家の名義を変えるのに一番税金などを少なく済ますには

質問

今住んでる家を購入時は夫の母と姉の名義で購入しましたが、その後
ローンの半分ぐらいは私たち夫婦で払いローンがもうすぐ終わります。

双方でどうすれば支払う税金が安く済むのかと調べているのですが
この家の名義を夫の名前にする場合ローンが終わってすぐ変えた方が良いのか
それともそのままにして相続時に変えた方がが良いのか教えてください。

今家に住んでいるのは私たち夫婦と子供だけです。

回答No.4

hata79 · ベストアンサー

今一度確認が必要ですね。
家と云われてる不動産は、建物だけですか、建物と土地（つまり地べたつきの家）を指してますか。
時間が経つと建物の価値が下がるのはあってますが、土地はそうは行きません。
AとBが所有者になってる土地建物があり、
そこに住んでいるCとDがその土地建物を自分たちのものにしたい。
BとCはAの子である。
Aが土地建物を「Cに全部やる」という遺言を残す、或いは相続時精算課税制度を利用して、今贈与してしまう手があります。
（相続時精算課税を利用して贈与税が出るかでないかは質問内容からは不明ですが、出ないということで話をします）。
それでも土地建物は共有物なので、Bの所有してる部分はそのままです。
すべてをCのものにするには、Bの持分をCのものにしなくてはなりません。
そこで、BからCに贈与する、あるいは売買で所有権移転するという方法があります。
贈与すると贈与税は「ひえ～」と云うほどでるでしょう。
売買ならBに譲渡所得が発生する可能性があります。

土地建物代金の実際に誰が支払ったかは、この問題とは別問題です。

「所有権がAとBになってるけど、金はCが全部支払ったのであるから、真正なる所有権者はCである」として、所有権移転登記ができます。AとBが承諾すればできると思いますが、この点は司法書士に相談されるとよいでしょう。

お礼

色々詳しく相談にのって頂きありがとうございました。
お答えを参考に今後の方針を皆で考えて行こうと思います。

回答No.3

ben0514

あなた方が払った分を所有を主張すれば、その部分は贈与などは不要でしょう。
あくまでも、二方から購入したか、二方へ貸し付けたお金があるわけですからね。

売買による譲渡部分があれば、売った側に所得税が発生する可能性があります。その場合には自分からの申告となり、申告をしないで税務指導を受ければ、余計な税負担が生じます。

贈与部分には贈与税が発生します。贈与税は相続税法に規定される税金ですが、相続税より高い税率となります。

相続は、所有者が亡くなってから始めて効力が生じるものです。

家族間で現在円満であっても、争いになることは多いです。あなたがたが払ったことについて証明できなければなりません。そうしなければ、払っていない義理姉の所有は変わらないでしょう。売却しようと思えば可能です。義母も同様でしょう。

不動産の所有権移転登記には、その評価額に応じ、その移転理由ごとに税率も異なることでしょう。相続が一番安いことになることでしょう。
登記は第三者に対抗するためのものですし、法的なものになりかねません。義理姉が亡くなれば、義理姉の相続人が所有者となりますので、そちらとの交渉ともなります。

円満なうちに、売買などで所有権をあなたがのものにすべきですね。特に義理姉の支払いがないのであれば、なおさらです。義母の分は相続でも良いかもしれませんが、相続時の争いにこれらのことが巻き込まれる可能性があります。
登記は後回しにしたとしても、売買した事実や返済資金を用意した事実を明らかにすべきでしょうね。

済んでいることで居住権で争うことは難しいでしょう。第三者からすれば義母と義理姉の所有物に無償で済んでいる形と代わりませんからね。
司法書士と相談された方がよいかもしれませんね。せめて今まで支払った部分についてだけでも、所有権を確保することです。しかし、融資契約上にも問題があれば、名義変更の登記は難しいかもしれませんね。

お礼

相談にのって頂き有難うございました。
ややこしいことにならないうちに早めに手を打っていきたいと思います。
こういうことは結構面倒な手続きがあるのだということが分かりました。

回答No.2

hata79

母Aがいて、その子B,Cがいる。
家があって、その名義がAとBの共有名義になってる。
Bがその際のローンを途中から払ってる。借入額の半分ぐらいは払ってる。もうじき終了する。
この家の名義をCにしたいのだが、どうすれば節税できるか？
以上だと思います。

BもCもAの法定相続人ですね。
Aが「私の財産は、Cにやる」という遺言を残したとしたら、あるい生きてる今「Cにやる」としても、Bの存在は無視し切れませんね。なぜなら「Bは所有者」だからです。

遺言にせよ、生前贈与にせよ「全部Cのものにするわけにはいかない」です。
節税を考えるなら、贈与税を選ぶより相続税を選ぶのが断然に有利です。
表現は悪いですが「死ぬのを待つ」のが得策です。

双方で話し合ってるとありますが「双方」とは誰と誰ですか。
AとCでしょうか。
Bはなんといってますか。
ここで注意しないといけない点は「ローンの半分はおれが払ったのだからおれに所有権が移転してるとCがBに主張できるか」です。できませんからね。
不動産の登記がBになってるいじょう、所有権者はBです。
但しBが「あんたがお金払ったんだから、あんたのもんだよ」と云ってくれるなら、そう云ってるうちにBからCに所有権移転登記をしてしまうのが最善です。
この所有権移転はAの死亡は無関係です。なぜなら「Bの財産だから」です。

BからCへの贈与だと贈与税が「ばっちり」出てしまいます。
BからCへの売買だと贈与税は出ません。Bに譲渡所得がでます。
売買契約書を作成して、所有権移転をする。
売買代金については「譲渡所得が出ない程度に、一般的な価格を参考にして決定する」
その代金の支払いについてCは今までローンを払ってきた分を支払い済みとしてくれとBに申し立ててみたらどうでしょうか。
「○○年○月から○○年○月の間にCが銀行に返済した額を、売買代金と相殺する」として。
本来Bが支払うべきものを立て替えて支払っていたCに、その立替分を相殺するとするわけです。

贈与税はでませんし、譲渡所得全体額が取得額より大きくなければ、譲渡所得もかからないです。

お礼

すみません補足の続きです、ご説明の所から考えますと、義姉とは
売買契約を結んで、義母とは相続するというのが一番安上がりということで
よろしいでしょうか？
手続きが難しそうですが義母に提案してみます。

補足

詳しく書いていただき申し訳ありませんが、名義は義姉と義母で義姉は
お金を払っていません。ローンを払ったのは義母と私の夫です。
だいたい半々ぐらいづつ払っています。
私の夫は全く名義が入っていないのです。ローンを払ったのは義母名義の
銀行口座から毎月払っていたので、我が家がその口座に毎月お金を入金していました。

回答No.1

hata79

家の名義が夫のお母さんと姉ということですね。
全てを夫の名義にしたいが節税策はどうするというご質問です。
「姉」とは誰でしょうか。
姉ですと答えないでくださいね。
夫の姉ですか、お母さんの姉ですか、夫の妻の姉ですか。
酷く細かいことを意地悪のように聞きますが、重要な点です。

補足

夫の姉です。夫の姉は結婚していますが、今の時代離婚率が高いので
姉が離婚したらこの家の所有権を放棄しないなどの問題が出ると
困るので早めに手を打ったほうが良いかなと思っています。

しかし、家の評価額は年々下がると思うので待ったほうが良いのか
とも思っています。今、この家は築15年ぐらいです。