土地が売れました。税金対策にアパートを考えています

質問

土地が売れました。税金対策にアパートを考えています。どうすれば税金対策になりますか。市街化区域に1反の田を所有しそれをアパートに考えています。

回答No.3

panis

田のままが一番安い。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　相続間近でしょうか？

　そうでなければ、「節税」だけで判断するなら、アパート建築は無意味ですので、おやめになることをお勧めします。

　もちろん、入居希望者が集まるような良い場所に良いアパートを建てるのはよいことなんですよ。でもそうなれば所得が増えるので所得税や住民税は増えます。年金その他の掛金も上がります。

　しかも、まず建てた年に、不動産取得税は必ず取られます。登録免許税も登記に必要です。

　その後、固定資産税は確実に増えますよ。1年だけならガマンできても、ずっとですからねぇ。

　さらに、どれくらいの規模のアパートを建てるのかわかりませんが、「事業者」と認定されると、「発生主義」課税になります。発生主義だと、賃借人が滞納していても、もらったものとして所得税その他を納めなければなりません。

　どういう事か、極端な例を出しますと、例えば年間1000万円の家賃が入るアパートを建てて貸したら、全居住者が滞納したとします。全員滞納ですから、質問者さんの懐の中は空っぽですよね。

　でも、所得税やら住民税や事業税や年金掛金やらで、400万円くらい納税・負担しなければなりません。払えなければ、アパートを取られます。もちろん、銀行等から借金して納税してもいいんですけど。

　固定資産税は発生主義だろうとなんだろうと、毎年かかります。

　相続税では、確かに節税になるのですが、当節、少し古くなると入居者が少なくなります。収入が減るわけです。

　従って、借金した場合は返済資金に困り、質問者さんのように土地を売った現金で建てる場合は、投資した現金分を回収するのに四苦八苦することになります。

　投資した資金を回収（積み立て）しないで、毎月の家賃を生活費に遣うなら、建築費分の現金を預金して毎月すこしずつ降ろして使ったほうが、空室や焼失などの心配をしなくて済む分、楽ですよ。

　で、相続間近でも、なんでも、

　結局、やめたほうがいい、という結論になります。　あくまでも「税金対策」ならば、ですが。

回答No.1

hata79

土地譲渡にかかる譲渡所得が課税対象で、申告分離課税になります。
譲渡所得の損失を発生させて、節税をするというスキームが考えられますが、これは２０００万円で手に入れた不動産を１００万円で売り、１，９００万円の損失を出すというスキームです。
つまり「別の物件で大損をしろ」という意味です。無意味だともいえます。
申告所得税での節税スキームは諦めて、消費税で取り返すという考えがあります。
アパートを建てた際に消費税の課税事業者を選択して、さらに課税期間を短くします。
すると当初にはアパート建設にかかる消費税を支払ってますので、この多くが還付されるというスキームです。
申告所得税と消費税を知り尽くした方でないと、達成できないスキームだと聞いてます。
両税に精通してる税理士を見つけるといいでしょうね。