親との共有名義にするかしないか

質問

家の建替えを予定しています。
土地は夫の父親名義（約50坪）で、今はまだ家があります。
その家には、現在は夫の両親が住んでいて、私たちは別のところに住んでいます。
家の解体後は夫の両親は引越しをして、祖母と同居することになっています。
その土地に私たち夫婦が家を建てる予定です。

だいたいの予算として

解体　　100万
家　　　1900万（約35坪）
その他　300万
車購入　200万　（家とは別ですが、かかるお金です）
合計　　2500万

と見積もっています。
「その他」は、諸費用、地盤改良、家具なども含みます。
多少増えるかもしれませんが・・・

自己資金を1200万～1300万とし、
親からは、1300万を借りようと思っています。
銀行のローンは組みません。

夫の父親からは、父親と夫の共有名義にして購入すればいいと言われました。
そうすれば、私たちの負担も少ないし（お金は出してくれる）、
将来相続する場合にも、税金はそれほどかからないから、
一番いい方法なのでは？と言っています。

住宅資金特別控除の特例にもあてはまるので、
贈与という形もできるかもしれませんが、
夫としては、土地が親の名義なので、
せめて家は自分の名義にして、ちゃんと払いたい、
という考えがあるようです。

この場合、毎月の親への返済に利子などもかかると思いますが、
親との共有名義にした場合、または贈与の場合と比べると、
払う税金なども含めて、金額的にどれくらいの違いがあるのでしょうか？
私としては、金銭面で負担が少ない方を希望しますが、
共有名義にすると、家の希望をいろいろと言われるかもしれないという心配もあります。
今のところ、同居ではありませんが、親の部屋として和室6帖は考えています。

他にもなにかよいアドバイスがあれば、教えていただきたいと思います。
よろしくお願いします。

回答No.3

mikoo64

Ｎｏ.1です。
前提として土地は父名義のまま変更しないということで説明します。

まず、建物の名義を父名義にすれば夫は不動産取得に全く関係ありませんので、
・不動産取得税がかからない（一定の要件と満たせば非課税になる方もいます）
・固定資産税がかからない
・保険料が高くならない（社保・国保）
などがあげられます。

贈与税はあまり詳しくないのですが夫が父に貸す形にすれば税金はかからないのでは？（借用書作成など正式な手続きで）

最後に私の経験でありますが、私は土地55坪、建物37坪（全て本人名義）で２年前新築しました。固定資産税は年間約10万、不動産取得税は約25万、保険料は年間約1万ぐらい払ったり高くなったりしました。

ちなみに夫に兄弟はいますか？
父が亡くなったときはもちろん相続手続をすると思いますが、建物を父名義にしてしまうと相続時に兄弟ともめることも考えられます。
（建物建築費用の約半分は夫が出したのに名義が父のためそのことがうやむやにされるなど）
今現時点でお金のかからない方法を考えるのは簡単ですが、何十年か先のことも視野に入れて決断されてはいかがでしょうか。

お礼

固定資産税がかからなかったり、保険料が高くならないのは、
うちにとってはかからないけれど、
父親が払うということですよね。

夫には姉がいますので、これから先のことも含めて、
より少ない税金で済む方法があればと思います。
控除の範囲内であれば、それほど違いはないのかもしれませんね。

他にも意外なところでかかりそうですね。
今のうちに勉強しなくては。

再度、ありがとうございました。

回答No.2

taropon4

ご存知かもしれませんが、相続時清算課税制度を利用してみてはいかがでしょう。その場合2500万円まで控除できることになります。
土地が父親名義とのことなので、将来相続する全資産額を考慮してご判断ください。
また、相続時清算課税制度を利用した時点で親の遺産を相続することが確定してしまいます。親に負の遺産（借金など）があるときはこの制度は利用しないほうがいいので、ご注意ください。

お礼

相続時清算課税制度。
私もその制度を利用するのが一番いいような気がしています。
親に借金などはないようですが、土地も含めて、
全資産額も考えてみます。

夫の希望通り、月々返済していく方法でもいいのですが、
相続時清算課税か、共有名義かによって、
全体として、金額面で大きな差が出るのでしたら、
考えなければいけないと思っています。

ありがとうございました。

回答No.1

mikoo64

一番お金のかからない方法は建物も父名義にすることです。
土地が既に父名義ですので、今更建物だけ夫名義にしてもあまり意味がありませんよ。数年たてば建物の資産価値は限りなくゼロに近くなり、再度立て替えようにも土地名義人の許可が当然いります。

要は土地名義人が父である限り、何をするにしても父の同意がいることになります。

お礼

建物も父名義にすることは、考えてもみませんでした。
この場合、一番お金がかからないということですが、
どのくらい安くなるのか金額が知りたいところです。
私たちの自己資金を親に渡すことにより贈与税がかかりそうな気もしますが・・・

土地の名義を変更すると、各種税金がかかるので、
父の名義のままのほうがよいという考えです。
まだわからないことばかりなので、いろいろと参考になります。

ありがとうございました。