います。が、現行の不動産の商慣習ではそうなっていないので、みなさん、その際は「最悪の額がかかる覚悟をして、契約にのぞんでいるのですか？」という質問です。

「Ａ希望の場所の土地の値段+
Ｂ一番安くしての建物の値段（安全性は勿論確保）+
Ｃ諸費用+
Ｄ安く外構+
Ｅ地盤改良でたとえばもし50万以上」

だと、私には予算オーバーになり、最悪土地を買ったはいいが、建てられずに転売することになりかねないので、賭けのような気持ちになる。
結局、危険なら、その希望の場所は諦めた方がいいのか、という迷いです。

また、質問の裏にある愚痴のようなことですが、やはり本来の商売のスッキリするやり方としては、
「土地を売る者が地盤調査をし提示する（結果の信頼性はさておき）＝その費用は売る価格に乗せても」だと思います。
家を建てる目的に供するために土地を売るのですから。バレーコートのために売ってるのではないですから。しかし、現状の商慣習は「（極端に言えば）あなたの予算で建てられるかどうかは知らないけど、とにかく売ります！ウチは売るだけ！」ですから。『地主上位』のような文化があると思います。

何も知らない一般人の素人は、上記Ａ～Ｅの順番で予算をイメージしていきます。が、現状の商慣習では、ＥをＡの直後に入れなければいけないので、このカテでも非常に地盤調査に関する質問が多い現状になっているのではないでしょうか。

回答No.5

kei1966

十分に情報を集めても判断ができないとそうかもしれません。

私は建築士ですから情報によって予想がつくので選択時に「賭け」にはなりませんが
素人さんにとっては情報があっても解析できないのですから「賭け」に近いと言えばそうでしょう。

地層や、地勢、いわゆる地形特性でも想定できますし、
他の方もいっているようにいろんな土地の情報が開示されています。
それを見ても判断できる人に見てもらわないと、わからないでしょう。
わからないまま買えばそのとおり「賭け」です。
判断してもらえば、安心して買えると思います。
ただ、ある程度情報で判断しても
「埋設物」なんてのは当たり外れです。ひどいものは瑕疵で契約白紙ですが。

建設業者が調査をするのではありません。
設計を完了させるために建物に応じた基礎を設計するために調査を主導するのは設計部門、設計事務所、建築士です。設計だけ先行すれば調査は工事契約より先にできますよ。建設業者でも設計契約をちゃんとやるところなら工事請負契約前に調査はできます。
もちろん設計契約は必要ですがその額は何千万の契約ではないですからね。

不動産屋で建てるのでしょうか。
設計や施工の外注状況をよく見定めて下さいね。
相手は、あなたの安心を確保しようだなんて思ってません。
土地を売り家を売り利益を得ることを考えています。重要事項以外は責任外であると思っています。
不安な方は、自分の信用できる建築士を雇う方がいいですよ。
建築的な不安には全て答えてもらえます。

お礼

ありがとうございます。
該当地区の全体的な地勢とか、洪積層とか粘土質とか、砂とか谷とか台地とか、ＨＰを紹介していただいたのでわかりました。しかし、
「同じ場所でも２Ｍ離れれば、全然違うこともあるし」と言われますし、出された紙１枚を見せられて、「50万かかります」と言われても予算が・・・・・ということなのです。

回答No.4

yana1945

私は、三井ホームのモデルルームの躯体構造を変えない、
事を条件に、設計前（キャンセルしても違約金なし）概要
打ち合わせの情報で、地質調査を単独で行いました。

どの様な、形状、構造か判らず、地質調査が出来ないのは
当たり前で、私は、モデルルームの設計資料で、影響がでる
箇所は、モデルルームに合わせる、を条件にしました。

建物位置は、左右、前後とも１．５ｍ以内で、基礎の位置を
決めました。

お礼

おめでとうございます。

補足

私も単独での調査を考え中です。スウェーデン何とかという・・・・・。５万くらいなら。