土地の税金についての質問

質問

共同名義の土地の利用で困っています。
5人の共同名義の土地で、各人の親が仕事場として使っていた建物がある土地の利用について教えてください。
その土地は
(1)市街化調整区域の土地約500m2　(2)壊れかけの建物（平屋トタン葺き約100m2）　(3)残りは荒地　(4)評価額から税金を概略計算しますと、住宅の特例を受けているようです。
建物が倒壊寸前で、安全上危険と思い建物を撤去して更地にしようと思いましたが税金が数倍になると聞きましたので、ご相談させてください。
(1)建物を壊して、駐車場とか、更地のままとか、どうしたら現在と同じくらいの、また、それ以下の税金に押さえることはできるでしょうか？
(2)現在は地目は宅地ですが、農地にすると安くなるとのことですが、5人のうち4人は売却を望んでいますが、買い手が見つかるまでの間、農地にして、買い手が見つかったら、宅地に戻して売却ということは可能でしょうか？
勝手な話ですが、安全上も、出ていくお金もセーブしたく、知識のある方教えてください。

回答No.2

aguriasu2

(1)の質問について
住宅用地を非住宅用地(更地や商業施設地）にすると税額はざっと３～４倍になります。

住宅用地も非住宅用地も評価額は変わりません。
課税標準額というものが変わってきます。
計算式は以下の通りです。(500m2で1戸の住宅がある場合)

住宅用地は200m2までが評価額×1/6＝課税標準額(A)、200m2以上つまり今回の場合は300m2分が評価額×1/3(B)となります。
で、A＋Bをして全体の課税標準額を出し、後は税率です。
一般的には1.4％です。

非住宅用地は、m2に関係なく、評価額×0.7が課税標準額となります。

1/6(0.1666)、1/3(0.333)の特例が0.7に変更するので大体3～4倍となります。

(2)の質問について
可能です。今回の税金というのは固定資産税のことでしょう。
固定資産税は現況課税です。現況つまり見た目、実際の利用状況で課税が決まります。
畑にしてから市役所の固定資産担当へ連絡をし、宅地から畑等農地に変更してもらいましょう。
ちなみに、固定資産の地目を畑と認定するには、実際に耕作されている＝土が軟らかいことが条件です。
が、裏技としては柿の木など樹木の苗木を数ｍ置きに植えていくことでも認定される場合があります。

お礼

回答ありがとうございます。ご説明の中で、確認したく下記に記入しました、また教えて下さい。
(1)回答の説明で、農地にするのは難しいができそうな気がしますが、今度買主が現れた時、農地から宅地に戻すことは簡単なんでしょうか？そこのところが知りたく、もしご存じなら教えていただきたく、よろしくお願いします。
(2)宅地を駐車場や、更地にした場合、ご説明ですと、評価額×0.7×1.4％（税率）が固定資産税となるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.1

seble

住宅の特例は何ともですが、少なくとも農地にはそう簡単にはできません。農業を行っている事を実態として証明するなりなんなり、かなり厳しい評価がされます。すでにある農地を農地として維持するのさえ難しく、宅地を農地へ変更するのはもっと難しいです。実際に畑や田圃にして収穫しない限り無理と思っていいです。

宅地でも、そこに住民登録があり、人が住んでいる場合は安くなりますが、建物を壊すのでは住んでいるとは言い難いので無理でしょう。
市街化調整区域だと、既存の建物はともかく、新築に障害が出るかもしれません。（よくしらん）
既存の建て増しとか（立て替えもかな？）なら比較的楽に建築許可が出るようですけどね。壊す前にその辺も確認しておいた方が。

お礼

回答ありがとうございます。
そうなんですか！、新築するのもままならないのでしょうか？市役所の建築課あたりに聞けば良いのでしょうか？