ローンも始まり、住み始めてからの親の援助

質問

マンションを購入し、3月末日引渡し、ローンも始まり、
5月半ばから住み始めています。
　頭金もローンも主人名義なので、登記の持分は主人だけです。
　ここに来て、主人の親が300万、私の親が500万、
マンション購入の足しにするようにいってくれました。
　親からの援助については、あれこれ書いてありますが、
大抵住んだりローンが始まる前の贈与のことのように思います。
　マンションは70m2、主人の年収は1200万を少し超えます。
　うちのようにすでに済み始めている場合、そして私の持分がない場合は、
どのようになるのでしょうか？
　どうぞ、お教えください。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

>うちのようにすでに済み始めている場合、そして私の持分がない場合は、どのようになるのでしょうか？

双方のご両親からの資金提供を受け取ることは贈与に当たりますので、贈与税がかかります。
既に支払が終わっているので、贈与税が非課税になる相続時清算課税制度の住宅取得特例も使えません。

で、この場合には、双方の親がその不動産の持分を夫から買い取るという形を取って下さい。
この場合には贈与税はかかりません。贈与していませんから。
つまり不動産の名義は、夫と資金を出して持分を取得したご両親になります。
やり方は司法書士に聞けばわかります。一応銀行にもその旨伝えてください。繰上返済に回したりできますので銀行もいやだとは言いませんから。

一つ確認ですが、もし親の年齢が６５才以上であれば相続時清算課税制度の本則の非課税枠２５００万が利用できます。これは使途の制限はないので、ローンの繰上返済などの使用してもかまいません。この場合にはご両親の持分ではなく夫婦の持分という形のままでいけます。

ただ夫の方は持分があるのでそれで良いのですが、妻の方はそれでは妻－＞夫への贈与になるので、妻と夫の間で売買による持分移転を行います。

整理すると仮に親が６５才以上の場合、夫は単純に相続時清算課税制度適用により贈与を受ける。
妻は親から資金を貰い相続時清算課税制度をうけて、そしてその資金で夫から持分売買での取得

となります。相続時清算課税制度の適用については申告も必要ですから、事前に税務署に確認下さい。

なお、片方が６５才以上だけともう片方は６５才未満ということであれば、６５才以上の方では相続時清算課税制度、６５才未満のほうではご両親が直接持分売買による取得という形もできます。

お礼

とても分かりやすくご説明してくださりありがとうございます。
持分移転のことでもうひとつ質問しておりますので、
よろしければお答えいただけると嬉しいです。

補足

双方の両親とも65歳以上なので、相続時の非課税枠が使えそうです。
主人の場合はこちらがよいのですね。
私の方の場合、結婚20年超えているので、妻への贈与の形で
持分移転って出来るのでしょうか？

回答No.3

walkingdic

>双方の両親とも65歳以上なので、相続時の非課税枠が使えそうです。
>主人の場合はこちらがよいのですね。
はい。

>私の方の場合、結婚20年超えているので、妻への贈与の形で
>持分移転って出来るのでしょうか？
もちろん出来ます。が、ご質問者の親から贈与された資金をローン返済に充てた分については、その分の持ち分をご質問者が持たないと、「妻から夫への贈与」になるので、逆なのです。

なので、夫から妻への贈与の特例を使い夫持ち分を妻に贈与する場合には、「上記妻の親が出資して－＞妻に贈与－＞妻が夫のローン返済」による持ち分を超えて持ち分登記した分が贈与になります。

あと気をつけるのは住宅ローン控除との関係です。つまり住宅ローン控除はあくまでローンの債務者本人が、本人居住のための住宅取得に関わるローンのみに適用されるので、今夫から妻への贈与をするとその分が適用になるのか税務署で確認が必要です。
私はいろんなケースについて税務署に問い合わせしたことはあるのですが、この配偶者特例を使った場合に住宅ローン減税がどうなるのかまでは把握していないので確認してください。
もしかしたらその分住宅ローン減税が不適用になる可能性があり、その場合には、夫から妻への持ち分の移転登記は、妻の親－＞妻への贈与－＞夫のローン返済の分までは問題ないものの、それ以上の夫から妻への持ち分移転登記の分まで認められるのかはちょっとわかりません。
夫が自己資金を拠出した分までは認められると思いますが、それ以上になると不明なので具体的数字で問い合わせた方がよいでしょう。

お礼

なるほど、ローン減税は受けたいので其処のところは税務署に相談しなければいけませんね。
とりあえず私の方は税務署に相談してみます。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#20102

すでに購入はされてるのですから、親からの援助は、頭金として出すことは不可能です。
不動産取得の贈与税の特例などは、購入前ならば適用を受けられますが、購入後は無理です。
ですからその援助は、夫のローン返済に充てられることになります。
当然ですが、300万、500万の援助を一度にもらうと、贈与税がかかります。
年間110万以内ならば贈与税はかかりません。
あるいは相続時清算課税制度の適用を受ける方法もあります。
これは住宅取得のためだけでなく、一般の生前贈与にも適用されます。
けれどこの制度は、実親からの贈与に限られます。
つまり夫の親からの贈与は夫が受けますが、妻の親からの贈与は妻しか受けられません。
妻が住宅の名義持分を持っていないならば、その贈与を住宅の購入資金に充てることは不可能です。
ですから、年間110万以内で妻の親からは贈与を受け、夫のローン返済に充てればよいのではないでしょうか。
でもその場合、妻の親がせっかく出してくれた500万が、夫の所有財産となってしまいます。
妻の親がそれで承知するならばよいですが、離婚などの時に問題となります。
頭金などの部分について、夫の名義から妻の名義に変更できる方法もありますが、私はこれについては詳しくないので、調べてみてください。

お礼

やはり購入前でなけば不動産のためとしてはだめなのですね。
夫婦共有にするべきと思ったのですが、
主人としては結婚20年以上たっていて、
いつでも妻に贈与できるから、ということで、
共有名義にしなかったのもいけなかったのですね。
とりあえず、主人は生前贈与の形で、
私のほうは年間110万以内で毎年もらうように
するのがよさそうですね。
大変ご丁寧にありがとうございました。