借地権

質問

土地の購入を検討しています。

この土地は現在公売物件となっているのですが、２年前に更新（２０年契約）した貸借契約がなされています。

現状、この土地に建っている住居に借主一家が住んでいますが（借主の所有らしい）、賃借契約はこの一家の世帯主が契約者となっているようです。

また、この賃借契約そのものでは「貸主の合意なしに土地を転借したり、建物を増改築したりすること」は禁じられています。

お聞きしたいのは、

１）借主一家の世帯主（賃借契約者）が亡くなった場合、賃借契約も相続されるのでしょうか？ その際、もし自分が土地を所有していたとすると、名義変更なりを拒否することはできるのでしょうか？

２）借主が建物を増改築することを、貸主は断り続け、これを無視した場合にそれを根拠に賃借契約を解除することはできるのでしょうか？

教えてください。

回答No.4

mark-wada · ベストアンサー

借地人の側で経験があるのでお答えします。

まず通常、借地といわれるものは、地上権である場合は稀です。特に断りがなければ、土地の賃借権です。

で、質問者さんがもし地主になったとして、その希望（借地人を追い出して土地を自己利用する）が叶うか？という点です。

もし私がその土地の借地人だったら、、、。
普通はまず、その建物を登記しておきます。そして、
以下のようなやり方で地主に対抗します。

A 借地契約の期限が来ても、建物が残っている限り、当然に契約更新する権利があります。

B 建物が老朽化してきたら、増改築はできなくても「修繕」をする権利があります。

C 建物が本当に使えないくらい老朽化したら（「朽廃」と呼びます）。
C-1 借地人がお金持ちなら
建物を新築したいから借地契約を更新するよう地主に要求します。その時に、「世間相場並みの」更新料も支払います。
地主側が嫌がっても、「世間相場並みの更新料を支払う」なら、裁判所が更新を許可してくれます。

C-2 借地人がお金無しなら
建物の「修繕」を繰り返し、「まだ朽廃していない」と主張し続けます。本当に住めないくらいになったら、「借地権を買い取ってくれるよう」地主に要求します。　→　この場合、ようやく質問者さんの目的が叶います。

というわけで、質問者さんの希望を叶えるのは、かなり困難だと思われます。
借地人の側はそれだけ強い権利を持ち、地主の立場は弱いです。

というわけで、次のサイトでも以下のように解説されています。
http://ee2103.seesaa.net/article/3502349.html

>地主さんの立場でいえば、「一度貸したら名義だけは自分のものだけれど、実質自分のものではなくなる。
>期限を切って貸しても更新、更新で、借地人側が自発的に返してくれない限り、いつになったら返してもらえるのか分からない。」土地になります。

お礼

詳しく解説いただき有難うございました。

やはり、ここは手を出さない方が無難かもしれませんね。

回答No.3

montebianca

結論は変わりませんが、少し補足。
＞その借地に賃借人所有の建物があるなら当然地上権も設定されているはずです。

賃借人所有の建物があり、(1)借地権が「登記」されているか、(2)建物が「登記」されていれば、賃借人は借地権を主張できる（対抗力を持つ）
この場合、「地上権」と「土地賃借権」があり、必ず地上権が設定されているとは限りません。

＞２）借主が建物を増改築することを、貸主は断り続け（た場合）

借地借家法第17条 (借地条件の変更及び増改築の許可)第2項
２　増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

お礼

遅くなりましたが、ご回答いただき有難うございました。

法務局で調べたところ、建物は登記されているようですので、賃借人側がかなり強そうですね。

回答No.2

merlionXX

定期借地権ではなく普通借地権の話ですよね？
借地権は建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のことです。借地権の契約期間は最低30年以上です。借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上になります。地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみです。

また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類があります。
そのうち地上権はかなり強い権利です。もちろん地代を支払う義務はありますが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能です。地上権を設定すると抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできます。借地人の力が強く、所有権に近い権利です。民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類しています。 そのため、地上権の設定された土地の所有権（底地権）はあまり価値がありません。

その借地に賃借人所有の建物があるなら当然地上権も設定されているはずです。
隣地をもっているからといってその土地にあなたの家を建てるのはちょっと無理なのでは？

お礼

ご回答、有難うございます。
大変勉強になります。

おっしゃるとおり、定期借地権ではなく、普通借地権です。2年前に賃借契約を更新したばかりのようで、あと18年残っているとのことです。

公売情報の別紙を見たところでは（国税局まで閲覧に行きました。）建物については「地主の許可なく増改築または賃借権の売買・譲渡はできず、借主がこれを破った場合は地主はただちに契約を解除できる」となっていたので、増改築をひたすら拒否しつづければ（既に老朽化している）現状の建物に住むことができなくなり、そのうちに前倒しで賃借契約の解除を先方から申し入れてくるのではないか、などと楽観視していたのですが。

回答No.1

noname#41546

1　

　賃借権は、相続人が望む限り相続人に承継されます。賃貸人が拒否することはできません。

2

　契約に定められていても、賃貸人に合理的な実害がない場合解除ができるとは限りません。なぜあなたは増改築を拒否したいのですか？

　不動産の競売物件は紛争が多いので、素人は手を出さない方が無難です。

お礼

早速ご回答いただき有難うございます。

実は、今回の公売物件は家族が所有する土地の隣地で、ゆくゆく賃借契約が解除された暁には、大きめの家を建てたいと考えています。

なお、この公売対象の土地は間口が狭く、建て直しなどはいずれにしても法的に不可能、と聞いています。

賃借権の相続は可能とのことですが、その場合、借主にとっても相続税の対象（借地の60-80%相当の権利を保有しているとみなされると聞いたことがあります。）となるのでしょうか？

補足

早速ご回答いただき有難うございます。

実は、今回の公売物件は家族が所有する土地の隣地で、ゆくゆく賃借契約が解除された暁には、大きめの家を建てたいと考えています。

なお、この公売対象の土地は間口が狭く、建て直しなどはいずれにしても法的に不可能、と聞いています。

賃借権の相続は可能とのことですが、その場合、借主にとっても相続税の対象（借地の60-80%相当の権利を保有しているとみなされると聞いたことがあります。）となるのでしょうか？