土地の契約について

質問

先日、大手の不動産会社の仲介で、ある土地を売買契約し手付け金を支払ったところですが、当該の土地のカーポート（ＲＣ造彫り込みガレージ）の一部が隣地との境界を越えていることが後から判明しました。仲介業者は現売り主と隣地所有者の間で覚え書きを交わすことで、当該の問題は払拭されると主張しています。この場合、現隣地所有者との問題は当面回避できそうですが、仮に隣地が売買に出された場合、その有効性の継続がどうなるのか不安に思っております。
当該の土地は宅地造成区域でカーポートの改修には相当な費用が必要であることが想定されること、売買契約書には同事実の記載はなかったこと、私自身が当該の土地を気に入っており手に入れたいと考えていることを前提条件にアドバイスをいただければ幸いです。
よろしうお願いいたします。

回答No.4

noname#19073 · ベストアンサー

＞ある土地を売買契約し

とありますが、住宅は無い状況でしょうか？
それとも住宅も込みで、現状のままお住まいになる予定でしょうか？

＞覚え書きを交わすことで、当該の問題は払拭されると主張しています

そういう方法を取ることもあります。
この場合は覚書の中で、

・越境している対象物の認識
・越境物を除去した際に、再び越境しないこと
・双方売買等により土地の所有権が移転した場合にも新所有者に覚書の内容を承継させること

等を盛り込んでおきます。

覚書を交わして双方で認識を持って置かないと、取得時効を言い出されたりしますので、現状を取り合えずお互いが承諾するような場合には、こういう措置を取るケースもあります。

尚、筆界（境界）確認書等も同じことが言えるのですが、基本的には土地の所有者が変わっても前所有者が署名捺印した書類は有効です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞住宅は無い状況でしょうか？
＞それとも住宅も込みで、現状のままお住まいになる予定でしょうか？
現状、当該の土地には古家がついており、撤去した後に新たに上物を建築する予定です。
No.3さんのご回答を私なりに解釈すると、その際の建築確認に問題が発生すると理解かと思います。
土地の所有者が変わっても、前所有者が署名捺印は有効なのですね。
参考になりました、ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue

＞仲介業者は現売り主と隣地所有者の間で覚え書きを交わすことで
＞その有効性の継続がどうなるのか不安に思っております。

おそらく「使用貸借」での解決でしょう

先方の都合次第で撤去を求められます

有効性の継続？．．．そんな保証は一切有りません

カーポート改修費用を見込んだ金額での購入をお勧めします

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうですよね、やはり保証はないと考えた方が良いですよね。
参考になりました、ありがとうございました。

回答No.2

kazu7383

宅地造成の工事でのカーポート工事のため、カーポートは建築構造物になる為、家を建てるときに建築確認をした場合に問題が発生することになります。建築物は敷地境界より越境することは出来ないので、隣接者と構造物越境について確認し、少しの面積であれば、面積訂正により再登記したほうがよいです。もし、出来なければ契約をしないほうがいいと思います。また、越境区域を分筆して、隣接者から買い取る方法もあります。以前、土地の売買をしたとき、同じケースがありましたが、構造物越境部については、分筆登記をしなおしました。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうですか、カーポートは建築構造物になる野ですか。
現状、当該の土地には古家がついており、撤去した後に新たに上物を建築する予定ですが、その際の建築確認に問題が発生すると言うことですね。
参考になりました、ありがとうございました。

回答No.1

noname#39684

◆どんな覚書をしても、結局は越境部分をかなりの割高価格で買い取らない限りは、問題が先送りされるだけで根本解決にはなりません。

◆当然、隣地が売りに出されれば問題が再燃します。

◆実際に越境している部分があるですから、その部分を買い取ることを考えたほうがよいと思います。その場合、坪単価計算などはせず、隣がどの価格なら売るのかを聞くことです。「売らない」と言ってきたら将来「後に境界まで車庫を後退させるよう要求する」あるいは「借地料を請求する」というような意思表示ですから、覚書などで、ずっと回避できるようなものではなさそうです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり、慎重に考えた方が良さそうですね。
参考になりました、ありがとうございました。