持ち家を借家として貸したいのですが…。

質問

両親が亡くなり、家土地が残りました。
今は、兄妹の3人の共有名義になっています。
兄は、遠く離れた場所にマンションを持ってますし、
私は、嫁ぎ先に住んでいます。
現在は、姉家族で住んでいましたが、夫が長男のため、もうすぐ、同居となりそうです。

空き家になってしまう家は、できれば、借家にしたいと思います。
（両親が、苦労して手に入れた家ですし、売って等分しても、たいした金額になりませんので）

このような場合
1.不動産屋さんに相談すればいいでしょうか？
2.大家としての仕事を代行してくれる業者というのは、ありますでしょうか？
3.大家としての、仕事や、契約、管理など勉強するのに良い本や、サイトがありましたら紹介ください。
4.実際に、借家を持っている方、困ったこと、良かったことなど教えてもらえると助かります。

回答No.4

cyaboe · ベストアンサー

不動産屋さんに心当たりが無ければ、近所を歩いてみて、アパートに看板を出している不動産屋さんをチェックしてみてください。
当然ながら、たくさん看板を出している不動産屋さんは賃貸に実績があるということです。
アパートの周りがこぎれいになっていれば、その不動産屋さんの管理もよいといえるでしょう。
家を建てた建築業者さんに取引のある不動産屋さんを紹介してもらうのも良いでしょう。

管理費ですが、私の近所では家賃の５％前後です。
敷金、礼金は大家の口座に入ります。
これも地方によって違いがあると思います。
給湯設備の故障などの場合は私に連絡が来るので、不動産屋さんに任せるか、私の知り合いの業者に頼むかなどの判断を電話で連絡します。

家というものは空き家にすると大変に傷みます。
梅雨を越しただけでも家の中がカビだらけになり、それが私も家を貸家にしたきっかけになりました。
思いでのある家ならばなおさら、手放したらもう買い戻すことができないでしょう。
家をいい状態で持っているためにも、誰かに住んでもらうのはいい方法だと思います。

人の出入りの頻繁ではない落ち着いた地方にある家でしたら、入居者についてもそれほど心配は無いのでは、と思います。
思いついたことを列記してみました。
ご参考までに。

お礼

再度ありがとうございます。
実体験に基づいたお話は、大変参考になります。

＞家というものは空き家にすると大変に傷みます。
＞梅雨を越しただけでも家の中がカビだらけになり、それが私も家を貸家にしたきっかけになりました。
一番の心配はそれです。
実は、姉夫婦が住む前に、1年ほど空き家にしていたので、苦労しました。目に見えるカビは、ほとんど無いのに、カビ？臭かったので、家具や寝具などもあらかた処分して、風通しや、掃除をかなりしました。

＞思いでのある家ならばなおさら、手放したらもう買い戻すことができないでしょう。
「思い出の家」という感傷的なものは、ありません。
むしろ、引越し以来の、両親の相次く病気など、いい思い出はありません。
ただ、「女三界に家なし」の言葉があるので…、今の世の中、離婚が多いですし…、姉にしろ、私のしろ、家とお金は、とりあへず、確保したいと、思っているのです。おかげさまで、ふたりとも予定はありませんが…。

＞人の出入りの頻繁ではない落ち着いた地方にある家でしたら、入居者についてもそれほど心配は無いのでは、と思います。
そうだとありがたいです。

回答No.5

sasa-j

しつこくてすいません。注意点補足を。

管理契約とサブリースがごっちゃになって回答されて
いますが、別のものですので、お間違え無く。

管理契約…
1.入居者との間のパイプ役。家主さんのお手伝い。
2.管理費として10～5％の委託金。
3.礼金・敷金・保証金は家主が受け取る。
4.家賃の大幅な滞納や紛争などには感知せず、問題やトラブルが
ない時には安価でよいですが、いざと言うときは自分で
対処しなければいけません。
5.入居者がいないときには当然家賃が入りません。

サブリース契約…
1.基本的にはこの会社が契約者。
この契約者が個人や法人の入居者をさがし、
住まわせます。（いわゆる又貸しではありません。特殊な
契約を結びます）
2.受け取り家賃と支払い家賃の差額（10～20％）の利益を得ている。
3.入居者が払う礼金・敷金・保証金は家主には関係が無い。
4.入居者の家賃の大幅な滞納や紛争などはこの会社の責任で処理。
5.入居者がいてもいなくても関係なく家賃が入る。（この会社が
契約者として居続けているので、切れたとみなさなくて良い）

あとは選択次第です。がんばってくださいね。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
大変勉強になります。
上手くいくようがんばります。

回答No.3

sasa-j

こんにちわ。
＃2の回答者です。
回答をありがとうございました。

以下補足します。

サブリースについては検索してみてください。
たくさん出てくると思います。
近所の不動産屋さんにそういう業務をしているかどうか
聞いてみるのも良いかと思います。

費用に関しては、保証金・敷金・礼金はオーナーには
入らず、家賃の1～2割を業者が受け取り、残りを
毎月振り込んでくるという形がポピュラです。
会社によっても違うので、相見積であることを明らかに
した上で見積に来てもらい、取り分の条件を決めるのが
良いかと思います。
但し、共有名義になっているとのことですので、
所得がどうなるのか、よく相談してください。

大家業をする上で、借りた経験があまり無いのはなかなか
難しいですね。借主さんが家をどう扱うかはお互いの
妥協点を契約上でどこに設定するかで決まります。
たとえば、柱は大家さんの物なのですが、入居者がお子さんの
背を毎年測って大きな傷をいくつもつけてしまった。
犬を飼っていて庭の思い出の木を枯らせてしまった。
台所が不便だという理由で良かれと思って真っ赤な
システムキッチンに改装してしまった。
こういうことが起こりえます。どこまでが許せてどこまでが
許せないか、考えてみてください。原状回復を条件と
したとしても、日常の汚れや傷は問えません。
どなたかが何年も住むと、その方の家になります。
hokkepokkeさんの思い出の中の家のままではありえません。
賃貸物件にする以上、これは覚悟が必要です。
以下ページに大家さんのお悩みについて書かれて
います。借りた経験が余り無いとぴんと来ないかも
知れませんが、自分に置き換えて（借り手の立場、貸し手の
立場両方）じっくり考えて読んでみてください。

貸主視点（大家）
http://www.geonetwork.co.jp/

借主視点（入居者）マンション事例が多いですが、参考に
http://www.apsaras.co.jp/joho/fudosan/trouble.htm

http://www.chintaihakase.com/iibun_nyukyu/index.html

お礼

再度ありがとうございます。
＞どなたかが何年も住むと、その方の家になります。
そうでしょうね。指摘いただいた点などについては、妥協できます。
じっくり、読ませていただきます。

回答No.2

sasa-j

こんにちわ。
ご両親が他界なさったとのことで、お力落としのことでしょう。

思い出の残るおうちを処分せずに賃貸にしたいとのことですが、
ご自分で大家業をしてもいいなと思っておいででしょうか。
結構大変ですよ。大家さんの仕事は片手間ではとてもとても…。
こまごまとした書類の作成や入居者の管理や募集、
関係する法律、不動産取引慣習がありますし、また昨今は
紛争（裁判）も多いです。裁判になった際は「知識の無い
大家さん」はそれだけで大家業を怠っていたと判断
されかねません。
大家さんになったとたん、上記のようなさまざまな困難が、
いっぺんに降りかかり、大家さんを振り回します。
一時期流行った「不労所得として賃貸物件を持つ」と
いう考えは、「やってみたら手に余り、疲労がたまるばかりで…」
という結果になったようです。

＃1さんの回答のように、サブリース契約を結べば
管理会社がかなりのところまでサポートしてくれます。
たとえばお盆に「設備のエアコンが故障した！」と入居者が
クレームをつけてきても、修理の要否・見積まで済ませた
段階で「○円かかりますが、修理してよいですか？（設備の
修理はオーナーの負担なので）」と問い合わせてきたりと
いった感じです。（管理会社によって、サポートには幅があります）

問題になるとしたら立地ですね。会社によって違うと
思いますが、立地が賃貸需要のない場所でしたら
こういう契約は成立しにくいです。

1.不動産屋さんは入居者を探してくださいますが、
一般的にはサブリース契約や管理契約をして下さる
わけではないでしょう。そういう業務をしているところも
ありますが、少ないです。
2.これがサブリース契約（家賃保証契約ともいいます）です。

住宅というのは人間的な生活の第一歩ですよね。
今はhokkepokkeさんは貸す立場でらっしゃいますが、
借りた経験はありますか？
おうちを貸すと言うことは、借りた方の生活もある程度
考えて差し上げないといけません。私は良い大家さんの
（公的にも私的にも）物件を借りていたとき、生活は
スムーズで、仕事に専念でき、自分の時間も充実していました。
hokkepokkeさんのおっしゃるとおり、ご両親がご苦労なさって
手に入れ、楽しく暮らしてらっしゃったおうちです。
別のご家族が、そのおうちでどんな風に暮らすか、
hokkepokkeさんにかかってますよ。
がんばってください。

お礼

ありがとうございます。
＞ご自分で大家業をしてもいいなと思っておいででしょうか
できれば、したのですが…。

＞関係する法律、不動産取引慣習があります
の知識が無いので、教えていただいたサブリース契約に興味があります。が…、こちらは地方なので、家賃は安いと思います。費用が気になります。

＞問題になるとしたら立地ですね。
う～ん。難しいかな？？

＞借りた経験はありますか？
幼児期だけです。

回答No.1

cyaboe

不動産屋さんに相談するといいです。
管理を主にやっている不動産屋さんなら、入居者の募集、管理、督促などほとんどのことを代行してくれます。
遠方に住んでいても大丈夫です。
自分でやることは確定申告くらいかな。
入居者との交渉を一切引き受けてくれるのは本当に楽です。

実際に借家を持ってよかったのは、やはり収入が増えたことです。
困ったことはありません。
確定申告や家賃振込みの確認くらいはたいした手間ではありませんので。
でもこればかりは入居者しだいで、本当に困った事態に陥ったという話も聞きます。（家賃滞納で居座られるなど）
ご参考になるといいのですが。

参考URL：

http://www.o-yasan.jp/

お礼

ありがとうございます。
じっくり読んでみます。