独身・親ローンでマンション・どうすれば・・・？

質問

独身ですが、親がマンションの購入を勧めます。
（賃貸の家賃を払い続けるくらいなら、という考えもあるようです）
金利も低いとは言えども上がってきているようですし、住宅ローンは組めますが、できれば親に一括支払いをしてもらって、その後親に月々返済していくという形をとりたいと思っています。
もちろん親との借用契約書？と利子何％？（ここも教えていただけると幸いなのですが・・・）は必要だと思いますが、このやり方は可能なのでしょうか？
親名義でも構わないのですが、今後のことを考えて私名義で、という両親と私の希望があります。
不動産担当者からは贈与税が550万までだ、と言われましたが、このサイトを見たら、親が65歳以上で2,500万まで？とか書いてあったりしたので、よく分からなくなりました。
平成15年から17年まで3,500万までの贈与が無税となるというのは本当で、私に当てはまるのですか？
読んでもイマイチ分かりませんでした。すみません！
独身ですので、会社にはあまり言いたくないという些細な希望もあります。
一番安く済む方法を教えてください。

購入予定マンション：2,800万
自身年収：400万
親：キャッシュで支払い可能
年齢：両親50代前半・自身20代後半
婚約者と一緒に住む予定

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

まず現在親から子供への資金の贈与については現在２つの特例があります。

１．住宅資金目的の場合の贈与税の特例
通常年間１１０万円の非課税枠を最大５年分前倒しで使うことが出来るという制度で、５５０万円まで非課税で贈与できます。
（１１０万円×５年）

２．相続時清算制度（今年からスタート）
厳密には非課税とは異なるのですが、要するに生前贈与が可能になるようにした制度です。

ａ）６５歳以上の親から２０歳以上の子供に大して２５００万円まで非課税で財産を与えることができる。
　　用途は問わない。

ｂ）親（年齢制限なし）から２０歳以上の子供に住宅資金として３５００万円まで非課税で財産を与えることが出来る。
　（２５００万円のａにある枠に加えて１０００万円の特別枠を設けてある）

上記ａかｂを利用することで、「とりあえず非課税」で贈与できます。
ただ、本当の相続時に、もう一度他の財産と合わせて相続税が掛けられます。
つまり、後で精算することから相続時清算制度といわれています。

なお相続税は非課税枠が５０００万円以上ありますので、親の財産が巨額でなければ結果として非課税となります。

ご質問者の場合ですと２８００万円とのことですから、２のｂの制度を利用することになります。
適用になる住宅の要件というものがありますので、事前に税務署にこの制度の対象となる条件についてお聞きになると良いでしょう。

なお、親から借りて返済するという方法を採る場合は２－ｂの制度を利用するのではなく、金銭貸借書を作成して金利を世間水準程度に設定し（たとえば現在ですと安い金利で１．３～１．５％程度）、銀行振込など返済事実を照明できる方法で返済することになります。
（２－ｂの制度を利用するとご質問者に贈与したことになりますので、それにも関わらず返済すると今度は子供から親への贈与になりますのでご注意下さい）

お礼

とても分かりやすいご説明本当にありがとうございます。

最終的に相続税としてかかってしまうかもしれないので、できれば親ローンで、というのが良さそうなのですが、
親から借りて返済する方法には、限度額はないのでしょうか？
この方法が一番税金を少なく、お得に購入できる方法だと思っていいものでしょうか・・・？

お手を煩わせますが、よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#11476

>親から借りて返済する方法には、限度額はないのでしょうか？
もちろん限度額はありませんが、現実に返済不能な金額では問題あります。
返済金額も約束通り実際に返済しなければなりませんので、無理な数値には出来ませんし、また返済年数も１００年とかは問題ありますよね。
そのため常識の範囲である必要があります。

>この方法が一番税金を少なく、お得に購入できる方法だと思っていいものでしょうか・・・？
そうですね。節税という点でいうと一番お得でしょう。
ただご質問者自身でいうと、結局借りて返しているわけですから、もらったことにはなりませんので、とくと言えるかどうかは？ですが。

間違っても実際の返済をなまけないことです。なまけると結局偽装であり贈与だと認定され、贈与税の対象になってしまいます。
この場合は深刻で、やっぱり相続時清算制度をという訳には行きませんのでご注意下さい。
（６５歳以上の親からの２５００万円枠であれば制約がないので逃げることは可能かもしれませんが、、、）

では。

お礼

何度も本当にありがとうございます。
35年ローンにして、返せる範囲内で、ということで相談してみたいと思います。

＞間違っても実際の返済をなまけないことです。なまけると結局偽装であり贈与だと認定され、贈与税の対象になってしまいます。

そうですね。いくら親と言えども、きちんと銀行振込で毎月返済していきたいと思います。
本当にありがとうございました。
自分でも分かりやすくご説明いただければここまで理解できるのかと驚きました。
本当に感謝です。

回答No.2

noname#24736

親からの住宅資金を借りる場合限度額は有りません。

毎月の返済額や返済期限、利息等について正式な契約書を作成して、契約書には収入印紙も貼ります。
後は、契約通りに返済することが必要で、返済の事実を立証するために、返済は銀行振込で行ないます。
返済の事実が立証できないと、借入金として認定されず、贈与と見なされ、贈与税が課税される場合があります。

利息については、契約書に書かれていて、実際に支払わないと、これも贈与と見られます。
ただし、贈与税には1年間に110万円の基礎控除がありますから、支払わない利息の額が年間110万円以下であれば、贈与税の対象にはなりません。

要点は、返済の事実を証明できるかどうかなのです。
返済の事実が確認できないと、借金ではなく贈与と見なされるということです。

利息を支払うと、親が雑所得として申告する必要があります。
ただし、親が給与所得者であれば、年間20万円までの給与以外の所得は申告する必要がありません。
なお、医療費控除などの適用を受けるために確定申告をする場合は、20万円以下の所得も合わせて申告する必要があります。

なお、住宅資金の贈与の税制については、幾つかの方法が有り非常に複雑です。
選択を誤ると場合によっては、税負担が多くなめ場合もありますから、税務署などで実際の計画と金額を示して、相談されるのが確実です。
概略については、参考urlをご覧ください。

参考URL：

http://www.fpstation.co.jp/souzoku/kaisei/qa_1.html

お礼

限度額がないとのことで、安心しました。
あと、やはり収入印紙がいるのですね。（当たり前？）

＞利息を支払うと、親が雑所得として申告する必要があります。

これも知りませんでした。
やはり専門家にも相談して、段取を組まないと大変なことになりそうですね。

すごく分かりやすかったです！ありがとうございました！！