実家を借家にする場合・・・

質問

私が結婚して親元を離れ、両親は退職後田舎に移る予定です。
これまで住んでいた自宅が空き家になるので、借家にしようと思っているのですが、
私も両親も不動産管理に関して素人です。
○年一括借り上げの不動産管理委託システム等も検討しましたが、
当然新築物件ではなく、他の口コミ等によると利益幅も薄いとのことなので
個人で運営していきたいと思っています。

先ず何をすればよいのでしょうか？
お分かりになる方いらっしゃいましたら是非教えて下さい。
よろしくお願い致します。

回答No.4

e-hide

不動産会社の方や経験者の方のアドバイスが有りますので
一般的な注意事項等は網羅されていると思います。

それ以外に検討してみて面白い情報を。

一般社団法人『移住住み替え機構』と言うものがあります。
ＨＰは添付しておきますので参考にして下さい。

簡単に言うと、質問者さんのご両親のような方の為、
また、今まで住んでいた住宅の有効利用の為に出来た制度で
公的機関が一生涯家賃保証を行うと言うものです。

しかし、良い事ばかりでは無く、
認知度が低い、家賃保証は最初の入居者が決まってからしか
入って来ない、最近事業仕分けが話題になってしまっているので
制度自体無くなってしまう可能性があるかも解らない。
等、色々と検討しなければならない事がありますが
面白そうな制度なので、一度確認してみては如何でしょうか？

参考URL：

http://www.jt-i.jp/

回答No.3

takapiii

建築及び宅建業者です。

経験者の回答があるので、その回答が全てですが、業者として考えると、幾つか考えなくてはならない点があります。

契約形態。
場合によってはその家に戻る可能性があるかないかです。普通賃貸借契約と定期建物賃貸借契約がありますが、普通契約の場合は、賃借人が出てゆくという決断をしない限りは、ほぼ家が朽ちるまで住み続けられる事になります。賃貸人の都合で出て行ってもらうには非常に大きな立退き料が必要になります。定期の場合は、期間満了で契約が終了しますので、法的にも立退きを強制できます。但し借手が付きにくく、家賃も若干安めになります。

施設整備。
特に水回りの不具合は完全に改善しておく必要があります。ご自身の家なら我慢できる現象でも、人に貸すとなると、借りている方は少しの不具合でも修繕して貰いたくなるものです。風呂、トイレ、キッチンは特にクレームの多い所です。もちろん雨漏りなども言語道断で、万が一雨漏りがあり、住人の服や機器を壊すと、損害賠償請求にまで発展しかねません。
後は、壁紙や床を綺麗にするのは勿論、インフラ(電気、ガス)についてもある程度の整備は必要ですので、貸す前に結構な費用をかける必要があります。

契約内容。
契約書の内容は非常に重要です。更新料の有無や退去時の原状回復費用、禁止事項、退去を求める事のできる住人の振る舞いや滞納などをきちんと契約書に謳っておく必要があります。また重要事項説明書で、現在の家の不具合や近隣の嫌悪施設、近隣の建築計画、設備の状況、現在までの事故の状況(自殺、病死、室内事故)などを正確に伝えておかないと、後でそれが分かった場合には、それも損害賠償請求になる可能性もあります。

保険と保証。
保険は貴方は必ず火災保険(地震)保険に入る必要があります。借家人が入る借家人賠償責任保険の強制、家賃滞納の時のための家賃保証システムの検討も必要です。

賃借人審査。
これが一番難しいですね。保証会社の加入と審査を義務付ける事も必要ですが、近所に迷惑をかける住人であったりすると、家賃などをキチンと払われるとなかなか出て行ってもらえません。もちろん家賃滞納者もいるでしょうし、保証会社も保証限度があるため、長期間滞納されると、明渡訴訟で大変苦労しますので、誰がどういう基準で審査するかがポイントです。

全ては信頼できる管理不動産会社を探す事から始めます。

回答No.2

vivi1947

定年退職後、セカンドハウスに移住したため、今まで住んでいた住宅を借家にしている者です

まず、信頼のおける管理会社(不動産会社)決めてください
僕の場合は、勤めていた会社の子会社に不動産会社あったのでそこに管理を委託しております

次の工程としては
(1)管理会社が借家とする住宅を評価し
■賃料をいくら位にできるかを評価額を提示してくれます
*勿論、自分の希望も聞いてもらえますが、相場が基準になります
*僕の場合、評価額は賃料20万円の物件と評価が出ましたが、その価格であると借り手が非常に少なくなるであろうということから、17万円の賃料としました
■貸すにあたってのリフォーム箇所の提示もしてくれます
*これが結構な経費となります
*勿論ここまでのリフォームで貸したいという希望は優先されますが、あまり手を入れないと借り手も少なくなるということになります
(2)管理会社との契約を済ませると借り手探しとなります(この時不動産屋の力量が現れます)

家賃収入はとても魅力的に思えるでしょうが
現実は結構厳しいですよ

*設備等に問題が出れば、即、貸し手側の負担で改善しなければなりません
*借り手側がどのような方になるかによって家の傷み具合が変わって来ます
*昔と違い、国や東京都からガイドラインが出ており、色々な点で、現在は貸し手側が不利な条件設定となっています
*僕の場合、最初の借り手は1年も満たさずに出てしまい、再リフォームにかなりの出費となりました
確定申告では、赤字でした

貸家を持っていると、ストレスがかかります

これからいろいろと大変ですが、頑張ってください

回答No.1

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私は不動産業を経営しています。
まず近くの不動産屋さんに相談してください。

まず貴方が決める事は、何年貸せるのか？期限なしで貸せるのか？
（余り短い期間だと客が嫌がる場合が多いので）

そして家賃は業者に相場を聞いて貴方が決めてください。
貸す以上はリホームもしなくてはなりませんよ。