登記甲区の所有者が実際の権利者じゃない？

質問

住宅の購入を考えており、登記について調べていたところ、次の内容に行き当たりました。

甲区に所有者として記載されている人が今現在、実際の権利者であるとは限らないことです。これを「登記に公信力がない」といいます。このため、不動産を購入する場合などは、実際に相手が所有者なのかを登記とは別の方法でも調べる必要が在ります。

http://www.gyoseisyoshi.com/hudousan/koukutootuku.htm

(1)　購入した不動産の実際の所有者が甲区に記載されている所有者と違う物件を購入した場合、どのような事態が発生するのでしょうか？

(2)　甲区に記載されている所有者が実際の所有者であるかはどのように調査することで分かるのでしょうか？　仲介する不動産会社に調査を依頼できるものなのでしょうか？

初めての不動産購入になりますので不安が沢山あります。
是非アドバイスをお願いします。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者は、物件を買い取る売買契約を締結していれば、所有権移転前に売主として販売活動を行うことが可能です。住宅の購入ということは建売や中古、土地など業者が売主の物件ではありませんか？
そうであれば、特別警戒しなければならない案件ではありません、仲介業者が仲介しているならば問題ないと思います。仕入れでも債務整理で無い限り即金での所有権移転は稀で、ある程度の期間はありますので、その間に販売活動を行うこともそう、珍しいことではありません。
（1）悪意があり詐欺にあった場合は、手付金が戻らない可能性もありますが、業者なら保証協会で1000万までは、保証されますから余程悪事を働いていない限り、元金は戻ります。所定の書類関係が整わなければ、司法書士が決済時に残金支払いのＯＫを出しませんから、残金を支払って所有権移転が出来ないということはほぼありません。また、所有権移転後真の所有者が何らかの申し立てをするのは、その売主に対してであり、購入者が真の所有者が別にいた事実を知らない限り、対抗出来ますので、大丈夫です。
（2）まともな仲介業者なら、このようなパターンでの売主は業者に限ります。業者でない売主では取り扱いしません。最低限契約に責任を持てる売主というのが、業者であることです。
売主が業者の場合は「つながり」と言って、元所有者との売買契約書の写しをもらいます。もちろん金額欄などは消してありますが、これを以って売主と判断するのが通常です。
一般の方が考えるより、取引はデリケートです。元の契約に関知していない、仲介人が元の売主へ何らかの確認をするという様なことはしないのが、不動産取引のルールです。ですから仲介するものも、売主業者を選んで間違いの無い様な業者以外、取り扱わないのが一般的です。
どうしてもご心配ならば、いづれ現在の売主は残金を支払い所有権移転をしますから、それが確認できてから契約できないか？業者に頼んでみては？
当方で売主の立場が多いのですが、売主は移転後契約で良いのでは？というスタイルなんんですが、仲介業者は、担当ごと毎月のノルマなどありますから、契約を急ぐのですよね。
例えば、土地の開発行為などは、許可までに数ヶ月かかったりします。地主と売買契約を交わして、測量をして、図面を作って、事前協議をして、許可が出て・・・と。ここでもう広告は始まります。しかしまだ残金は支払っていないし、所有権移転もしていません。当然に工事もまだ、いわゆる青田売りなのですが、早ければここでもう売買契約が締結となります。あくまで例ですが、そう珍しいことではありません。
が、質問者さんの案件がどうかは質問内容からだけでは判断できません。

回答No.1

datchi417

実際の所有者でない場合というのは、
「登記名義人が死亡したが相続の登記がされていない。」
「すでに他で売買契約を締結しているが、まだ所有権移転登記をしていない。」
というパターンくらいじゃないですかね。

相続の場合は、売買契約時までに相続登記を行ってもらいそれを確認したうえで契約締結すればOKです。
すでに売買されている場合は、もしあなたが契約したら早く登記したもん勝ちです。ダメだった方は売主に契約の無効と返金を求めるか、裁判で自己のものだと主張するしかないです。

登記名義人以外が売主である場合は、まず相続関係なのでそれを確認して契約してください。