土地の等価交換のトラブル

質問

私が等価交換前所有していた土地（市街化区域）と等価交換前相手が所有していた土地（調整区域）を現在等価交換で交換してしまいました。交換した土地の面積はほぼ同じ大きさです。個人同士による等価交換で、交換後約3年が過ぎています。近所のよく知っている、建築士の資格も持っている人なので信用してしまいました。
　交換前、相手の土地（調整区域）だと知らずに交換してしまいました。契約書も、私の土地と相手の土地を平成17年○月○日までに交換するとの内容しか明記されていません。
　調整区域だと知ったのは、数日前のことです。知りえた時の翌日、交換した相手に調整区域だから市街化みたいに家が建たないとの事を伝えたら、既存宅地だから建つので証明書を市役所に取りに行きなさいと言われました。その足で市役所に向かい私がよくよく調べると平成13年以降は法律が改正されて建てる事は難しいとの事です。（市街化区域の条件では不可能）当時交換の話が出たときに、相手から「家がちゃんと建つので大丈夫ですよ。」と言われ、鵜呑みにしてしまった次第です。
　先日現在の登記簿謄本を取ってきて見たら、もともと私が所有していた（市街化区域）の土地は相手が所有していますが、第三者が共有名義で登記されています。
　ここで、高い確率で土地が戻ってこないのは分かるのですが、私の中で騙されたとの思いが強く残っています。
　このまま泣き寝入りになってしまうのでしょうか？出来れば多少なりともよい方法で差額のお金等を相手に請求できるものでしょうか？
どなたか分かる方居られましたら、ご教授の程よろしくお願い申し上げます。

回答No.5

talkie（@utilityofa）

交換契約についても、有償契約（お互いの給付が互いに対価関係に立つ契約）であることから、売買に関する民法の規定が適用されます［民法559条本文］。
そして、民法は、売買契約（交換契約）の目的物に「隠れた瑕疵」があり、そのための契約の目的を達することができないときは、契約を解除することができることとされています［民法566条、570条］。
ここで売買や交換の目的物の「瑕疵」というのは、目的物の物質的な欠陥や法律上の障害のことをいい、その瑕疵が「隠れた」ものであるとは、当事者が、取引において通常必要とされる注意を払っても発見することのできないものであることをいいます。
そして、都市計画法制による規制のため、土地の使用が制限されることは、あくまでも一般論としてですが、この「瑕疵」にあたると理解されてます。［最高裁判所・昭和41年４月14日判決・民集20巻４号649頁、最高裁判所・昭和56年９月８日判決・判例時報1019-73］

そうすると、問題は、今回の交換契約の目的物の瑕疵（市街化調整区域の物件であったこと）が「隠れた」ものかどうか、つまり、質問者さまが、相当の注意を払っても当該土地が市街化調整区域にある物件であることに気づかなかったものであるかどうか、それがポイントになりそうです。

また、仮に、ご質問の場合が「隠れた瑕疵」にあたり、質問者さまが当該交換契約を解除したとすると、当事者は、お互いに、原状回復として、その給付したものを返還する義務を負うことになります［民法545条１項本文］。
しかし、この原状回復によって、第三者の権利を害することはできないとされています［同項但書き］。

そうすると、当該の交換契約によって質問者さまが相手方に給付した土地に、第三者が共有持分を取得している以上（そして、対抗要件を具備している＝共有持分の登記を経ている以上）、契約を解除しても、土地のその持分は、取り戻すことができないことになります（これについては、交換契約の相手方から、お金で返してもらうほかありません。）
そのことも、ご質問の場合には、問題になってきそうです。

お話しがこの辺まで進みますと、以上の基礎知識を踏まえて、専門家（弁護士）にご相談になる必要があると、私は思います。

回答No.4

dr_suguru

補足１

＞税務署で通ってしまったのが不思議です。

不動産取得税は
登記原因が「交換」でも
課税されます。
http://www.pref.aichi.jp/zeimu/q_a/08.html
等価交換のように経済的利益が発生しない場合や未登記・中間登記省略の場合にも課税されます。

回答No.3

akak71

市街化区域と調整区域では価格差がありますので、
税法の交換用要件該当しない可能性が強いです。
税金の申告をしてなければ早急に申告の必要があります。
譲渡所得税の納付の必要があります。

お礼

税金等のご指摘有難う御座います。
交換当時に税務署への申告は済んでおります。
後から考えるとこれだけ金額に差があるのに税務署で通ってしまったのが不思議です。
　貴重なご意見有難う御座いました。

回答No.2

dr_suguru

＞平成13年以降は法律が改正されて建てる事は難しいとの事です

そのとおり。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2_2.htm
都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律が平成１３年５月１８日から施行され、改正前の都市計画法第４３条第１項第６号の規定に基づく既存宅地確認制度は廃止されました。　

＞実は平成１８年３月までは自己所有の建物であれば猶予期間で建築できました。つまり交換当時は簡単に建築できたわけです。

この回答は間違い。
18年3月じゃなく5月です。
既存宅地要件のある土地での5年間猶予をさし
・線引き前宅地
・50戸連担
が要件です。

なお、経過措置として、自己の居住又は業務を行うことを目的とする建築行為に限り、次の措置が認められています。
・平成１３年５月１７日までに既存宅地である旨の確認を受けた土地
…… 平成１３年５月１８日から５年間（平成１８年５月１７日まで）
・平成１３年５月１７日までに既存宅地の確認の申請を行い、その後確認を受けた土地
…… 確認を受けた日から５年間は、従前どおり許可不要です 。
と言うこと。

どっちみち
旧既存宅地の土地であれば
可能性はあります。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/17gou-kaisei.htm
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#17
これは、開発審査会基準です。
あなたの県基準と確認しましょう。
※線引き後宅地は、新宅地ですから
建築できるかどうかは開発審査会基準によります。

＞どなたか分かる方居られましたら

弁護士相談ですね。
http://www.nichibenren.or.jp/ja/legal_aid/yakuwari.html

お礼

既存宅地の詳しい情報の記載有難うございます。
私が市役所で聞いてみた結果、現在の状況だと既存宅地としての建築は絶望的みたいです。
　やはり、最初の回答してくださった方の意見の通り、個人同士の交換、売却は避けた方が良いということですね、、、
　「隠れた瑕疵」等で何とかならないかと思っている次第です。
貴重なご意見、情報有難う御座いました。

回答No.1

A_Einstein

土地の個人売買（等価交換も同じ）は、、、、だからすべきではないといわれています。
もし、その相手に既存宅地制度は実は廃止になっているという認識があったとすれば、相手の過失を問うことは出来るでしょう。（ご質問からすると認識が無かったように思われるのですが、、、）
ただ、建築士の資格があれば知っていて当然という話にはなりません。調整区域である認識はあったと思いますけど、既存宅地制度が廃止になったというのは知らなかった可能性があります。

現役で建築確認業務をこなしている建築士であれば知っているとは思いますが。。。（建築士も色々いてそれぞれ仕事の範囲が違うので建築確認業務はしたことがない人も結構います）なので騙されたと考えるのは考えすぎでしょう。

実は平成１８年３月までは自己所有の建物であれば猶予期間で建築できました。つまり交換当時は簡単に建築できたわけです。
まあ今でも建築不可と決まったわけではなく、許可制になっているから許可を貰うことが出来れば建築できます。

で、もしその許可が得られないとなると厄介ですね。

ご質問の場合、まだ引渡しから１０年たっていないことと、知ってから１年たっていませんので、民法第５７０条の隠れたる瑕疵が存在したとして損害賠償か、等価交換契約の無効のどちらかを要求できる可能性はあります。（契約無効に出来るかどうかは現在の状況によります）
まあ、、、とりあえずは弁護士に相談してみてください。

お礼

迅速なお返事ありがとうございます。
おっしゃる通り、すべきではありませんでした。
建築確認の許可は、市の調整区域の条件に当てはまらないと許可されないようです。（非常に厳しいもので新たに引っ越してきた人は建築確認は取れないみたいです。）もともと交換した土地（市街化区域）は、売却を考えていた土地でした。なので、交換してしまった土地（調整区域）なので価値も3分の1ぐらいになり売却も出来ずに困ってしまっています。
　ご回答の最後の「隠れたる瑕疵」として何とかならなかと検討してみようかと思います。他にアドバイス等ありましたら、お手数ですがご教授の程宜しくお願い申し上げます。