親の土地に関する税金対策について

質問

私の親と叔父名義（半々）の土地があります。
この度、私がその土地に家を建てると言う話が持ち上がり
叔父も賛成してくれたのですが、土地に関する今後全ての節税対策を教えていただけたらと思います。
叔父には、幾らか土地の代金を支払います。
叔父に一番迷惑の掛からない方法、
親・自分にも一番お得な税金対策はどのようにすればいいでしょうか？
宜しくお願い致します。

回答No.3

bungy1234223 · ベストアンサー

＃２です。
＞贈与にした場合の税金と
＞きちんと贈与とみなされない程度の相場の土地代を支払った場合と
＞どちらがいいのでしょうか・・・

贈与のメリット・・・基礎控除が使える。
　父と二人で贈与を受ければ、基礎控除を二人分使える。
　そのデメリットは、父から相続を受ける際に、
　他の兄弟姉妹とモメる可能性がある。
　それが嫌なら、貴方が単独で贈与を受ける。

売買のメリット・・・叔父は他人に売ったと同じ程度の
　現金を手にする。
　もちろん、叔父は税金を支払う。
　借地にしても、権利設定すれば、
　叔父は相応の金額を手にするので、
　長期的に見たら売買と変わらない。
　もちろん課税対象となる。
　そのデメリットは、
　貴方と父が、そのお金を叔父に支払う。
　貴方が単独で自分の名義にしたいなら、
　叔父と貴方の間の売買となる。
　いわゆる第三者同士の売買と同じ。
　借地の場合も同様。

＊叔父との間の使用貸借は、後々のトラブルの元となるのですすめない。
　従兄弟からの要望もあるのですよね。

＞売買した場合は叔父が売買した年の翌年３月に、
＞叔父様は税務（確定）申告が必要
＞という事は、その分課税されるという事になるのでしょうか？

土地を売って現金を手にしたわけですから、当然、税金がかかります。
一時所得にしろ、所得税はもちろん、住民税も上がるでしょう。
叔父が国民健保なら、保険料もＭＡＸでしょうね。
保険料のＭＡＸは、自治体ごとに違います。

具体的な計算方法については、タックスアンサーで贈与税を、
国税庁の路線価で土地の価格を調べて、
ご自分で計算してください。
その上で、売買と贈与、どちらが得か判断されるべきです。

あえて踏み込んで言います。
もし私が貴方であったら、
そして個人の利益だけを考えるなら、単独で贈与を受けたほうが、
父が受けられたはずの「贈与税の基礎控除」にだけ目をつぶれば、
後々モメる事を考えたら、迷わずそれを選びます。
特別の事情が無い限り、土地の名義は単独のほうが、
モメる可能性が少ないので、後々いいと思いますが・・・。

それでも叔父に「売買はしないで贈与で解決して、
　いくらかの現金を渡したい」なら、
本件とは別に、現金を贈与するという方法もあるでしょう。
ただし注意しないと、税務署から狙われますよ。
例）５年くらいかけて、毎年、基礎控除ぎりぎりの金額を贈与して、
　　あらかじめ５年分の総額を贈与しようとした意図がある。
　　なんていう理由を税務署から付けられて、
　　ドカンと重加算税を課せられたケースもあるようです。
あまり変な事はしないことです。
このあたりは、近所のプロ（不動産屋）にでも聞いてください。
似たようなケースは、いっぱいあるようです。
過去には、マネー関係の雑誌にも載っていました。

＞贈与の場合はどうなりますか？
贈与の場合は、貰った人が税金を払わなければなりません。
父と二人で払えばお二人で払う。
貴方個人で貰えば、貴方が払う。

ココで質問を繰り返すよりも、
具体的に動いたほうが、得られる収穫もあると思います。
ネットの抽象的な書き込みでは、このあたりが限界なのでは？
土地の路線価や面積が分からない以上、答えようがありません。
といって、ココに書かれても、私は困ります。
本来であれば、プロの方々の有料相談の部類であるし、
これ以上、関わるのであれば、
ライフライン（ガスや上下水道）や道路付け、
周辺の土地の相場など、
具体的な情報が必要になります。

大変申し訳ありませんが、この辺でかんべんして下さい（笑）。

具体的に動けば、「今まで見えなかったモノ」が「見えてくる」かもしれません。

何度も言うようですが、
この書き込みは、あくまでアドバイスです。
意思決定をされる際は、ご親族でよく用談して、
地域の事情に詳しい不動産屋とか、
税理士の有料相談や、行政の無料相談に行くことを強くオススメします。

ココが踏ん張りどころと思って、頑張って下さい。

お礼

何度も分かりやすくご丁寧なご回答本当にありがとうございました。
ご意見の通り、きちんと専門家に相談してみます。
相談するにも、何処に行けばいいのか、こういう事に関して全く素人なもので判らなかったので
ご丁寧なアドバイスのお陰で、解って来ました。
本当にありがとうございました。

回答No.2

bungy1234223

再び長文にて失礼いたします。

確認ですが、当該の土地は、
お父様も、叔父様も、
ケース１　父から貴方を含む親族への相続時、および
ケース２　叔父様から従兄弟たちへの相続時に、
「小規模宅地の特例」の活用を受けない、
つまり、自宅敷地として使っていない土地、
ということで宜しいですか？

＞叔父の子（私の従兄弟・同年代）も、同じように承諾してくれていて、
＞一切、自分（従兄弟）に関わらないように処理してくれと言っています。

それが賢明だと、私も思います。

売買と贈与に分けて説明します。

売買の場合は、
＞その土地の評価額が仮に１千万として、
＞簡単に考えてなら持ち分の５００万支払う事になるのでしょうが
＞叔父が、３００万でいいよ、と言っても今度、
＞親が２００万の分は贈与と見なされ贈与税を支払う？
金額の設定に注意が必要です。
５００万でＯＫで、３００万で贈与かどうかは、
いわゆる「税務署に文句を言われない金額」を、
不動産屋に聞いて決めてください。
あくまで「贈与認定の有無」を決めるのは、税務署です。

売買で行くなら、契約の前に
「この金額で売買したら、贈与認定されるかどうか？」
税務署に行って確認してください。
その際「いつ、誰が、どこで、何時何分何曜日」
といった具合に、子供の言い争いのように、
担当者の部署と名前をメモします。
これが無いと、「後で言った言わない」となり、
課税されたケースもあります。
例え電話の問い合わせでも、相手の部署と名前は確認してメモして下さい。
「銀行の人に、必ず聞くようにアドバイスを受けた」と言えばいいでしょう。
私がそうアドバイスされたものですから。

贈与の場合、
叔父様は贈与でも良いのですか？
放棄＝贈与です。

貴方とお父様の二人で贈与を受ければ、基礎控除が２人分使えます。
下記ＵＲＬ参照。
贈与税は父と息子で、それぞれ払います。
この場合は、たとえ使用貸借でも、
地代と称して、お父様に（父が支払った）贈与税分の返金が可能です。
または、基礎控除分の土地のみ、お父様が贈与を受けることも出来ます。
この辺は細かいテクニックになりますので、
必ず税理士や宅建免許を持つ専門家に相談してください。

この場合はお父様に持分があるので、
お父様の相続時に、貴方の兄弟姉妹とモメないよう、
あらかじめ決めておいてください。
モメそうなら、遺言を残したほうがいいです。
例）「叔父から贈与された土地Ａは、息子Ｂにあげる。
　　　この際、これを取り合いしないで、
　　　残った財産を兄弟で均等に分けること」
　　などです。

それが嫌なら、貴方が叔父様から単独で贈与を受けて、
贈与税を払えばＯＫです。
デメリットは、お父様の贈与分の基礎控除が使えません。

当初からのお父様の持分に関しては、
「使用貸借」とし、「土地の無償返還に関する届出書」
を税務署に出します。

家を建てると、税務署はお金の出入りをチェックします。
このように三者が絡む権利関係では、チェックを受ける確率も高いと思います。

この書き込みはアドバイスです。
意思決定をされる際は、ご親族でよく用談して、
税理士の有料相談や、行政の無料相談に行くことを強くオススメします。

頑張って下さい。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/4408.htm

補足

早速のご回答ありがとうございます。

＞確認ですが、当該の土地は、
＞お父様も、叔父様も、
＞ケース１　父から貴方を含む親族への相続時、および
＞ケース２　叔父様から従兄弟たちへの相続時に、
＞「小規模宅地の特例」の活用を受けない、
＞つまり、自宅敷地として使っていない土地、
＞ということで宜しいですか？

はい、現在は父が駐車場として使用しています。
贈与にした場合の税金と、今回、きちんと贈与とみなされない程度の相場の土地代を支払った場合と
どちらがいいのでしょうか・・・
売買した場合は叔父が売買した年の翌年３月に、叔父様は税務（確定）申告が必要
という事は、その分課税されるという事になるのでしょうか？
贈与の場合はどうなりますか？

回答No.1

bungy1234223

長文にて失礼いたします。

＞叔父には、幾らか土地の代金を支払います。
これは買い取るという意味でしょうか？
相場よりも安い価格だと、相場との差額について、
贈与認定されるケースがあります。
「税務署が認定」するかどうかなので、
貴方や叔父様の意思は関係ありません。

叔父の持分に関しては、買い取ることを前提にお話します。
不動産業者を仲介に入れて、
路線価より高く、相場より少し安いに金額を算出して貰って下さい。
業者は周辺の売買価格を知っているはずです。
いわゆる「税務署に文句を言われない金額」です。
エンドユーザー価格より安い業者価格（８掛け）で売買するというのもあります。
一般に路線価も時価の８掛けくらいですが。
売買した年の翌年３月に、叔父様は税務（確定）申告が必要です。

次にお父様の持分ですが、
「相当の地代を払う」借地権を設定する方法(1)と、
使用貸借(2)という方法があります。

これもミスをすると、「借地権の贈与の認定」となります。
実際にこのトラブルは多いようです。
実務では税務署にフロ－チャートがあり、
これによって「借地権の贈与の認定」をするかどうか決めています。

また、借地権は戦後のどさくさまぎれの土地トラブル等も絡んでいるため、
判例等でも、いわゆる「玉虫色」の判決が多いようです。　

つまり「相当の地代払っているか」Ｎｏｔ＝「使用貸借」となります。
(1)「相当の地代」の場合は、借地権を設定し、
　権利金の授受があり、
　月払いまたは年払いで地代を支払う事。
　地代は近隣の慣例なども含めた金額で、
　相場の値段を払っていること。
　つまり第三者同士の契約と変わらない。
　と、税務署が認定する場合です。
　例えば、時価２０００万円の土地に借地権を設定し、
　１０００万円の権利金を払い、
　残りの１０００万円を、２０年くらいかけて、
　地代として、利子を乗せて分割で払うという事です。
　この場合は終了時に権利移転したり、
　互いの権利割合を元に安く売買したりしています。
　土地を貸した人も、この２０年の間に起こる貸主側の相続時には、
　借地権を理由に、一定の土地の評価減のメリットがあります。

(2)「使用貸借」の場合は、
　税務署に、親子間で作成した「土地の貸借契約書」等を提出し、
　さらに「土地の無償返還に関する届出書」を提出します。
　「土地の無償返還に関する届出書」は税務署に行けば書類があります。
　これにより、「税務署に対して使用貸借を申し出た」事となり、
　相続時には、更地として評価されます。
　主に親族同士で、子が親の敷地に家を建てる場合などです。　　

　よくあるケースとして、親族の敷地に家を立てて、
　「固定資産税相当額の地代を、地主に払っている」ケースです。
　この場合は、一般的には「使用貸借」とみなされ、
　借地権は認められません。　
　例えば「相当の地代」でなくてかまわないのですから、
　親子間の使用貸借の場合は、地代ナシでもＯＫです。
　つまり、たとえ「固定資産税相当額の地代を払っている」
　としても、それは一般の人に比べて安いのだから、
　「気持ち」にすぎないだろう。と税務署が見ているのです。
　ただし、親子間で地代等の金銭の授受がある場合は、税務申告が必要です。

＊税務署に「借地権の贈与の認定」をされる主なケースは、
　前記(1)(2)のいずれもせず、
　主に親族同士等で、例えば子が親の敷地に家を建ててしまった場合などです。
　この場合は、「借地権の贈与の認定」を税務署が行い、
　重加算税の対象となります。これが一番怖いです。

・ただし、過去の判例として、
　戦後のどさくさの頃に
　地代を払わないケースや、
　「固定資産税相当額の地代を、地主に払っている」ケースや
　小額の地代で居座った場合は、
　贈与認定をせず、過去にさかのぼって、
　借地権を認めるケースもあるようです。
　（昭和３０年代以前だったかな？）

・最後に、叔父と貴方の間の「使用貸借」については、
　あまりオススメしません。
　なぜなら、叔父の子供（貴方の従兄弟）が相続するときに、
　その土地は更地評価となり、相続の際の土地の税額控除分に影響するからです。

　例えば、その土地に小規模宅地の評価減（８割引・５割引）が使えたとすると、
　貴方が家を建てていたために、
　従兄弟の相続の際の土地の税額控除分に影響するからです。

例）４００平米（約１２０坪）の土地に、父と叔父が家を建てて住んでいる。
　　土地は共有名義で、いずれは近いうちに半々に分筆するとしましょう。
　　この空いた土地にまたがって、
　　貴方が１３０平米（約４０坪）の家を建てたとします。
　　すると、半分の２０坪（約６６平米）については、
　　叔父との間で使用貸借の場合、
　　従兄弟は、相続時に小規模宅地の評価減を受けることは出来ません。　　
　　仮に貴方の家が無ければ、従兄弟は２００平米（６０坪）まで
　　小規模宅地の評価減が使えましたが、
　　貴方の家があることで、１３４平米（約４０坪）しか使えません。
　　その事を従兄弟がＯＫしていれば、いいと思いますが。

身内の土地トラブルに巻き込まれた私のささやかな経験から、
親子間の使用貸借はオススメできますが、
それ以外の親戚間では、早目に権利関係を整理しておくことをオススメします。
何故なら、「建ててもいいよ」と言った叔父が、
他界してから問題が表面化するからです。
ウチの場合も・・・、大変でした。
頑張って下さい。

補足

bungy1234223様、ご丁寧な御回答誠に有難うございます。

まず、私共が考えていたのは、父が叔父に、土地代金を支払い、土地の名義変更？をして父の土地にしてから
その土地に私が父に借りるかして家を建てるのがいいのだろうと
後々、相続で土地を譲り受けた方が、税金が一番かからないと聞いた物ですから・・・
ただ、それも素人なので、他によい智恵があったらと書き込みさせていただきました。

叔父は土地を譲ること・建てることには承諾。
ただ、今回、名義等を完全に私なり、私の親なり綺麗にして欲しい。
叔父の子（私の従兄弟・同年代）も、同じように承諾してくれていて、
一切、自分（従兄弟）に関わらないように処理してくれと言っています。

なので、今回、私たちが叔父に金銭を支払い、
親の名義に移行する事が必要なのですが、
その土地の評価額が仮に１千万として、簡単に考えてなら持ち分の５００万支払う事になるのでしょうが
叔父が、３００万でいいよ、と言っても今度、
親が２００万の分は贈与と見なされ贈与税を支払うことになると言うことになりますでしょうか？

これまで、固定資産税は半々で支払ってきたとのことです。

また、仮に叔父が土地を放棄したという事にする事はできるのでしょうか？
したらどうなりますでしょうか？