- ベストアンサー
賃貸契約を結んでいる土地建物が公売にかかっています。
賃貸契約を結んでいる土地建物が公売にかかっています。 その土地で飲食店を営んでいます。契約期間5年間です。現在2年目です。 役場作っている事務組合から公売通知書が届いて中を見ると 当該賃借権は買受人に対抗できませんと あります。 5年契約で借りて営業しているのに、2年目で持ち主が変わり出てってくれと 言われた場合、こちらとして何も対抗措置は法的に出来ないと言う事でしょうか? こう言う場合は、何か手段なりこちらも納得出来る解決方法はあるのでしょうか? そのまま営業出来るのであれば問題無いのですが・・・ 当然、出てくれと言われたら費用が当然余分に必要ですし・・・。
- みんなの回答 (5)
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
事情はどうあれ抵当権後の賃貸契約は、あらたな所有者に対抗出来ません。 半年内に明け渡さなければなりまっせん。 告知がなかった事、敷金等の賠償請求をしても抵当権を行使される相手では回収は難しいと思います。 仲介業者を通しての賃貸契約なら、そちらへ賠償請求する手もあるでしょう。 仲介者は、宅地建物取引業者として宅地建物取引業法第35条の重要事項説明義務や第47条1項の重要な事実の告知義務を負担しております。賃貸借の対象建物に抵当権が存在するか並びに差押の登記がされているか否かの事実は、これらの義務の対象になりますので、必要な調査確認ならびに説明が必要でしょう。これを怠れば、前期業法上の処分を受けるだけでなく、貸主と連帯して損害賠償責任(不法行為など)を負担させられます。これらの損害賠償責任の範囲は、旧貸主から返還を受けられない敷金や契約期間満了間に明け渡しを求められたことに伴い借主に生じる損害などが予想され莫大なものになります。 弁護士にご相談を。
その他の回答 (4)
- ppp4649
- ベストアンサー率29% (614/2093)
ANo.3 申し訳ありませんでした。 今ひとつ理解出来てませんが^^;(税金滞納・・抵当権・・) 抵当権設定の事を告知されてなく契約した場合はどうなるのでしょうか? 後で回答あると思いますが、告知は関係無いと思います。登記簿で公表されてますので。
補足
では、賃貸借契約を結ぶときには、法務局に出向いて登記簿を閲覧してから 契約してないと、長期賃貸借を結んでも無効になると言う話になるのですが そう解釈しても間違いないのでしょうか? 公表と言ってもお金を払って閲覧しないと分かりませんし・・・。 私の周りで店舗借りるのに法務局行って先に登記簿閲覧して 契約するんだよ。なんて話聞いた事ありませんし。 大変、回答頂き有難いのですが、仮定の話だと混乱してしまうので 事実として根拠のある物だけにして下さい。申し訳ありません。
- ppp4649
- ベストアンサー率29% (614/2093)
こういう書き込みは良くないのかもしれないけど・・・疑問に思ったもので失礼いたします。 これって「抵当権の行使」になるのかな・・? 税金の滞納という事は、抵当権ではなく行政代執行?強制執行的なものかなと・・。 抵当権は、どちらかというと民間の契約かと思ったもので・・。 ちょっと違う気がしたので書かせてもらいました。 私が間違ってたらごめんなさい。
補足
登記簿上、 1.抵当権設定登記、2.賃借権設定登記、3.差押え、4.滞納処分による公売(国税徴収法) だそうですので抵当権で間違いない様です。
- senki-sakubou
- ベストアンサー率42% (169/394)
その建物の抵当権が打たれた時期で 対抗できるか変わります。 率直に言うと、競売にかける相手よりも先に 賃貸契約がされていれば、落札者は貸主としての地位を継承します。 よって、残りの3年間は法的に居座ることができて、 もしも、相手から立ち退きを迫られれば、立ち退き料が貰えます。 競売にかける方は、当然賃借人がいない方が競売に有利なので、 あの手この手で、自主的に追い出そうとして来ますので まずは、対抗要件があるのかないのか調べておいた方が良いですよ。
お礼
ありがとうございます。 なるほどですね。 では、まず法務局か家主に抵当権の設定日を 確認する必要がありますね。 早速調べて見ます。 先に契約されていれば対抗出来る 抵当権設定後の賃貸契約の場合は、対抗出来ないと言う事ですね。 では、この抵当権設定の事を告知されてなく契約した場合はどうなるのでしょうか? 当然、家主に訴訟起こした所で滞納で公売なので 請求した所で払える力は無いでしょうけど・・・。
- ben0514
- ベストアンサー率48% (2966/6105)
法律的な部分は不確かですが、買受人に対して対抗できないのであれば、もともとの所有者に対して賠償請求することが出来るのではないでしょうかね。 買受人に対しても、対抗できなくても交渉は可能でしょう。ですので、買受人が賃貸物件として所有することが目的などの場合には、再度契約することは、両者が納得すれば出来るでしょう。 あわせて、元所有者に対して、買受人との契約に必要な差額の金銭などを求めることなどが可能かもしれませんね。 弁護士や司法書士に相談されてみてはいかがですかね。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 最終的には弁護士さんになるかと思うのですが 参考にこちらで質問させて頂いたしだいです。 質問の補足になります。 大家さんの公売の原因は、税金滞納ですね。手元に通知書があるので詳細が記されています。 (滞納の明細ですね) ではこれについて地方自治体が賠償請求がする事が出来ると言う事なのでしょうか? 新たな買受人が同じ賃貸目的なら別段、家賃を上げなければ問題ないのですけど この5年契約(長期賃貸借契約)は、じゃ無効な契約書になってしまうのでしょうか? まさか賃貸契約書を見間違いしている事も100%無いとも言えますが・・・。 法的にと質問していましたが、法的にでなくても一般的?こんなの一般的には無いのかも 知れませんが、こう言う場合はどんなものなのでしょうか?
お礼
なるほどですね。不動産業者が入ってれば告知義務ありなのですね。 設定後の契約だと言う事でしょうね 対抗出来ないと記載ありますので。 無い人間が一番強いパターンになりそうですね。 ありがとうございました。