土地 登記と実際の所有者について

質問

過去の書き込みを見ると、土地の所有者は登記されてる所有者と実際の所有者が違う場合があると書かれています。

これはどういう事でしょうか？
また本当の所有者を調べる方法を教えてください。

回答No.7

shinmarun · ベストアンサー

司法書士です。

他の方も記載のとおり登記上の所有者と真の所有者が違うことはゴマンとあります。そして、本当の所有者を質問者さんが個人的に突き止めることは可能な場合もありますが、ほとんど無理だと思います。というのは、司法書士に限らず弁護士等の「士」がつく職業は「職務上請求書」という書類を使えば、業務に関することであれば赤の他人の戸籍や住民票、評価証明書等が取得でき、これらで調べることができるからです。一般の方が他人の住民票を取得しようと思っても、「不動産を買う予定だから」という理由では役所は出してくれません。

司法書士が間に入っている場合は、司法書士が責任を持って買主さんに所有権が移転できるように手続きを行いますし調査も行いますので、買主さんは「真の所有者が誰なのか？」ということはあまり気にする必要は無いと思います。
なお、あってはならないことですが、万が一司法書士が関与しながら所有権が取得できなかった場合は、その司法書士が責任を取ります。そのために司法書士は強制的に保険に入らされますし、私の場合は任意で５億円の保険に入っています。

また、司法書士を関与させずに取引をする（登記を自分で行う）ということであれば、万が一だまされた場合に、犯人がお金を返してくれることは現実的にはありえないので、泣き寝入りするしかないということになります。

よって、ご質問に対する回答にはなっていないかもいれませんが、「真の所有者が誰か？」ということよりも信頼のできる不動産業者や司法書士を探すことのほうが重要だと思います。

お礼

ご回答有り難う御座います。

言われるように取引きの場合は、不動産業者等にお願いするつもりです。
だた今回は父親が昔相続した土地の所有が気になったので
質問させていただきました。

司法書士が保険に入ってるなんて知りませんでした。
勉強になりました。

回答No.6

neconama

取得時効というのもあります。

20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に他人の物を占有することによって所有権を時効により取得できる・・・

取得時効
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9

お礼

ご回答有り難うございます。

長期的に放置している土地ですので早急に現状を確認する必要がありますね！

回答No.5

nonbay39

本当の所有者は登記簿と何らかの意図があってずらしてある場合は分からないと思います。

　不安ならば、売買に信用のおける不動産屋と司法書士をかますしか自衛手段は無いと思われます。

回答No.4

ykjojo

登記と実際の所有者についてのご質問。

登記と実際の所有者が違うというケースは、数多くあります。
特に、農地(田、畑など）や山林の場合が多く見受けられます。
理由は、農地の場合は農地法の許可を受けなければ移転登記がでず、この手続きには時間が掛かりますので、急な換金を必要とするとき金銭だけのやり取りだけで済ませていることがあります。
また、山林の場合、その面積が1000坪とか2000坪とか取引面積が大きくなりますので一山いくらの世界ですから、面倒な登記手続きは省いてお金のやり取りだけで済ませているケースもあります。

宅地の場合は、こういうケースは少ないです。
但し、違うケースも有得ます。
例1.　登記上はAの名義だけど確定判決によってBの所有になっている。
例2.　登記上C名義だが、Dが(善意、悪意を問わず。）時効取得を主張しその土地を占有し続け　　　　ている。

登記法では、登記に公信力はありませんので、真の所有者を調べるには、登記上の所有者に会って聞くか、隣接地の所有者らに聞くとか、現地に入って調べることが肝要です。
また、法務局で現在の登記簿謄本と閉鎖登記簿謄本（コンピューター化されている場合）をとり、物権等の流れを見ることである程度の判断はできると思います。

お礼

ご回答有り難う御座います。

一先ず法務局に行って登記を調べてみます。

回答No.3

Drive-chan

簡単に言うと所有権は売買によって移るっと言うことです。謄本上は権利移転の登記をしないと乗りませんでも所有権はＡさんからＢさんに移っているわけですだから中間をはぶいてＡ→Ｂ→Ｃ→Ｄと所有権は移ったのに登記はＡ→Ｄとなったりするわけでしょ。又謄本上はおじいちゃんの土地だけどとっくに亡くなっていてその固定資産税とかをＣさんが支払っているとかの場合、謄本上の名義はおじいさんでその使用　収益しているのはＣさんって言うのもあります。
だから登記簿は不動産の対抗要件ではあるけど公信力はないとされているのでは無いでしょうか。
もし本当の所有者を探すとすれば方法として謄本上２０年前の所有者に誰に売ったのかを追跡調査するしかないですね。２０年以上は取得時効で、時効の援用をすれば済む訳だから。でもそんな事する人はいないと思いますよ。
固定資産税を誰が払っているかで調べているということを聞いたことがありますけど。

お礼

ご回答有り難う御座います。

説明が不足していましたが、今回気になっている事は
父親が祖父から相続した田舎の土地です。
相続は40年ほど前の話らしいのですが、その後登記の名義を変えた
話もなく、書類も家にはボロボロで字が読みにくい書類だけです。

税金を払っている事も聞きません。
親父が言うには田舎の小さな土地で、価値が低いので税金が発生しないと言ってます？　そんな事あるのでしょうか？

近いうちに法務局に行って登記を回覧してみます。
もし亡くなった祖父の名義の場合、今から名義変更できるのでしょうか？　また名義を変えたとたん貯まった未納の税金をまとめて払う事になるのでしょうか？

回答No.2

0621p

何らかの事情により、売買したが登記は変えていないとか、実際の所有者とは違う名義で登記したとかいうケースはあります。例えば実際の所有者が名前を出せないとか、開発許可、建築確認などの許認可を取得するために別の名義のほうがやりやすい、などの理由があります。しかしこれらの事情は当事者間でしかわかならいことであり、第三者が調べようとしても当事者に聞くしかありません。
事情を知らない第三者に対抗できるのは登記名義人ということになります。

回答No.1

outerlimit

登記簿に記載の所有者が真の所有者です

しかし　登記簿を確認後に所有権移転が行われる場合もあります
また　所有者の死亡で相続され、相続登記が未完のこともあります

登記簿の所有者に確認し、かつ　登記簿を閲覧し移転登記が為されないかを監視するしか対策はありません
最低限、最新の謄本を取るか登記簿閲覧で確認です

お礼

ご回答有り難う御座います。

近いうちに法務局に行って、登記を確認してみます。