賃貸住宅の建て替えについて

質問

木造の賃貸文化住宅を経営しています。　築が古くなって、入居率も悪くなって、管理委託契約の不動産屋から提案がありました。
頭金なしで、銀行から融資をしてもらい、建て替えて、家賃一括借上げ契約をし、銀行返済を家賃収入からするというものです。
この提案について、アドバイスをお願いします。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　銀行から借金し、自分の計画に従って土地を買い、建物を建てて、賃貸して、自分で管理しています。

　管理費分が私らが自由に使って良い収入です。

　管理会社に管理費を払った残りの「大家の儲け」分は返済に充ててます。だから、銀行の信用は絶大です、きっと。

　借金が返済できるかどうかハラハラドキドキ、取り立てが来たらどうしよう、とか考えずに済まそうとするとそうなります。

　この世には、楽して儲かるという方法はありませんよ。

　その一括借り上げ会社が、そのような営業をしているということは「儲かるから」であり、その会社が儲かると言うことは、質問者さんが損をする、もしくは、儲かるハズのものが儲からない、ということを意味しています。

　質問者さんも確実に儲かるなら、確実に返済できるなら、なぜその管理会社は質問者さんなどから土地を買って自分でアパートを建てて管理しようと思わないのでしょう？

　アパート大家としての分と、管理会社としての分と、二重に儲かるのになぜやらないのでしょう。

　そんなに資金がない？（じゃあ途中で潰れるかもしれませんね）

　資金があるのに実践しないのは、地主・アパート大家は儲からない・損をするリスクがあるからだと思いませんか？

　一括借り上げの話が来たこともあります。

　話を聞いたら、質問者さんも聞かされたと思いますが、魅力的な話をたくさんありました。

　例えば、何年かに１度大修理をし、その費用は大家負担だが、５割補助するそうです。

　すごい、すばらしいと思いました。

　でも、どういう価格に対しての５割なのかは説明せずにサラリとスルーしました。

　つまり、知り合いの腕のいい大工にやらせれば１００万円で済む修理を「３００万円」、市販品１０万円と同等の風呂桶を「３０万円です。５割補助しますので１５０万円、１５万円払ってください」と言われたらかえって損じゃないですか。

　ですから、「大工はこちらで手配し、市販の風呂桶をこちらが捜してきていいですか」と言ったら「ダメです」と言われました。「大工も市販品も、品質を保証ができませんからこちらで指定する通りやってもらいます」と。

　補助します、補助しますと言われたって、補助前の価格がみんなあちらさん指定の「原価不詳」のものでした。

　途中で高いと思って断ると、契約解除が待っています（契約解除の話も、こちらから聞かないと話してくれません）。

　契約解除されると、返済ができなくなることも話してくれませんでした。

　契約を打ち切られて借入金の返済ができなくなるような状態になりたくなかったら、管理費値上げでもなんでも耐え難きを耐え忍び難きを忍び、借主様の仰せの通りということにしなさい、というわけです。

　もちろん、そんなことは一言も言わず、大丈夫、大丈夫という言葉を連発していました。

　また別な業者の場合はまた別な落とし穴があり、説明員はそれは説明しません。気がつかないように、上手に迂回して話してくれました。

　契約書は置いて行ってくれと頼んだのに、持って帰りました。読ませないためでしょう。

　ということで、５割補助などの表面的な言葉に騙されず、また、自分の頭で、トラブルを想定してその場合はどうなるか考えてから契約されるようお勧めします。

　一番良いのは、自分で管理することです。

お礼

本当にありがとうございました。　いろいろと丁寧にご親切にアドバイスをいただき、感謝したします。
おかげでいろんなことに頭に入れ、危険性を含んでいることがわかりました。
よくよく考えて、慎重にやっていこうと思いました。
管理委託をしていれば、少しは、入居の世話にも力を入れてくれると思っていましたが、いままで考えるに、それ程、やってくれなかった気がします。
自己管理ついても、今一度、考えてみることにします。
ありがとうございました。

回答No.2

fujic-1990

１番回答者です。

　大事なことを書き忘れていましたので、補足します。

　一括借り上げ契約をするとき、家賃を決めると思いますが、どんな約束をしても、将来事情が変わって（例えば不景気で空室が増えた、周囲の環境が悪くなって空室が増えた等々）しまえば、借主である一括借り上げ会社は質問者さんに対して「家賃を下げろ」と要求することができます。

　「空室のリスクはわが社が負担します。家賃を下げろなんて言いませんから、安心して建ててください」と言われて建てた場合でも、下げろと要求できます。

　借地借家法で認められた家賃の変更請求権は、どんな借主でも行使できる、というのが住友不動産対横浜倉庫の事件などで示された最高裁の判決です。

　その結果の相談がまとまらない場合は契約を解除するか（借主は家賃保証責任を免がれる）か、借地借家法で定められているように、裁判所に訴えて適正な家賃を決めてもらうことになります。

　「適正家賃を決める裁判所は、大家の建設用の借金残高も調べて、新家賃で返済できるかどうかにも配慮して、新家賃を決めろ」と（先の最高裁判決では）言っていますが、「大家が新家賃で利益が出るかどうかに配慮しろ」とは言っていません。

　賃下げによって、ぎりぎり返済できるだけで、利益は出なくなる場合もありうるということを、考慮に入れて契約されることをお勧めします。

　なんといっても、最高裁の判決ですので。

お礼

この件にいても、大切なことをアドバイスいただき、本当に感謝したします。
かなり頭に入れなければならないポイントだと思いました。
現実問題として、かなりあり得ると思いました。
ありがとうございました。