貸地上の他人の建物が公売に出される。

質問

こんにちは。
件名の件で
どう対応して良いか迷っております。

当方の土地をA氏が賃貸していて、その上にA氏所有の建物がありますが、
国税局から当方に連絡があり、
A氏の税金の滞納により
A氏所有の建物が公売にだされるようです。

A氏は当方にも５年分の土地賃貸料の滞納があります。

質問１
公売に出されて第三者が落札したときのために
当方も配当がもらえるように差し押さえ？抵当権の設定？でしょうか、
なんらかの手続きをしておくべきですか？

質問２
公売にだされて落札された場合、
A氏の建物に住んでいる人に立ち退きを命ずるのは裁判所なのか、落札者なのか？

質問３
公売に出された建物を安く落札するコツなどあるのでしょうか？
（貸地上の建物なので当方以外に入札する人はいなさそうです）

ちなみにA氏にA氏建物の当方への任意売却を数年前に申し入れましたが、
本人から返答はありませんでした。

回答No.3

buttonhole

>公売に出されて第三者が落札したときのために当方も配当がもらえるように差し押さえ？抵当権の設定？でしょうか、

　滞納処分による差押えがなされている以上、Ａが抵当権の設定をしたとしても、差押えに対抗できません。そもそも、Ａが抵当権の設定に応じるとも思えません。
　強制執行するにしても、民事訴訟で判決を取らないといけませんから、それまでに公売が進んで第三者に売却される可能性もあります。どうしてもするのであれば、裁判所に仮差押の申立をする必要がありますが、保証金が必要になりますし、最終的に配当金を得るには、どっちみち、民事訴訟で勝訴判決を得なけばなりません。それに、国税債権や地方税(固定資産税も滞納している可能性がある。)が優先されますから、配当金が廻ってくる保証もありません。

>公売にだされて落札された場合、A氏の建物に住んでいる人に立ち退きを命ずるのは裁判所なのか、落札者なのか？

　立ち退きに任意に応じないのであれば、落札者が、建物の占有者を相手取って、建物の明渡を求める民事訴訟を裁判所に提起する必要があります。勝訴判決が確定すれば、執行官に対して明渡の強制執行の申立をします。

>公売に出された建物を安く落札するコツなどあるのでしょうか？

５年分の土地賃貸料を滞納しているのですよね。それだったら、Ａに対して土地の賃貸借契約解除の意思表示をして、建物収去及び土地明渡を請求します。そして、国税局に、契約解除により土地賃借権は消滅していること及び建物の収去を求めていること(なお、値段によっては公売又は随意売却で相談者自身が建物を買い受けることはやぶさかではない。)を知らせておきます。

回答No.2

simotani

最低落札額以上での入札が無いなら落札無しで次回に持ち越しです。地代滞納は相殺を主張出来る筈ですから(買い主が滞納地代を負担する義務があり、これは税務署に通知して記載して貰う事が出来ます)、かなり割安になると思います。

回答No.1

IDii24

質問１
すでに差し押さえられてますので無理です。
質問２
A氏所有の建物にさらにA氏では無く違う人が住んでいるのでしょうか？その場合は落札者です。立ち退きを命じるわけではなく要求ですね。状況次第では拒否もできます。

質問３
公売価格でしか無理です。

そもそもAさんが建物を売却した価格で税金と滞納金が払えればよいので、入札開始前にAさん直に交渉するのも出来ると思います。当然その場合は税金と滞納金が払える金額とダメですし、税金を払う事に充てるという条件付契約が必要です。